フラット35について教えてください。

質問

新築分譲マンションを契約した者です。
引き渡しは7月ですが、早めにローンの申し込みをしてほしい、と販売会社の営業さんに言われました。
金融機関を検討中ですが、私が派遣社員であるため、SBIモーゲージは不可でした。
金利が安いほうがいいので、自宅から1時間ちょっとかかる金融機関を考えており、現在申込書を
取り寄せ中なのですが、質問させてください。

（1）ローンの申し込み等で、窓口を訪れなくてはならないのは、最低でも何回あるでしょうか？
あまり多い場合は、もっと近くの金融機関を検討したほうが良さそうに思います。
（2）近くにATMがありません。コンビニエンスストアのATMは使えますが、通帳記入ができません。
ネットバンキングには月額がかかるので利用しないつもりですが、通帳記入をマメにできないと
不便でしょうか？　（好みもあるでしょうけど。ちなみに私は記帳はするタイプです。）
支払いは給与口座から引き出して、振込手数料が無料の銀行から振り込みをしようと考えています。
（3）販売会社は取引先の銀行を勧めてきている感じですが、他行でも手続きは同様にしてくださるようです。
私は3つくらいの金融機関に種類を出して、ローン開始時の金利が少しでも安い金融機関と契約したいのですが
その場合、販売会社に支払う手数料は金融機関分だけかかるのでしょうか？　推測でもかまいません。
また、販売会社の取引先の銀行をつかうと、何かメリットがありますか？　公庫なので雇用形態は
関係ないと言われていますが、SBIモーゲージのように派遣社員不可の場合もありますし、
勤続年数が現時点で1年3ヶ月なので、他行でダメな場合があるのかな、と心配しています。

わかることだけでもいいので、教えてください。
よろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#35582 · ベストアンサー

現在も金融機関に勤務していますが、住宅金融公庫に関しては、元専門家（実際融資審査を担当していました）なので「経験者」ということで回答をさせていただきます。

住宅金融公庫は、融資の審査は行いません。
公庫融資についてですら委託金融機関が行ないます。
フラット35の申込要件などは公庫が全国共通で定めていますが、ローンを提供するのは金融機関です。
金融機関のローンを買い取り、「証券化」して運用するのがフラット35という商品の特徴なのですが、「証券化」については、一般の方にはまだ馴染みの薄いものですし、解りづらいのでよく勘違いをされていらっしゃる方もいます。
斯く言う私も、現在の担当である資金運用部門に来て、初めて、理解できたようなものですから。

ですから、フラット35の金利、融資手数料、申込時の提出書類等は金融機関によって違っていますし、ゆえにローンの審査も金融機関で行います。
便宜的に「フラット35」という名称を用いていますが、金融機関における商品の名称としては、別の名称を用いている場合もありますよね。

(1)住宅ローンは長期に亘って金融機関とのお付き合いが必要となる金融商品です。
ですから、「金利」だけで選んでしまわれるのはどうかと思ってしまいます。
確かに「金利が低い」＝「お得」感は否めませんが…。
金融機関へ出向く回数は、これまた金融機関によって異なります。
「最低」ですと金銭消費貸借契約を締結する時の１回のみですが、本命と考えていらっしゃる金融機関がどうなのかは、そちらへお尋ねください。

(2)ローンと記帳の関係ですと「（返済資金が）引き落としされているか。」の確認のみだと思いますので、「不便か？」と問われると悩むところです。
通帳記帳の必要性は人それぞれですから。
常に通帳記帳をして残高確認をしなければ気がすまない－という方ならば、ATMがあった方がいいでしょうね。
> 支払いは給与口座から引き出して、振込手数料が無料の銀行から振り込みをしようと考えています。
これは思っている以上に面倒ですよ。
入金ではなく振込みなんですよね。
いくら振込手数料が無料でも、毎月毎月の振り込みは、本当にご想像以上に面倒ですよ。
できれば、給与振込口座と返済口座は一緒の方がいいと思うんですが…。

