住宅ローンは無理ですか

質問

現在、主人の母と同居していてその家は持ち家なのですが、その家が建っているところは借地なんです。

将来的なことも考えて、自分の土地に家を建てようと考えているのですが、主人はサラリーマンではなく個人事業主で白色確定申告をしています。

色々経費を差し引いて申告しているため、赤字申告になっています。
やはりこのような状況では住宅ローンは組めないでしょうか。
土地は弟と共有名義の土地が郊外ですが500坪ほどあります。
それを担保にしても無理でしょうか。

私は今年の春から在宅で仕事を始めましたが、それも月に5～6万ほどの給料にしかなりません。

回答No.2

mahopie · ベストアンサー

第三者として可能な限りの選択肢を考えました。情報不足の点や実態を知らないことで失礼があればお許し下さい。

１．個人事業者が住宅ローンを借りるには、先の回答の通り青色申告として年収と納税額が判るようにして、何年間か実績を重ねる必要がありそうです。

２．返済条件や借入資格の点でローンが受けられないケースでは、保有資産を資金化して借入金額を圧縮するか全額自己資金を作るしかないと考えます。あれもこれもではなく、これ（自宅取得）の為に他の何を手放すのか、という選択が求められる局面だと考えます。

３．借地権については、都市部などでは住んでいる人の考えに反して意外に価値を持つ場合があります。賃貸物件の建築や相続税捻出、他の借地人との立ち退き交渉の流れで更地として確保しておく事情が発生して地主側から買取を申し出るケースもあります。前もって確定的な申し込みではなく様子伺いとして地主さんの意向を聞いておくことも出来るのではないかと考えます。

４．この場合は地主に借地権を買ってもらう場合と地主から底地を買い取る場合の二つのケースが考えられます。地主さんの資金事情もあり、必ずしも買取が実現するとは限りません。こちらが底地を買い取れば、土地・建物の所有権を得ることになり、以後自由に建替えることも可能になります。（この資金をどうするか、という問題は別にありますが）

５．弟との共有地５００坪を二分割して、自己所有分を売却して自己資金を作る。但し、郊外の土地というのが農地だと処分するにも制約がでる事もあります。尚、共有物件を担保にする際は相手を保証人にするよう求められます。又、住宅ローンでは別物件を担保にすることはまず無いと考えて下さい。

お礼

詳しく御回答いただき有り難うございました。
土地を処分して自己資金を多くする事を検討したいと思います。

回答No.4

sai512

うちの主人も白色申告ですが今年に入って中古住宅を購入しました。商売をしているわけではありませんが会社員ではありません。

基本的に赤字申告・修正申告・延滞は絶対にしてはいけないと不動産やにアドバイスされました。過去3年は黒字申告でないとダメですよ！あと質の悪い業者は修正申告を勧めますが、税務署で発行する納税証明書にはしっかりと履歴が残るのでダメだそうです。所得税の延滞も問題外です。

借り入れの目安は所得の約6倍が目安です。例えば2000万の借り入れの場合は過去3年の平均所得が約330万は必要だと思います。

個人事業主(青色・白色申告)は借り入れが難しいとよく言われますが・・・赤字だったり所得を抑えたり無茶な借り入れを希望するから難しいだけであって、普通に税金払っていれば所得に見合った借り入れはできます。

質問者様の場合は赤字申告ということなので取りあえず土地と住宅を購入するのに必要な金額を算出して、借り入れに見合った所得申告をこの先3年続けなければ住宅ローンは組めないと考えるべきです。共有名義の土地を処分していくらか頭金を用意できればいいですね。

お礼

具体的なアドバイスありがとうございました。まず、いらない土地を処分することを考えます。言葉が足りませんでしたが、家を建てようと考えている土地は主人の土地です。これから主人にも頑張ってもらって収入をふやさないとだめですね。

回答No.3

koala0305

既に回答は出ているようですが、実家が質問者さんたちと似た状態でした。

母は昔を思い出して「土地さえ担保にすれば貸してもらえるはず」としつこく言ってアチコチ交渉していましたが、まともな金融機関は相手にしてくれなかったそうです。バブルのころまで日本では、土地さえ担保にすれば無条件に融資を受けられたようですが、今は収入が第一条件です。収入がなければ返済できない、というごく当たり前の理屈です。

ローンを組むには少なくとも3年間ぐらい、ある程度の所得を申告し納税する必要があります。銀行も自営業には厳しいので、質問者さんも在宅より外で働くほうが有利だと思います。

お礼

そうですね。今は融資が厳しい時代ですもんね。まだ子供が小さいのでフルタイムで働く事は無理なのですが、なんとか私ももっと収入が得られるようにがんばります。どうもありがとうございました。

回答No.1

noname#36201

自営の場合は赤字では銀行ローンは難しいかもしれませんね。土地の名義が弟さんと共有というのも、
手続きの面で、ややこしくなるかもしれませんね。
自営の場合は、まず、納税証明がでるかどうかで、
銀行の評価が大きく違います。
また、奥さんも無課税では保証人にもなりにくいので、それもクリアしないと、だめでしょうね。
もし、１，２年待てるのであれば、
まず、青色申告にすること、専従者として奥さん（貴方）を入れて申告して、貴方は少しでも所得税を納税すること、をお勧めします。

お礼

早速の御回答ありがとうございました。
今までは確定申告の時にいかに所得税を減らすかに頭を使ってきましたが、やはり信用は得られないんですね。