一戸建賃貸の事務所利用（税金関係）

質問

木造一戸建の住居を、事務所として
賃貸にする際の問題について教えてください。

転勤になり、住居を賃貸募集しております。
5ヶ月程、入居申込みがありませんでしたが、
先日、事務所として借りたいと言う方が現れました。
入居希望者は、建築家です。自宅は別だそうです。

事務所利用では、土地の固定資産税が住居特例を受け
れないと思っていたのですが、不動産仲介業者曰く、
契約を住居用申込みで手続きするので、
固定資産税も今までと変わらないと言われました。

本当に税金も変わらないなら、
事務所用として賃貸にしても良いと思っていますが、
他に事務所用として賃貸することで、
リスクがあるようでしたら、お教え頂きたいです。

新居には１０年間は、戻って来れそうもないので、
空家にしておくより、事務所でも何でも良いので、
活用してもらった方が良いと思います。

どなたか不動産の賃貸や税金に詳しい方のアドバイスをお願いします。

回答No.3

20050607

事業用として賃借された建物は、劣化が激しくなるおそれがあります。毎日掃除や手入れをする主婦がいませんし、顧客や取引先など人の出入りも一般住宅よりは多いでしょう。場合によっては、土足で出入りするスペースが作られたり、建築資材の一時置き場に使用されることもありえます。建築家の場合、事務所は看板もかねるため、勝手に造作をつくられたり、間取りをいじられたりするおそれもないとはいえません。本来事務所用ではない建物を事務所にするのだから、使い勝手の悪いところがあるでしょうが、それを事務所用に改造されてしまったら大変です。また、不特定多数が出入りし、若いスタッフが寝泊りするとなると、近隣の一般住宅から貸主に対してクレームが生じる場合もあります。将来その家に戻る可能性があるなら、近隣トラブルがないような相手に貸すほうがよいでしょう。

住宅である以上、住居として貸されるのが一番だと思います。それができなくて事務所用で貸されるのなら、契約書面上で細かい事項まで制限しておくのがよいと思います。

回答No.2

mukaiyama

＞契約を住居用申込みで手続きするので、固定資産税も今までと変わらないと…

見つからなければそれまでですが、そう言ってしまっては法治国家に住む国民としての体面がありません。
事務所にするということは、おのずから看板等が設置されると思います。建築家とのことで、公共工事を手がけることがあれば、当然市町村の固定資産税担当者の目にも入ることになります。壁に耳があり、障子に目があるのです。

10年間隠し通せるのかどうか、また見つかった場合のリスクはどうかなどの点を、じゅうぶん考慮され、慎重に行動されることをお奨めします。

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あと、借り主は当然経費として賃貸料を申告しますから、あなたに不動産収入があることが税務署に筒抜けになります。あなたは給与所得のほかに不動産収入があるとして、確定申告の義務が生じます。
もちろん、民間人に住居として貸した場合でも同じです。深い意味はありません。

思いついたことをだらだら書いて申し訳ありませんが、住居として貸す場合は、賃貸料に消費税を課せませんが、事務所の場合は消費税をもらえます。あなたの不動産収入が年間 1,000万円未満であれば、預かった消費税は合法的にポケットに収めることができます。

お礼

ありがとうございます。大変参考になりました。
契約内容とは関係なく、実際が事務所だと税金上に問題が発生するとのことですね。不動産屋さんに確認してみます。大変参考になりました。同じ住居も、使用内容によって、固定資産税だけでなく、消費税まで変わるんですね。勉強になりました。

回答No.1

nobchan

ＯＫＷｅｂにようこそ！　初めての質問ですね。

自宅を賃貸にする場合、帰ってくる可能性や、帰ってきたあとの補修など、気になる点はたくさんあったと思います。
それを乗り越えて、まず賃貸に向かったということで、おめでとうございます。

当方も自宅を事務所として賃貸しております。住宅と事務所の賃貸としての違いは、専門家の回答をお待ちします。

事務所としてのメリットは、住宅に比較して、空室になりにくいということでしょうか。
ただ、業種によっては入れ替わりが激しいこともあるようです。

入れ替わりの激しい業種に対しては、保証金を多く設定し、毎年償却するといった契約方法もあります。
今回の設計事務所のように、入れ替わりがほとんど無い（と予想できる)業種もあります。
この場合は賃料を高めに設定し、以後値上げをしないという方針も立てられます。

事務所としてのリスクは、建物を使う人のリスクでしょう。出て行って欲しいときに、
法外な立退き料を要求する、といった利用者に貸さない限り、たいがいは契約書に書かれてあるとおりに物事は進むものです。

この他ご質問があれば、補足欄にお願いいたします。

お礼

ありがとうございます
実際に、自宅を賃貸にされている方から、
アドバイスを頂けるとは、とても大変参考になります。

入居希望の建築家の方も、今までは自宅で仕事をしていたそうですが、人数が増えて手狭になったので、若いスタッフも泊まれる仕事場を探しているとのことでした。

どうせなら、建築家さんの自宅を、そのまま職場にして、私の住居に、建築家家族で住んでもらえれば、スッキリするのですが（＾＾）。建築家だから、きっと自宅に拘りがあるんでしょうね。