(3)購入されたのは「フラット35登録マンション」の物件ですね。
「販売会社に支払う手数料」というのは分かりませんので、これは金融機関の人間よりもマンション販売業者の方に伺うべきです。
金融機関では「融資手数料」はいただきますが、「フラット35登録マンション」というのは、「フラット35の技術基準に適合するマンションとしてあらかじめ事業者が公庫に登録を行ったマンション」で、購入者がフラット35を利用される場合には、手続きが簡単になりますから、別途「販売会社に支払う手数料」というものが必要になるのかもしれませんので。
金融機関がいただく「融資手数料」については、「ローンを実行した場合にいただくもの」ですから、ローンを実行した１行のみに支払うものです。
何にせよ、フラット35を複数行へ申し込まれるならば、ローン実行行以外への辞退手続きを間違いなく、お忘れなきように。

> 公庫なので雇用形態は関係ないと言われています
> 本命のところは「派遣ですが・・・」と聞いたら「フラット35なら関係ありません」と言われたので
それは、その本命のところは、プロパーの住宅ローンならば派遣では融資できないけれど、公庫が定めたフラット35の「申込要件」には、最低年収や勤続年数、雇用形態の制約が設定されていないので、申し込みはできないことはない－という意味でしょうね。
他行でフラット35がダメな場合？
もちろんありますよ。
第一、公庫が定めているのは「申込要件」ですから、申し込みは可能ですが、審査が通るかどうかは別の話－ということです。先にも申し上げましたとおり、審査をするのは金融機関で、金融機関それぞれの審査基準に基づいて行なわれるのですから。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

> (1)住宅ローンは長期に亘って金融機関とのお付き合いが必要となる金融商品です。
> ですから、「金利」だけで選んでしまわれるのはどうかと思ってしまいます。
> 確かに「金利が低い」＝「お得」感は否めませんが…。

はい。確かに納得しました。やはり給与口座が理想ですよね。普段、給与口座を放っていることが多いものの
引落関係はみんなその銀行からにしているので、楽なんですよね。
近くにある金融機関にして、そこをメイン口座にすることを検討したいと思います。

ちなみに一行に絞って審査OKが出て、直前にNGになることはあるのでしょうか？　もちろんこちらの状況は
何も変わっていない、という前提で。
ないようでしたら、便利なところで金利低めの銀行1つに絞りたいと思っています。

回答No.5

noname#35582

＃４です。
お礼をありがとうございます。

単純に「審査OKが出て、直前にNGになることはあるのでしょうか？」というご質問については、「「ない」とは言えない。」というのが金融機関サイドの模範解答です。
金銭消費貸借契約が締結されるまでは、資金実行がされない可能性はある－としか言えません。

> こちらの状況は何も変わっていないという前提で
そうおっしゃる「こちら」とは、借入者となるご質問者さまについてですよね？
質問者さまに何の変化もなくても、（昨今のご時世では）金融機関に「何か」起こらないとも限りませんし…。
また、「フラット35登録マンション」でしたら、おそらくは今世間を賑わせている「構造上」の問題はないものと思いますが、あの事件以来、金融機関では「違法建築や構造上の問題等が発覚した場合、審査に問題がなくても融資取り消しとなる可能性もあります。」ということを言うようになりました。

さらに付け加えますと、私事で恐縮ですが、実は私も昨年新築分譲マンションを購入しました。
マンション業者の担当さんは、まだ経験の浅い方で、私が金融機関に勤務しており、住宅ローン（プロパー、公庫とも）を担当したことがあると知って、金融機関側の知識を吸収しようとされ、逆に私はいろいろとウラ話も伺うことができてよかったのですが、その中で伺った話に次のようなものがありました。

