店舗

質問

4月末で飲食店を閉店することになりました。賃料７万５千円、保証金120万円、敷引60万円の条件でした。契約書を読むと、解約時、敷引の60万円はもちろん全額家主に取られてしまう上、原状回復は借主（つまり私）の負担でおこなうとなっています。原状回復費用を見積もってもらうとちょうど60万円くらいになります。このままこちらが何も言わないと、退去時に1円も返ってこないことになりますが、「敷引」や「原状回復」について調べていくうちに、少なくとも住居においては原状回復は家主が敷引でおこなうとの記述が多く、私のケースにおいても原状回復費用がちょうど敷引内なので、60万円は返してもらうことができると思うのですが。60万円返還の請求は正当でしょうか？　アドバイスよろしくお願いします。

回答No.3

kaz1916

店舗を借りるのと「住居」を借りる場合とは全く違う、ということを理解してください。

店舗は「事業用」ですから、「事務所」を借りるのと同じだと言う事です。
あなたも仰っているように〔住居においては原状回復は家主が敷引でおこなうとの記述が多く〕そこは住居でありませんから、借地借家法による保護は無いのです。

あなたの場合の「敷引」は「賃料の一部」とお考え下さい。　

交渉してみることは宜しいと思いますが、どんな結果が出るでしょうか。

なお、このケースは住居の場合とは違いますので、都道府県の「住宅局」では相談に乗ってくれません。

お礼

何度もありがとうございました。

回答No.2

kaz1916

再度お答えします。
〔敷引〕と言うのは関西地方特有の習慣だと思いますが、法的な根拠はありません。　
関東地方では〔償却〕というものが同じような趣旨で行われる事がありますが、これは原状回復費用に充当するものではなく、実質上の「賃料」と考えられております。

さて、あなたのケースですが、「店舗」の賃貸は「住居」の場合とは違い、借地借地法で保護される対象ではありません。

従いまして、「契約自由」の原則に基づいて「公序良俗」に反しない限り、双方が合意すればどのような契約も有効です。　

〔契約書を読むと、解約時、敷引の60万円はもちろん全額家主に取られてしまう上、原状回復は借主（つまり私）の負担でおこなうとなっています。〕

このような契約がある以上これに従わなければなりません。

今回、あなたがご質問した趣旨は、「一般住居」の場合には当てはまりますが、残念ながら「店舗」の場合には当てはまりません。

お礼

再度の回答誠にありがとうございます。
しつこいようで申し訳ないのですが、もう少し聞いてください。
近隣の同程度の賃料の住居では、保証金も敷引も私の店舗の半額以下です。つまり、店舗は住居の倍額の敷引を取るのですから、敷引を丸々取った上で、さらに保証金の残りで原状回復をおこなうというのは納得しかねるのですが。私の場合は家主側が見積もった原状回復費用（つまり家主の好みの状態にすること）がちょうど敷引の範囲内なので、保証金の残額６０万円を返還してもらいたいのですが。
それと「契約書にサインした以上仕方がない」という考え方ですが、敷引を丸々取った上、さらに原状回復費用を借主に負担させるのでは「敷引って何？」と思うのですが。説明不能な契約書って有効なのでしょうか？
誠に恐れ入りますが、またよろしくお願いします。

回答No.1

kaz1916

住居と店舗では〔原状回復〕の意味が違う事が多いのですが。

住居の場合には、建具や、間取りの変更は現実的にはしない事が多いと思います。（通常、禁止が多いと思います）

然し、店舗の場合には職種に応じた「造作の変更」が認められるのが一般的ですから、これを元の状態に戻す必要があります。（次の入居者も、自分の好みがありますからね）

また、店舗の賃貸契約は、居住用の契約とは異なるのが一般的ですから、このケースはやむをえないと思います。

お礼

ご回答ありがとうございます。
私の場合、家主の代理人が業者を見積もりに連れてきて、
「原状回復に６０万円かかります」とのことでした。
つまり、家主の希望の状態にするのに６０万円かかるということです。
敷引もちょうど６０万円なので、家主がこれで充当すべきではないのでしょうか？
よろしくおねがいします。