都心の高層マンションを検討。方角などいろいろ悩んでいます！

質問

都心の高層マンションを購入しようと検討しています。一般的な予備知識も不足する中で、対象物件の抽選登録会が迫っており焦っています。どうぞアドバイスお願いします。＝＝＝＝マンションを選ぶ際の私のポイントですが、第一に利便性（立地）の良さです。高層や眺望ということにはさほど拘っておりません。また、将来賃貸に出したり、売却などの可能性も？！。そういう意味でも価値がありそうなことも条件です。予算内でもできるだけ安く購入できればと思っています。よって割高な南向きは考えておりません。＝＝＝＝今回１０～１６Ｆの中層階が選択肢です。（本当はもっと割安だと思われる低層が良かったのですが、既に第一期販売で９Ｆ以下はすべて完売しておりました。）＝＝＝＝(1)部屋の方角での迷い。一般的なイメージで、やはり北向きは良くないですか？（←自分の居住対象としてでなく、賃貸や売却対象としても。）ただ、この位の階層の場合、西向きは”西日”がキツく、むしろ北のほうが良いということは無いでしょうか？リビングの窓が大きいので北でもそんなに暗くはならないかな？という素人的予想をしてみました。(2)平米数が少しの差（３平米程度）だったら階数が１つでも上の方が価値が保てるのでしょうか？(3)将来転勤等で賃貸に出す可能性が高いのですが、このような物件で、貸しやすいのは６３、６６、７３平米の中でどのあたりが人気でしょう？（どれも２ＬＤＫ）因みに、隣の同じような高層マンションの賃貸相場は６３平米で２０万位でした。７３平米だとけっこう高くなってしまい借り手がつきにくいなどあるでしょうか？＝＝＝＝＝以上、かなりの素人ですので、いろいろな角度からのアドバイスお願いできればと思います。宜しくお願いいたします。

回答No.2

noname#17334 · ベストアンサー

くどいようで恐縮ですが・・・

私は、自分の性格上高いところが苦手ですから（＾＾；
タワーに住みたいとは思いませんが
お得な買い物という点で、高層マンションの中低層には興味があります。
おっしゃるように、賃貸の場合でも希望者は多いと聞きます。

>はやはり中古というよりも現在販売中の高層＆大型物件のほうが多く、

都心で２０坪内外で、坪単価２１０万～２４０万の価格帯を狙うなら
今なら確かにタワーマンションの方位の悪い中低層階が狙い目ですね。
住宅設備の新しさや、共用部分の充実は中低層の築浅マンションには
及びもつかない魅力でしょう。

＞新築物件ですと実際建物ができるのが２年後、３年後となります。
その間に転勤が出たら、人に貸すためのマンションを買ったことになり
ます。

タワーマンションの中層階は、規模効果もあって、価格の安さが魅力ですが
最大の欠点は、工期が長いこと。
２年後の先物買いというリスクを抱えた買い物ということです。もっとも売る方も
二年後の競合物件の売り出し価格を考え、競争力のある値付けをしてきて
いるものが多いです。
売れ残りが目立った２００４年度末に比べ、無駄な仕様を抑えた新価格で
リーズナブルなタワーが人気を集めているようです。
販売会社も異常な人気に価格が安すぎたのかと反省するほど倍率があがって
数百個を一気に完売したものもあります。

今後タワーマンションは、全く供給がないというのなら、先物買いも
やむなしといえましょうが、豊洲（駅１分の清水建設の物件ほか）
、晴海（ホテルうらしま跡）、勝どき、芝浦（芝浦工大跡地、長谷工・タワーでは
ない）等で今後２年の間にまだまだ物件供給が続きます。

＞現在賃貸暮らしな為、その間の家賃累計も考慮しないといけません。
大きな流れを見てください。

２００２年、２００３年、２００４年と、エリアごとの物件平均価格は徐々に低下
してきています。
それと、平均物件面積が小割りになってきています。以前は２５坪が
主体だったものが、中層以下を２０坪内外で小割りにするものが多くなって
きています。
なぜなら、買手の購買力や収入が低下してきて、３０００～４０００万円台
が売れ筋価格帯になっているという現状があります。