私が購入したマンションは、建設途中で近隣のお宅から「抑圧感を感じる」ということで訴訟を起こされました（マンションの南側のお宅ですので、日照権などは問題がなかったのですが）。
マンションの建設・販売は、上位にランク付けされている業者のものでしたし、提携ローンもメガバンクはじめ数行のものがありました。
ですが、その提携ローン先のメガバンクの１行だけが、訴訟提起により「資産価値が下がった。」として、審査OKを出していた全案件について、金銭消費貸借契約にストップをかけ、再審査を行ったそうです。
一番早い引渡しを１週間後に控えた頃でしたよ。
私の担当さんが受け持っていた契約者には、たまたまそのメガバンクを利用される方がいなかったのでよかったけれど、「同僚が焦りまくってます。」と言っていらっしゃいました。
事例としては、こんなこともありますので、最初の話に戻りまして、「こちらの状況は何も変わっていないという前提であっても、審査OKが出ていても、「直前にNGになることはない」とは言えない。」となります。

これは全くの蛇足ですが…。
私の勤務先の場合、他金融機関への給与振込みはできないものですから、必然的に（？）勤務先の金融機関を利用せざるをえません。
勤務先よりも金利が低い金融機関はたくさんありましたのに選ぶことができず、そういう点では自由に金融機関を選択できる多くの方たちが羨ましいです。

お礼

再度のアドバイス、ありがとうございます。

一週間前に借りれなくなるのは痛いですね。その場合、ローン特約というのは通用するのでしょうかね。
怖いですね。

メインバンクに電話してみたところ、派遣でもOKだと言われ、今までで一番電話での対応がよかったです。
私の借入額だと金利で70万円くらいの差がつきそうですが、やはり便利なところが良いと思いました。

ありがとうございました。

回答No.3

noname#15038

フラット35は公庫が審査します。
なので、まったく同じ条件で審査を申し込みした場合、
金融機関によって結果が違うということはありません。
ただ金融機関によって若干内容が違うので、その条件に
よっては審査結果に違いが出るということです。
sbiは今はフラットしか受け付けていないと思いますが、
申し込まれたのはフラットですよね。その事前審査で
はねられたということでしょうか。
(事前審査は公庫ではなく、ＳＢＩが行ってるはずです。
)
ＳＢＩに限らず、公庫でも安定した収入のある人という
ことなので、多分派遣社員では難しいでしょう。

１．金消契約と、決済とで、最低２回は行きますが、
実際にはもっと行く必要があるかもしれません。
時間的に余裕があればいいのですが、ローン特約の期限に
間に合わせるためなど、急ぐ場合には郵送ではなくて
書類を持っていくほうがいいです。

２．不便です。

３．販売会社が手数料を取るなら、それは販売会社が
決めていることなので、ここでお聞きになっても誰も
わからないと思います。

いくつの銀行に申し込むかは、質問者さまが損をしないように慎重にご検討ください。
ローン特約の期限に間に合うように、内定を取るか、
あるいは金利の高いところに申し込んで通ってしまうと
ローン特約の適用になりませんから、そういうところは
避けるとか。
銀行はいくつ申し込んでも大丈夫です。
民間銀行はキャンセルするには電話で言えばいいだけです。ただ、フラットの場合、こちらも複数申し込むことは
できるのですが、大元が公庫ですから、きちんとキャンセルしないと二十借入とみなされてしまって貸付承認が降りなくなってしまいます。
フラットは本審査に通ってから一箇所に適合証明書を提出することによって、それが本承認となります。
その後、早めに他のところにキャンセルであることは書面で通達する必要があります。
私自身、民間銀行２行、フラット３行申し込みしました。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

> sbiは今はフラットしか受け付けていないと思いますが、
> 申し込まれたのはフラットですよね。その事前審査で
> はねられたということでしょうか。

ネット上で仮審査みたいなものをしないと申込書の請求すらできないので行ったところ、
「正社員か契約社員になってからお申込ください」と出ました。派遣は契約に含まれる場合もあるので
電話で確認したところ、ダメとのことでした。

> ＳＢＩに限らず、公庫でも安定した収入のある人という
> ことなので、多分派遣社員では難しいでしょう。

私もそう思っていたのですが、販売会社が「大丈夫」と・・・。でもこちらで検索していたら
販売会社の「大丈夫」は口癖のようなもののようですね。

> ２．不便です。

キッパリした意見ですが、納得しました。
一番良いのは給与口座からの引き落としですよね。もし銀行に行けなくても落ちますから・・・
普段、通帳記入できる時間には銀行にほとんど行けないので、家族に頼める銀行がいいように思えてきました。
なんせ長いお付き合いですからね・・・

