行方不明の区分所有者に修繕費用の負担を求めるには

質問

私は５件の小規模な自主管理分譲ハイツに住んでいます。私の真上は陸屋根、ルーフバルコニーになっています。管理組合は無く、５年前に前の私の部屋の所有者が雨漏りの為、防水工事を負担しました。去年から防水工事した所が浮き、水が溜まって踏むと噴出するようなので、再度工事をしたいと思います。しかし今回は共有部分なので、５件で占有面積に応じて住人５件で負担すべきと思います。私を含め３人は了解され、１人は渋っています。後の１件は黙って引っ越され行方がわからず話も出来ません。電話番号も故意に判らなくしている様で、話し合いが出来るかも判りませんが、法的にでも何か方法はありませんでしょうか。とても困っています。

回答No.3

noname#65504 · ベストアンサー

＃２です。補足します。

>最後に恐縮ですが、時効にかからない範囲でというのはどのような意味なのでしょうか？？？

刑事ドラマなどで犯人が何年間か捕まらないと時効になるというのがありますよね。あれと同じで、借金なども数年放っておくと、時効になり請求できなくなります。

相手側が借金など負債があることを認めるような行為をしていれば時効は停止しません（相手が不明な場合はこれは無理ですね）。
また法的に有効な請求などをしておけば、時効は中断されるようですが、具体的な方法は私は知りませんので、これは弁護士さんに相談するか、「管理費などの未払い（相手は行方不明）に対する時効の止め方 」などの内容で、法律サイトで質問されてはいかがでしょうか？
正しい手続きをとっていないと時効と言うことになってしまうこともあるようですから。

なお、補修にどれくらいの費用がかかったかわかりませんが金額が大きいのなら、管理組合なりマンションの管理者（注：管理人ではなく代表者という意味の法律上の用語）を選出していけば、裁判を起こして、差し押さえなどすることも可能だったと思います。行方不明者が資産として当ハイツの区分所有権を所持しているなら、そのような方法もあると思います。

なお、＃２で書いたように所有権を持っている人に請求可能ですが、これは法律上売買契約時に購入者に説明する必要がありますが（その分価格に反映している）、状況からいって購入者に説明されない可能性が高いです。
このような場合でも基本的に購入した人はその支払い義務を負います。
新入居者が説明されず購入した場合は、購入者は管理組合に支払い、その費用を瑕疵として、売り主に請求することになります。

ただし、このようなことはトラブルになるので、証拠となるように現状とかかった費用、住民による打合せ議事などはできる限り正確に文章として残しておく必要があります。

打合せ手続きなど不備があると法的に有効なものとならないこともありますので、＃１さんの紹介しているサイトなどでよく調べて打合せをすることをお勧めします。

ちなみに請求は補修費用だけでなく、行方不明者が支払わなくなってからの、修繕積立金や管理費についても同じような扱いができます。

お礼

色々と詳しくご説明頂き本当に有難うございました。
私にはまだまだこれから出来る事、やらなければいけない事が沢山あることがわかりました。数日後に予定されている会合にて提案し、今後の予定や、仕事の分担などしていきたいと思います。
ご相談して良かったです。これからもっと勉強して対応していこうと思います。有難うございました。

回答No.2

noname#65504

補修に関しては過半数でｏｋですが、管理規約の決定には３／４以上の賛成が必要ですので、５人中３人では決定できませんので、残る一人を説得する必要があります。
なお、この人に対しては納得してくれなくても、補修費を請求可能です。但し、決定に至る経緯が区分所有法などに従って行われていないとだめになることもあります。この場合は改めて正式に会議を開催する必要があると思います。法律などについては＃１さんが紹介しているサイトは非常に優良なサイトですので参考にしてください。

また、このような会議をするには所有者全員に会議の開催案内および議題などを通知しておく必要がありますので、行方不明の人に対しては内容証明付きで、連絡先（連絡先を教えていないのでそのハイツ当て）に出すとともに、ハイツ内にある掲示板に、管理組合集会を開く案内および議題内容を掲示しておくとよいでしょう。ついでにその証拠として写真を撮っておくとよいと思います。
また会議内容は必ず文書で残す、会議の手順も法的に有効になるように行う必要があります（＃１参照サイトを参照）。

さて行方不明者への請求ですが、住所がわからない場合は、取り立てようがないですが、既に売却とかされていないでしょうか？
もし売却など所有権を他の人に移転済みだったら、現所有者に請求可能です。また時効にかからない範囲で将来にわたって、その区分所有権を取得した人に対して請求することができます（管理組合に対する負債は所有権を持っている人に受け継がれる）。

所有権者が誰かは、登記簿を調べればわかると思います。
また抵当などある場合その抵当権者などは連絡先を把握している可能性もあります（教えてもらえるかどうかはわかりませんが）。
登記簿を調べてみてはいかがでしょうか？

補足

お忙しい中いろいろなアドバイスを頂き有難うございました。
本件の行方不明者の場合、本人は売却希望があり一時は不動産関係の情報ネットに載ったようです。
すぐにその不動産屋に連絡したのですが、売却は取りやめた、との事でした。
思うような値段では売れないことが判ると、喧嘩腰で一方的に連絡を絶ったとの事でした。
不動産屋にしても、個人情報保護法があるので連絡先などは教えられない、また伝言などをするのももう関わり合いになりたくないとの事でした。
仕方が無いので、このハイツの住所で内容証明を送り、やれるところまでやってみます。
現実に今、修繕費を払ってもらえなくても、次にそこの持ち主に支払いの義務が残るような形で考えていこうと思います。
最後に恐縮ですが、時効にかからない範囲でというのはどのような意味なのでしょうか？？？

回答No.1

jyamamoto

今回の修繕行為については、５人中3人が賛成していれば(普通決議要件です)実施して全員に費用負担をお願いすることは、法的には問題ありません。

少人数とはいえ、マンションのことですから管理規約を決めておかないと運営が難しいと思うのですが、管理規約はないのでしょうか?
管理費や修繕積立金はどうなっているのでしょうか?
そういったことが不明確なのであれば、今後のこともありますので、この際皆さんで話し合って、管理規約を作って運営方法を見直して置かれる方が良いと思います。

管理規約については、雛形がありますから、それを利用すればそんなに手間はかからないと思いますが、汗をかく人がいないのであれば、マンション管理士に業務を依頼することもできます。
マンション管理に関するいろいろな情報(マンション管理士の有資格者情報もあります)が得られるサイトを下に紹介しておきます・・・。

連絡がつかない区分所有者については、事情を話して役所か税務署かに問い合わせてみたらいかがでしょうか?

参考URL：

http://www.mankan.or.jp/index.html

補足

さっそくのアドバイス有難うございます。
私のハイツは管理規約や、修繕費の積み立て等に関する話し合いが全くされておりませんでした。これではいけないと３件の方とは管理規約などを作っていく予定で、草案を制作しています。
しかし１件の方は渋られ、もう１人も行方知れず、住所がわっかたとして話も出来るとは思えないのが現実です。
内容証明などで知らせたほうが良いのでしょうか。
規約を作ったとして、実際に修繕費の分担金をどのようにして請求できるのでしょうか。
個人情報保護法があっても役所が教えてくれるのでしょうか。
皆で困っております。どうか良い方法を教えてください。