もし、自己資金が豊富かＤＩＮＫＳで５０００万円以上の価格帯が狙えるのなら、
逆に選択肢は多いでしょう。倍率の付かない部屋を選べる状況だと思います。

家賃累計とおっしゃいますが、２年早く５００万円高い買い物をしたら
年間２５０万円の家賃がぶっ飛びます。

今都心すべてが下がり相場ではないです。でもタワーマンションの新築の
エリアは、価格設定で買い得と高値どまりの区分が明白になってきて
いる気がするのですが。
待てと言う気はないです。ましてや、築浅中古など値段が下がりきっていませんからお薦めしません。
倍率の高いお買い得をねらって、当たったら儲け物と気軽に構えて
今後２年くらいに、抽選にあたればいいというくらいに考えないと
後悔する公算が高いですよ。
要するに、あとになって別の安くてよい物件が出てきてもいいくらいの
覚悟がないと決断が難しい。

地域の相場というのが、デベロッパーの競争で、いっきに下がる勢いが
あります。下げないデベロッパーは、事情があって下げられない。
普通の、中低層でも、実は坪単価に差があって、昔から高級路線は
価格帯も高かったわけで、いわばタワーも大衆タワーと高級路線の
二極化がはじまってのかもしれません。
もともと、タワーの下層階は、割り勘効果で、土地利用効率の悪い低層
マンションに比べて、割安になっています。
昔からその傾向はあったけれど、
２００２年頃からはじまったブームの中で、「割安感」に人気が集中。
人気とともに価格設定に強気が生じ、マーケティングから乖離した
企画や、時間差による販売苦戦などいろいろな事態が生じています。

いつの時代も、消費者の目が正しいことを裏付けるのは、お買い得物件
を消費者は逃さない。そこはかならず倍率がつくという事実です。
過去において、満足のいく買い物をしてきているのは、みな高倍率
物件を射止めた幸運なひとたちでしょう。
だとしたら、５倍くらいの倍率物件に幾度もチャレンジして目を磨くと
いうのも賢い買い方ではないでしょうか。

住まい選びは、損得ばかりでなくご縁もあります。
長く探していればいいとはいえません。見つかるタイミングで出会うのは
結婚相手とおなじかもしれません。
焦らずに心静かに眺めていけば、きっと質問者さまに最適のすまいが
みつかると思いますよ。

補足

再度のご回答を感謝いたします。知識経験豊富な方なのでしょうね。とても参考になり嬉しいです。
＝＝＝＝実は都心の物件と申しましたが（←記載ミス？かな）、現在検討しているのが横浜のみなとみらい地区のものでした。駅から3分以内の大きなＴＷＩＮタワーになる物件です。元々横浜生まれ＆育ちなので、都内で探そうという気持にはまずなれず、横浜の中心部ということで探しています。（所謂田園都市線沿いのベッドタウンも環境は良くてすきなのですが、やはり今後の供給過剰を考えたら、市内でも思いっきり利便性があり中心部に行かないとと思いまして・・。）投資的価値もある物件ということで考えればやはり割り切って都内で探すのが良いのかもしれませんが・・・。
さてアドバイスに従い、坪単価を計算してみました。
Ａ）北向き　６３m2　２ＬＤＫ　１６Ｆ　坪単価212.6万
Ｂ）東向き　６６m2　２ＬＤＫ　１０Ｆ　坪単価219万
Ｃ）東向き　７３m2　２ＬＤＫ　９Ｆ　　坪単価215万
（あまり金額等露骨に書くのに躊躇してしまいまして・・すぐ計算で分かりそうですが金額は伏せてみます（苦笑）。。）
ざっとこんな感じが候補に上がっています。平米数にこんなに幅がある段階なので結局はまだ自分の希望が明確にならないうちに、販売スケジュールが進んでいってしまたという状況ですね。ただ、もし都内の物件であれば、おっしゃるように今後もいくつも同じような高層物件が出てくると思いますが、このみなとみらい地区に限っては、市の計画で人口規制？のような構想があるらしく、現在他の業者が同時期に販売している３棟の高層物件を合わせた合計５棟が販売終了してしまうと、もうそれほど大きなものは立たないだろうという予想（業者の話）もあり、そういう意味ではこの地区に住みたいという希望をもっている人間にとっては希少性？がある気がします。それで、少々焦っている次第です。＝＝＝＝以上、もう少し具体的な情報を報告させていただきました。もしyamadanaokakashi様が横浜地区にも見識がある方でありましたら、また何か上記をふまえたアドバイス頂けると有りがたいです。