詳しい回答をありがとうございました。

回答No.2

gamigami

（１）金銭消費貸借契約時の１回で対処できます。
　　　ただし、書類の不足があるとその都度行かないとだめですね。

（２）そう思う人には不便でしょう。
　　　(僕は記帳などしないのでどうでも良いです)

（３）融資事務手数料は成功報酬でしょうから、どれだけ出しても一律でしょうね。
　　　(新築なら３～１０万程度ですか)
　　　でも、フラットの複数申し込みは辞退手続きが必要なので、お勧めはしません。

さて、フラット３５の審査なのですが、公庫のＨＰでは公庫が買取をする最低基準が載せてあるだけで、そこに各金融機関の独自の審査基準が入ります。
今まででも、審査金利が銀行融資の審査金利だったり、親子リレー不可、親子の合算は不可など言った条件を付けているところもあります。
(前にこれで痛い目に合わされました…)
何より、今度の購入物件が取り扱い地域になってるかの確認も必要ですし、実行関係の確認も必要でしょう。
新築マンションは、販社が書類関係の手助けをしないとフラットの融資実行は出来ませんので。

お礼

早速のアドバイス、ありがとうございます。

（3）辞退手続きは厄介でしょうか？　私としても仕事がありますし、できれば一行に絞りたいのですが
現時点で決めていいものか不安な部分もあります。後でもっと便利な金融機関の金利が下がったりしたらガッカリです。

私の場合は、審査部分で販売会社が不安に思い、余計に早く決めてほしいと言っているのかもしれませんね。
営業の方が「フラットなので通らないことはありませんから」と言っているのは、販売会社推奨の銀行に
限ったことなのかもしれませんね。
まずは検討中の一行と販売会社の取引銀行のための所得証明などを用意し、先に検討中の審査を受け、
ダメだった場合に取引銀行にするのが良さそうですね。

金融機関にはマンションの地域が取扱地域であることは確認済みです。
マンション自体が、フラット35に対応（？）しています。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#71482

■まず一応専門家なのですが、ブランクがあるので自信なしです。

>公庫なので雇用形態は関係ないと言われていますが

■まず、フラット35は民間の住宅ローンです（記憶に違いでなければ）。
従って審査基準も金融機関によって違います。

（１）は金銭消費貸借契約時１回のみですね。
借入れ申し込み手続きは販売会社が代行します。

（２）ローンの支払いは家賃の支払いのじゃないので口座振替のみだ思いますよ。

（３）フラット３５の金利は実行時（＝引渡時）の金利です。
実行する前には金消しなければならないので、ここで決定です。
フラット３５は事前審査がなくていきなり本申し込みなので（記憶によると）、３つもだすのはかなりメンドウでしょうね（聞いたことありません）。

以上ちょっと自信ないので、参考程度に。

お礼

早速の回答、ありがとうございます。

審査基準が金融機関によって違うのですか？　確かに私が調べた中でSBIだけは違っていましたが
本命のところは「派遣ですが・・・」と聞いたら「フラット35なら関係ありません」と言われたので
SBIだけが厳しいのかな、と思っていました。

（2）は、言葉足らずで申し訳ありません。振込はフラット35を利用する金融機関に作る自分の口座に、
という意味でした。

（3）ということは、現時点で決定しなくてはならないのですね。私が検討しているところは
金利にある程度差があるのですが、わずかだと実行時に金利が逆転する場合もあるのでしょうか。

3つも出すのは・・・　とのことですが、こちらのサイトでも似たような質問があった気がします。
フラットのサイトにも、下記のようにあるので、当たり前のことと思っていました。
http://www.flat35.com/document/faq_301-7.html

私の場合、ほとんど検討していない、販売会社の取引先のために派遣会社からの書類を出すように言われています。
他を検討していると知っているのに・・・ということで、最低でも2つは出す気なのかな、と
思っているのです。

ありがとうございました。