利回り１０％の底地権の購入

質問

ひょうんなことで底地権購入の話が回ってきました。
幅員２０ｍ以上の幹線道路に面した角地２００坪の土地で
地下鉄ターミナル駅徒歩圏の商業地域です。
借地権割合は６０％で、売値は固定資産税評価額の５０％の価格です。
地代収入は売値の１０％です。
純然たる収益狙いの投資として購入を検討しており、今のところ
借地人を追い出して建物を建てようとは思っておりません。
アパート等の投資物件と違って、建物の修理・管理にまつわる
面倒な手間や出費がない分、もしかしたら面白い話なのかも
しれません。
ただ、借地人は旧借地借家法時代からの借地人ですので、旧法が
適用されることになります。
借地契約書の内容次第の部分も多いと思いますが、一般論として
この取引は有利なのでしょうか・不利なのでしょうか？
考えられるメリットとかデメリットってどういうものがある
のでしょうか。
底地売買の話が舞い込んで来たのは初めてですので、正直
とまどっています。
どうぞよろしくお願い致します。

回答No.3

mahopie · ベストアンサー

借地権者６０％・地主４０％の土地の底地を５０％で取得するのなら、その点で売り抜けを考える現在の地主にとってはベスト、買主にとっては割高な買い物になります。但し、借地割合は路線価で考えるのに対して今回の売買基準が固定資産税評価額なのでこの大小関係は不明です。又、通常借地契約が建物単位で行われる為に、複数の借地人がいる場合には底地としては境界が不明なことがある点、借地人からの地代回収状況やその他トラブル請求事象の有無等も確認事項です。

将来的に地主側が借地権買取により権利の一体化を考えた際に商業地の場合には、営業権などが付加される為借地権割合６０％の借地でも７０％まで譲歩して買取をするケースも有り得ます。となると質問者側では５０％で買った土地が３０％の価格にしか評価されない、という事態も起きることがあります。加えて、通常商業地の借地権には転借が許容となっているケースもある為この場合には現在の利用者が借地権者と異なる可能性もあります。この場合には将来の立ち退きや権利交換に際しては当事者の範囲が拡大して誰と交渉するのか整理が付かないケースも考えられます。

通常底地権の換価に当っては、まず借地人に話を持ち込むのが筋ですので、今回は恐らく借地人には底地の買取意向がないか買取資金の調達手段がないと想定します。となると、今後の２０年程度の資金繰りの中で投下資金を換価したり転売したりする場合には換価手段がない・制限される・損切り処分を迫られるといった可能性があるとも考えられます。

一方で地代が公示価格の５％水準というのはかなり高い水準での地代設定だと考えますので、途中で資金回収手段がなく１０年超に及ぶ長期投資を行える資金事情であること、現状で借地人との契約が正常であること、底地購入後借地人から借地権買取請求が来たとしてもプラスに転化できる対応余力があること、将来的に転借などで権利関係が錯綜しても解決力があること等条件が質問者の側で満たされるならば、投資として検討できるのでは、と考えます。

お礼

未だ最終結論は出ていないのですが、頂いたアドバイスを参考にさせて頂きたいと思います。今後ともよろしくお願い致します。

補足

的確なアドバイスありがとうございます。

その後の交渉の中で、少なくとも前面路線価の４割程度での値交渉は可能と判明しました。いわゆる不良債権案件ですので、固定資産税評価額の4割まで値交渉をすべきかもしれません。
借地人は買い取り資金を調達できないようです。

元々、賃貸借契約は整っていたようですが、底地権者も借地人も各々の親から権利を引き継いでおり、相続後に賃料トラブルが発生し、判決にて数年前に決着した模様です。今はその賃料に基づいて支払がなされています。
借地人はご高齢の気難しい方のようで、40年前の最初の賃貸借契約をそのまま引き継ぐしかなさそうです。この辺は、やはり大きなネックになるのでしょうか？
ちなみに、40年前の契約書上では、無断転貸を禁止する条項が記載されており、現時点でも転貸はなされておりません。

本件についてはキャッシュでの購入が可能であり、暫く換価ニーズは発生しません。
借地権買取請求が来た場合には、現時点では固定資産税評価額の3割程度しか現金を用意できませんが、その点もネックになると考えた方が良いでしょうか？

回答No.2

noname#19073

その土地をあなたが使う意図が低いのであれば良いのではないでしょうか？ちなみに固定資産税・都市計画税はあなたの負担となりますので、実質利回りからはそのへんも差し引かねばなりません。
それと不動産取得税もかかります。まぁこのへんは不動産を保有する上では当たり前なので、書くまでも無いのでしょうが。

あと確認したいのが、1の方のご回答にもありますが、駅前商業立地の様子なので将来的な都市計画によって用地買収などの地域に該当しないかどうかは調べておきたいです。

それと、基本的事項ですが、現在の借地契約内容ですね。この確認・精査は必須だと思います。それと借地人の社会的信用、これが一番大事だと思いますけど。

借地人からの借地権売却の承諾や、場合によっては建物買取請求に対して備えて考えておく必要はありそうです。
現在の底地権者がなぜ手放そうとしているのかの裏が取れれば見えてきそうですが。

お礼

未だ最終結論は出ていないのですが、頂いたアドバイスを参考にさせて頂きたいと思います。今後ともよろしくお願い致します。

補足

アドバイスありがとうございます。

税金控除後の実質利回りで１０％確保できることが判明致しました。

都市計画はありませんでした。

４０年前の契約ですが、弁護士が作成した契約書で、しっかりしていました。

借地人は個人の方で、建物にはご自身が住まわれているほか、テナントも入居しております。

建物買取請求に応じるだけの資金調達ができなかった場合には、どのようになるのでしょうか？

ちなみに、本件は不良債権案件で、滞納による差し押さえも入っております。

回答No.1

DolphinIII

一見すれば確かに投資妙味のありそうなお話ですね。

一般的なお話になってしまいますが、
＊今後の費用負担
＊万が一の事態に際しての負担責任
＊賃料保証の有無
＊更新期間・更新方法の条件
＊契約終了の申告方法・時期・費用
＊当該地域における法律関係
　（再開発の話がある、用途地域の変更がある、などなど）
＊仲介不動産業者の風評

を確認する必要はあると思います。

ご参考になれば幸いです。
<(_　_*)>ぺコリ

お礼

アドバイスありがとうございます。
各項目を1つづつ確認してまいります。