回答No.1

noname#17334

>都心の高層マンションを購入しようと検討しています。
まず、エリアを絞って、じっくり構えたほうがいいとおもいます。

たとえば、芝浦エリアひとつとっても、同じ徒歩◆分の物件でも価格差が
大きいなど、今は新築価格のエリア別相場がつかみにくい時期です。２年以上のスパンで物件選びするほうが
価格の評価、物件を見る目も肥えてきます。
同じエリアでじっくり開発動向を見据えたほうが、
後悔が少ないような気がします。

＞一般的な予備知識も不足する中で、対象物件の抽選登録会が
＞迫っており焦っています。どうぞアドバイスお願いします。

とりあえず、登録しておいて当たってから考えたらいいのではないでしょうか。
お買い得の人気物件なら、大抵数倍～１０倍超える倍率がつきます。
とりあえず締め切り際まで待って、迷うなら倍率の多いところ
物件の立地、利便性が気に入っていて価格が妥当だと思うのなら
倍率の低いところを選び登録しておきます。
当選してからキャンセルしてもかまいません。
逆に、販売担当さんに説得されて、不人気の階や不人気の部屋を
選んでしまうことだけは避けましょう。

＞マンションを選ぶ際の私のポイントですが、第一に利便性（立地）の良さです。

ならば、エリアを絞り込んで考えるべきです。
豊洲でもいいのか、勝どきまでか、あくまで山手線の内側にこだわるか
芝浦までか港南でも可か　で価格帯が大きく違います。

立地や利便といっても
(1)通勤の便・鉄道・地下鉄アクセス
(2)駅までの距離
(3)周辺商業施設の充実度

＞高層や眺望ということにはさほど拘っておりません。

要するに、中低層のお買い得な部屋狙いですね。

＞また、将来賃貸に出したり、売却などの可能性も？！。

あまり、多くの条件で考えすぎると、迷うばかりでなくて
住み心地のわるい物件を選ぶことにもなりかねません。
ご自身の価値観でしっかり選ばれたほうがいいでしょう。

＞そういう意味（賃貸・転売）でも価値がありそうなことも条件です。

誰しもそう考えます（＾＾）
ですから、お買い得な部屋は高倍率が付くことが多いです。
逆に、眺望のよい高層階は、坪単価も高く価格が６０００万円
超えたりすると、倍率もつかず、販売会社が要望書でふりわけ
するのも容易になります。
売れ残りは、大抵高層階です。

＞予算内でもできるだけ安く購入できればと思っています。
＞よって割高な南向きは考えておりません。
＞今回１０～１６Ｆの中層階が選択肢です。

まず、マンションを選ぶときは、単位面積あたりの販売価格を
基準に安い高いを考えてください。
平均坪単価が２４０万円の物件でも、低層階は坪１９０万円
中層階は坪２２０万円　低層階は　２５０万円
角部屋は　それらの２割増　最上階は坪単価２８０万円
最上階角部屋３００万円という具合になっています。

＞(1)やはり北向きは良くないですか？・・リビングの窓が大きいので
＞北でもそんなに暗くはならないかな？

マンションの将来価値を左右するのは、周辺の開発、建物の建築
です。
ショッピングセンターが建てば買い物の便は向上しますが、６０ｍ先に
窓をつきあわせて高層マンションが建てば、１６階程度では、窓が
いくら大きくても光の入る天空がふさがれます。
それとお見合いの視線も気になるでしょう。

高層マンションの建つ立地は、周辺も高層マンションが建つ可能性
おおいにありの立地であることを忘れてはいけません。

方位の選択は、敷地周辺の将来動向を加味して選んでください。
北側が、道路や水路や、公園であって、なおかつ北側の建物の
敷地がせまいなら、１４階程度のマンションが建つかもしれませんが
おそらく、当該物件の真後ろに、新築でマンション建てる馬鹿なデベ
は少ないだろうと思われます。
そういう意味で、北側は、他の向きに比べて「隣地に将来建つ危険性」
という意味でリスクが少ないかもしれません。

