祖母の土地を購入し一戸建てを建てるべきか。

質問

現在マンション暮らし。夫婦＋子供1人。
住宅ローンはあと１５年で終わります。
夫は現在３５歳。子供はもう1人産む予定。

私の実家から１０分の祖母の家。
祖母が両親宅に同居することになり土地を手放すことになりました。その土地を手に入れるか悩んでます。

その土地はマンションより都心に近く交通の便はよし
実家が近いのでなにかとお互い助かる。
完全に永住できる。
祖母と直接交渉のため、格安の土地値段

このままマンションに居ると子供が中学卒業時に
ローンが終わる。
でも死ぬまでここに住めるとは思えない。老朽化

ふってわいた祖母の土地話。
私としてはそこに越したいのですが、このマンションのローンは売って少々マイナス。頭金もなし。
でもローンを組むにも夫の年齢もあり・・・

すべてを手に入れるのに頭金０、2300万のローンを
組んで一戸建てを建てるのは辞めた方がいいのでしょうか？　アドバイスお願いします

回答No.6

walkingdic

>こう言った土地・相続・ローン　等の流れをアドバイス、または変わって行ってくれる職業はあるのでしょうか？

土地の売買に関しては割と総合的に見ているのは不動産屋（宅地建物取引業）ですね。
不動産手数料が惜しくなければ不動産屋を仲介するという技もあります。
メリットは銀行も融資しやすくなると言う点です。（不動産屋が間にはいるため、取引のある不動産屋であればそれなりに信頼できるから）

あとは銀行に司法書士を紹介してもらって、その司法書士に相談するという方法もあります。土地の所有権移転登記などの業務は司法書士が行います。

税金に関しては税理士ですが、相続税・贈与税に関しては税務署で直接相談した方がよいです。
（税金以外の相続の話しであれば司法書士も専門家です）

回答No.5

e_fudousan

大体の件は先に書かれた方の回答でいいと思います
私の回答は補足と思って下さい

＞祖母と直接交渉のため、格安の土地値段
このへんがちょっとひっかかります
家族間での売買は　相場より　極端に安い　極端に高い場合だと
贈与とみなされる可能性があります
気をつけて下さい
都心に近い土地であれば　それなりの評価もあるでしょうからね
下手すると　贈与税がっぽり持っていかれますよ

お礼

ありがとうございました。
税務署に電話相談してみたら、祖母から直接私に名義に土地がやってくると・・・来ました贈与税。
思ってたより多くショック。
勉強しなくてはなりませんです。

回答No.4

noname#19073

悩ましいお話ですね。

確かに将来的部分を含んだ住環境はその土地に戸建を建てる方が良さそう。しかし金銭的リスク面では現状維持が良さそう、という一つの分かれ道ですね。

他回答にも見られますが、35歳で2,300万円のローンというのは一見それ程無茶には見えません。しかし問題は一般的にどうかでは無く、あなたのご家庭の事情と照らしてみてどうか？という部分です。

収入から見た返済額の割合や、今までマンションのローンを抱えながら生活してきた家庭の財政状況などをよく検討してみてください。
＞頭金０　とありますが、現在のローンの返済に多少無理があるのでしょうか？ギリギリで回している印象があります。それともマンションの残債に当てる事を見越しての頭金0なのでしょうか？

少しでも頭金を多くというのは誰でも考えることですが、金融機関ともよく相談し、無理なく行けるという確信を持ててから踏み切る必要があると思います。
頭金を貯めるまで、その土地を寝かせておいて貰うという方法も無くはありませんが、今の生活で貯金が満足に出来ないようであれば、ローン完済までの15年間は同じことになるのではないか、とも思います。

ちょっと語弊があるかもしれませんが、今無理だと思うならば3年後5年後程度で事態が好転するとも思えません。

世帯の年収や将来性その他、個別の情報がわかりませんのでやるべきか止めるべきかの所までは判断が付きません。

お礼

ありがとうございます。
頭金０なのは、貯金はほんの少しあるのですが、第２子出産等、もしもの蓄え等に残しておきたいのです。
いくらシュミレーションをしても　老後や教育費がピンと来ず
老後にはこれだけ必要ってよくありますけど、
教育費だけで大金なのに、老後にこんな？？って金額
数字を見てるだけでブルーです。
現在の家計は一応黒字で動いてます。
ゆとりある老後か、カツカツ人生か。まだ悩んでます。

