単独名義か共同名義か（長文）

質問

今度、家の購入のために契約をするのですが、名義をどうすれば良いか迷っています。

基本的には私と妻とで出資した頭金の割合で共同名義にする予定ですが、本籍の置き方について悩んでいます。

年内適用の住宅ローン控除を受けるためには、購入した家に住民票を移し、居住している実態が無いといけないと思いますが、この際に共同名義であれば二人とも住民票を移さなければいけないと思います。

ここで問題なのが、子供の保育園のことです。現在子供は保育園に行っていますが、引っ越すことにより市が変わるので、保育園を変えないといけません。
ただ、現実としてすぐに次の保育園が見つかるかというとかなり難しいです。

妻の退職ということも考えていますが、仕事の関係で来年３月末でないとなかなか退職が難しい状態です。

いっそのこと単独名義購入し、私だけ住民票を移し、妻が仕事をよいタイミング（３月末）で退職し、それまで半別居状態にするべきか、でもそうすると妻が出す頭金は贈与税がかかってしまうのではと考えています。

どのみち、いずれは共同名義にはするつもりでいます。
契約のタイミングから来年の３月までをどうするかということです。

何かよいアドバイスがあればよろしくお願いいたします。

回答No.2

noname#17334 · ベストアンサー

＃１さまに補足させてください

>今度、家の購入のために契約をするのですが、名義をどうすれば良いか迷っています。
>基本的には私と妻とで出資した頭金の割合で共同名義にする予定ですが、本籍の置き方について悩んでいます。

仮に、頭金１０００万円ローン３０００万円　物件価格４０００万円　共有持分比率　夫５０％　妻５０％
とします。

＞年内適用の住宅ローン控除を受けるためには、購入した家に住民票を移し、居住している実態が無いと
＞いけないと思いますが、この際に共同名義であれば二人とも住民票を移さなければいけないと思います。

ローンをどういう形にしたかが（するかが）重要です。
(1)ローンを共同で借りる場合（連帯債務）
　　奥さん、１５００万円　ご主人１５００万円

　　ならば、あきらかに、ローン控除のために、全員の住民票を移す必要あります。
しかし
(2)ローンはご主人が一人で借りる場合
　　共有を５０　５０にすると、ローン控除を受けられる額は　１５００万円分になってしまいます。

ですから、共有にするなら、頭金全額を奥さんの持分１／４　　ローン全額をご主人の持分　３／４
とすれば、３０００万円全額にローン控除が使えます。
５００万円を贈与とかうるさくいう人はいないと思いますが、気になるなら借用証書でも書いておかれたら
いいでしょう。あるいは、奥様名義の銀行残高に１０００万円を記帳して、そこから売買代金を振り込んで
おくことです。

＞ここで問題なのが、子供の保育園のことです。現在子供は保育園に行っていますが、
＞引っ越すことにより市が変わるので、保育園を変えないといけません。
保育園は、在勤の市でも在住の市でも通えますよね。
仮に現在川崎市で今度は横浜市というのなら、これは困りますけど。

＞ただ、現実としてすぐに次の保育園が見つかるかというとかなり難しいです。
よくわかります。

＞妻の退職ということも考えていますが、仕事の関係で来年３月末でないとなかなか退職が難しい状態です。
退職したら、連帯債務ムリですね。基本的にご主人の単独ローンですね。

＞いっそのこと単独名義購入し、私だけ住民票を移し、妻が仕事をよいタイミング（３月末）で退職し、
＞それまで半別居状態にするべきか、でもそうすると妻が出す
＞頭金は贈与税がかかってしまうのではと考えています。
奥様の頭金の分だけ、持分にしたらいいです。５００万で物件が４０００万なら１／８

＞どのみち、いずれは共同名義にはするつもりでいます。
勝手に共有名義にはできません。一つには担保価値が減ります。
抵当権を設定してローンを組んであるので勝手に所有権を移転できないです。
ご主人の不動産を抵当にローンを貸したのに、いつのまにか、奥さんに半分わたって
いたというのは無しです。
それと、それこそ贈与税がかかります。
結婚して２０年経てば、夫婦間の贈与には税はかかりません。

＞契約のタイミングから来年の３月までをどうするかということです。
ムリして共有にぜず頭金の分だけ奥さんの持分でいいとおもいます。

お礼

詳しいご解説ありがとうございます。
なるほど！という感じで、目からうろこです。

ローンは基本的に私単独で組むことになると思います。
また名義も出資分で分割という方法を取ろうと思います。

回答No.4

noname#19073

補足頂きましたが、ローンが単独名義である場合に付いてもNO.2様が説明されておりましたので・・その内容で宜しいかと思います。

ローンの名義がご主人単独であれば二人共住民票を移さなくても住宅ローン減税は問題無いということ。奥様は好きなタイミングで住民票を移せば良いと思います。

贈与税や住宅ローン減税を考えても、当初の持分は奥様は頭金出資部分の割合とすることで問題無いかと思います。

お礼

お礼が遅れました。
アドバイスありがとうございます。

単独名義でのローンを組みたいと思います。

あとは妻の引越しのタイミングを検討したいと思います。

回答No.3

noname#19073

＞私と妻とで出資した頭金の割合で共同名義にする予定です

まずご質問中で不明なのが、ローンの名義はご主人一本ですか？それとも奥様との収入合算による連帯なのでしょうか？

ご質問の主旨とはそれるかもしれませんが、仮にローンはご主人単独名義、住宅はご主人持分が50%という状態であったとすると、ローン減税については残高の50%を元に控除額が算出されることになると思います。

＞共同名義であれば二人とも住民票を移さなければいけないと思います

このように書かれていますので、ローンは連帯債務ということで宜しいのでしょうか・・
そのあたりがわかりません・・。

補足

説明つたなく申し訳ございません。
ローン名義は私一本にします。
また、ローン名義を私一本にするのなら、頭金は供出するので連帯保証人あつかいになると思いますがいかがでしょうか。

回答No.1

gamigami

登記については持分と出資があっていれば贈与税はかかりません。
ローン控除は融資の申込人が融資を受け、住民票を新しい住まいに移せば受けられます。
本籍(戸籍)の移動(転籍)は夫婦揃って書類を出しますが、これは居住の有無を問わないです。よって家族全員が揃ってからでもよろしいかと。

やりたそうなこと実現させるに当たってのポイントは
・公庫融資(フラット３５も)は使えません。
・ペアローンも不可です。
(いずれも奥様の住民票移転が必要)
・現住所登記です。
・奥様が住民票を動かしたら、登記の住所の変更をしましょう。
(夫婦が別住所の登記っていうのもおかしいかなぁ)

ともあれ＞この際に共同名義であれば二人とも住民票を移さなければいけないと思います。
そんな必要性はないということです。
(だんなが単身赴任して住民票動かしても、奥様と子供は学校の問題で同じところに住んでいるパターンってありますよね。それと同じと考える手です。)

お礼

早速のご回答ありがとうございます。

＞登記については持分と出資があっていれば贈与税はかかりません。
安心しました。ここら辺は出資比率と持分を再検討してみます。

家族全員の引越しのタイミングと保育園を検討したいと思います。