北の天空光なんて、建物がないレベルでの話です。
隣地に立体駐車場でもできたら、１０階程度なら簡単に視界を覆われて
しまいます。
それから、窓といっても、北側ならバルコニー付きの窓でなく、外壁に
添った窓であるほうが、採光上有利なのはいうまでもありません。

＞2)平米数が少しの差（３平米程度）だったら階数が１つでも上の方が
　価値が保てるのでしょうか？

建物価格表につけた差ほど、売却の際の価格差は出ないでしょう。
いっせいに売却があるわけではないですから。
売却価格差というより、住んでから「もう少し上の階を買えばよかった」
というのは誰しも思うことのようです。
賃貸の価格差は、階数より面積でしょう。賃借人は広さと利便を買います。

＞(3)将来転勤等で賃貸に出す可能性が高いのですが、
＞貸しやすいのは６３、６６、７３平米の中でどのあたりが人気でしょう？
＞（どれも２ＬＤＫ）因みに、隣の同じような高層マンションの賃貸相場は
＞６３平米で２０万位でした。

ってこれ、もしかして勝■きの物件ですか？（＾＾）
だとしたら、３０日に抽選が済んだ、Ｃ■Ｔの落選者が、そちらに殺到する可能性多いですね。
倍率は、今週末に大きく変動するかもしれません。３０００万円台はもちろん
４０００万円台でも数倍はかるく倍率つきそうな気がします。物件が気に入っているのならば、部屋を選ばないと抽選が厳しいかもしれません。
迷っているのなら、高倍率であてて納得という決断方法
もありますね。

貸しやすさでいったら５０平米以下（１５坪以下）がいいです。
ただし、公庫やローン控除適用外になることから、デベロッパーは５０平米
以下をつくりたがらないものです。
都心部の家賃相場は、１．２～１．５万円／月坪です。
おそらく　63m2　２０万円は弱気の設定ですね。

お住まいとして使うなら、広いほうがいい。貸すならできるだけ
せまいほうが貸しやすい。そういうことです。二律背反。
北側ならば、賃借人は独身者でしょう。
北側の部屋なら、６３m2ですけど、貸せば２２万はとれます。

＞７３平米だとけっこう高くなってしまい借り手がつきにくいなどあるでしょうか？
ファミリーに賃貸するか、賃貸志向のＤＩＮＫＳねらいですから
方位が重要です。北の７３m2は賃貸向きではないです。
もう少し階数が上がれば眺望で貸せる気がしますが。

賃貸は、転勤の際の一定期間だけの問題だとすれば、それを主軸に
考えるべきではないでしょう。
なぜなら、家賃を下げれば借り手はつくはずだから・・・。

＞かなりの素人ですので、いろいろな角度からのアドバイス・・

買える値段から物件を選んではいけません。
価格は、物件ごとに変わります。
ご自身のなかで、間取りの条件、立地条件などで、譲れない最低
ラインを考えておくべきです。
２ＬＤＫと一言にいっても
６３m2１９坪　　６６m2　２０坪　　７３m2　２２坪では大きくちがいます。

６３m2のせまさが許容できるのなら、７３m2は不要だということになりま
せんか？
逆に３人家族を想定したら６６m2は狭いと感じるかもしれません。
マンションは、洋服選びと同じ、オーバーサイズでもつらいし、窮屈は
着心地が悪いです。
普通の家族なら、今後肥満していくわけですが、それも考慮にいれ
たら、広めの部屋が賢明な選択という気がします。
賃貸は、管理費等やローン支払いをまかなってもらえたらそれで
いいと考えてください。

お礼

いろいろと細かく丁寧な回答を頂きありがとうございます。すごく参考になりました。やはり急ピッチで決めるのは大きな買物なだけにリスクもありますよね。ただ、数年かけてじっくり検討するのも良いのですが、新築物件ですと実際建物ができるのが２年後、３年後となります。現在賃貸暮らしな為、その間の家賃累計も考慮しないといけません。出来るだけ早く住める物件にこしたことがないのですが。。立地や建物など魅力的な物件はやはり中古というよりも現在販売中の高層＆大型物件のほうが多く、いろいろと悩むところです。