回答No.3

walkingdic

>一度銀行に相談してもいいでしょうか？
はい。相談して見てください。ただ土地の上に建てる家についてはＯＫですよ。
銀行融資がやりにくいのは、親族間売買であり、詐欺に会う可能性が高いためにきわめて慎重になります。

>諸経費が出来るまで待つ。それが一番いいのでしょうが、
住宅ローンでは諸経費は出ませんよ。融資目的が違うので出してくれません。
基本的には諸経費ローンという別のより金利の高いものになります。銀行によりシステムは多少異なると思いますが。

>夫の年齢も気になり。
いま３５才ならば逆に私も年齢が気になりますね。早すぎるのでは？
木造住宅を建てるとして、改修をしたとしてもやっぱり５０年程度の寿命を考えるべきです。
そうしますと５０年後はまだ８５歳。平均余命より５年多いだけなので、まっとうできるか懸念があります。
今から５年後の４０歳でスタートすれば９０才ですから建替えなくてもまっとうできると思われます。

>全部を全部借り入れはやはり危険なのかなぁ。
ご質問の場合全部借り入れというのとは少し違いますけど、あとは年収に対する負担額であるとか全体のライフプランの中で検討すべきことでしょう。
ライフプランは作成されたことはありませんか？なければ一度きちんと作成して見てください。これから老後の話も考えねばなりませんから。

あとマンションですがやはり寿命は５０年と見るべきです。そのあとは建て替えという話しになります。
そこで負担が発生するのかしないのかは、現在のマンションの諸条件により変わりますのでなんともいえません。

お礼

ご丁寧なアドバイスありがとうございました。
今日、銀行に行って見ました。あまり詳しくは相談に乗ってくれませんでしたが。
やはり親族間の売買がネックのようです。
土地売買契約書が必要とか。
お話は一通り聞きましたが、もうなにから手をつけて
いいのやら。税務署・銀行との話ですよね。
銀行の融資がないとこの話はなしだし。
正直現在めげてます。イカンイカン

補足

こう言った土地・相続・ローン　等の流れを
アドバイス、または変わって行ってくれる
職業はあるのでしょうか？

回答No.2

alias3

ご主人の収入によりますが35歳で2,300万のローンは決して無謀な借り入れには思えませんが。
私はご主人と同年代で3,000万を35年で借り入れる予定です（無論、まともに35年支払い続けるつもりはありませんが）。
ただ、現在お住まいのマンションの融資を完済して、身軽になり、最低限新たに家を購入する諸費用分を現金で支払うことが可能で、少しでも貯蓄が残ることが前提です。
ご子息の今後の進学は当然ご考慮されておると思いますので、その辺を鑑みてご検討されれば良いのではないのでしょうか？
現在より交通至便の土地に一戸建てを建築できるのは非常にうらやましい限りですが、キャシュフローではマンションに住み続けるほうがリスクが少ないことは間違いないでしょう。

お礼

ありがとうございます。
将来の金銭面を考えるとこのままここに住むのがいいのかと感じています。
でも、死ぬまでここに住めるかというと不安なんです。かと言って売れもせず。
築50年、60年のマンションってどうなるんでしょうね。
現在住んでるマンションは、夫が結婚前に購入してたため
有無も居えず住んでる私です。

回答No.1

walkingdic

まず身内の土地売買では銀行は融資しないことが多いので、銀行から融資ではなく、割賦で祖母から購入という形にして、祖母に毎月返済するという形をとるとよいのではと思います。贈与とみなされないように事前に税務署にも確認した方がよいでしょう。（売買金額があまり安すぎてもやはり贈与とみなされることがあります）

あと上物ですよね。厳密に言うと、土地の割賦の支払があるにしても、事実上はそれに対する負担はそれほどでもないことを考えると、頭金０での建築とは少し異なるでしょう。つまりその土地の市場価格程度の頭金はあるという見方もできます。銀行も同じように判断します。

問題は現在のマンションのローンは赤字の部分は自分で補填する必要があると言うことと、建築でも現金で支払う必要のある費用はかかります。
大きいのは火災保険、ローン保証料、登記関係費用などですね。

で、一番よいのはあと数年その土地を眠らせてその間に必要な費用を貯蓄して数年後に実行するというパターンですね。

お礼

早速の回答ありがとうございました。
身内での土地売買で銀行融資が難しいなんて知りませんでした。一度銀行に相談してもいいでしょうか？
諸経費が出来るまで待つ。それが一番いいのでしょうが、夫の年齢も気になり。
全部を全部借り入れはやはり危険なのかなぁ。
アドバイスありがとうございました。