貸家にするか売却か

質問

次のような条件の場合、どちらが特でしょうか？
築５年くらいの、一軒家があります。間取りは一般の分譲地の注文住宅で３LDK+Sです。土地は３０坪強、駐車スペースはあり、庭もわずかながらあります。転勤でこの場所を離れるとして、この物件をそうするか悩んでいます。将来ここに自分たちが住むつもりはありません。
中古で販売価格を聞いてみますと、不動産屋さん曰く、２８００万弱？とのこと、ちなみに、このあたりの２DKアパートは駐車場込みで８万から９万円です。住宅ローンも残っていますが、貸しても１０年程度で返済予定。売却の場合は、その場で返し、手元には残らない計算です。壁などは、昨年気分を変えるため、張り替えたばかりで、きれいだと思っています。売っても貸しても、同じであれば、後のメンテを考えて、売ってしまおうかな？数年貸してからにしようか、とても迷っています。
ちなみに、転勤先には住宅を建築予定ですので、これを売れば、買い替えになるのかな？とも思っています。税金面などもまったくわからないので、詳しい方教えてください。

回答No.4

noname#11476

>これから転居する家を共同名義にし、売却をすれば、何か税金の措置はあるのでしょうか？
今の家をということでしょうか？
今妻の家になっているのを夫と共有名義ですか？
その場合には持分を贈与するのか売買するのかですね。
贈与する場合には１１０万の非課税枠を超える分について贈与税がかかるし、売買する場合には妻に譲渡所得が発生すれば所得税がかかります（取得費が売買価格より高ければかからない）。なおこの場合は特例３０００万非課税枠は使えません。（親族間は不適用）

マイナス面はあってもプラス面はないですね。

ご質問の意味が違っていたらすいません。

回答No.3

noname#11476

>ローン残金が少ないので、審査にも影響がありません。
そうですか。ご質問では売却時に手元に残らないと書かれていたのですが、残らないのはローンのほうで現金は残るのですね。

>現在の物件は妻名義、次の物件は自分名義で建築の予定で、妻のローンにする予定はありません。
それであれば借りる人が違うのでまったく問題にならないでしょう。（連帯保証人などになっていなければ）

>ただ、売却した場合、土地か建物かの一部に妻の名義を入れる予定です。この場合、いかがでしょうか。
売却して残った資金（これは妻の不動産だから妻名義）を投入してその分を妻名義とするわけですよね。
それであれば全く問題ありません。

ご質問の場合は税制上の特例は特にはありません。というのも売却で損失が出るわけでもないからです。
まあ居住する不動産を売却したときの３０００万譲渡益の特別控除の話はありますが、これは買い替えである必要もないし（退去してから３年以上たてば適用できなくなりますが）、そもそも取得時の価格が証明できれば譲渡益は、譲渡所得＝売却価格－取得価格なので所得は発生しないですから。（取得価格を証明する契約書などは必要）

それに買い替え特例などを受けると住宅ローン減税の対象外になることもありますしね。
ご質問者の場合はそもそも特例の必要性もないし、特例自体が適用できませんし。

お礼

そうですか。
もし、これから転居する家を共同名義にし、売却をすれば、何か税金の措置はあるのでしょうか？

回答No.2

akatsuki591

１）新たにローンをくむ。
２）将来の利用する予定がない。

以上の前提であれば、おそらく売却した方が有利だと思います。
今年、私も類似のケースでシミュレーションしてみましたが、やや売却の方が有利でしたよ。

ちなみに買い換えの方が、税制の優遇措置もいろいろ適用しやすいようです。

お礼

ありがとうございます。
そうですか。
将来自分たちが住むことはないと思います。
あくまでも、資産としてもち、貸すくらいでしょうか。
税制優遇ですか。それも気になっていたところです。

回答No.1

noname#11476

転居先での住宅取得をご検討であれば基本的には売却することになります。
理由は

１．基本的に住宅ローンは本人居住が原則の為、転勤などで一時的に居住しないことはかまいませんが、将来居住の見込みがない場合には一括返済が原則だからです。（銀行のローンによっては問題ない場合もある）
別に新たに住宅ローンを組む場合には、前の住宅ローンがあることで認められないという話まで出てきます。

２．借りる金額の制限
住宅ローンを借りることの出来る金額は前のローンの金額との合計で決まります。
前の住宅ローンが賃貸目的ＯＫであったとしても、家賃収入をどれだけその審査に含めてくれるのかは銀行次第です。

以上のことから賃貸を検討する場合には、上記のような障害をクリアするかどうかまで調べてからの話になります。

お礼

ご回答ありがとうございます。
ローンのほうは問題がありません。一括返済でなく、可能です。また、ローン残金が少ないので、審査にも影響がありません。現在の物件は妻名義、次の物件は自分名義で建築の予定で、妻のローンにする予定はありません。ただ、売却した場合、土地か建物かの一部に妻の名義を入れる予定です。この場合、いかがでしょうか。