中古マンションの査定に５００万円もの差が・・・

質問

現在住んでいるマンションを売却して、新しいマンション購入を考えています。
そこで先日３社に実際に家を見せて、売却価格の見積もりをお願いしたのですが、高いところと安いところで実に５００万円もの差がありました。これをどうとらえるべきかと思っています。
こちらにしてみれば高く売れるにこしたことはありませんが、結局その価格でお客を呼べない不動産屋では困ります。
一番安い見積もりの会社は、このマンションの販売会社の系列（大手）で、通常ここではその会社を使って売却する人がほとんどです（９０％以上）。つまり、この物件をよく知っていることにはなりますよね。
最安値とは言え、このマンションや近隣の最近の状況からも「この位が妥当なのかな」という印象も私自身持ちましたが、最高値を提示してきた会社は「どうして、XX不動産さん（最安値の会社）はもっと高く売れそうなこちらの物件をいつも安く売ってしまうのかと思っています。当社ならそんなことはありませんので是非よろしくお願いします」と言って帰りました。この言葉を信じてよいのか、最安値でも実績のある会社を信じるのがよいのか・・・。
詳しい方、どうかアドバイスお願いします。

回答No.5

noname#13376

私のところに書かれた補足、拝見しました。

でしたら、アドバイスはこうなります。

時期：来年実地見積がでたとき
方法：販売実績（期間、募集価格と実際売買価格の差）を調べる

忘れてはならないと思うのは、業者側がだまそうと思えば（相手に自分の利益しか考えないという一種に「悪意」があれば）、相手がずっとプロで上手（うわて）です。つまり、悪意に勝てる善意なし、です。

信頼できるかどうか、という「信頼感」の問題を重視するか、それよりも、得られる結果、つまり「利益」を重視するか、どの点を重視するかでご判断いただければいいのではないかと思います。

お礼

2度目の回答ありがとうございます。
販売実績で言うと、来年１月時点でも今回の最安値のXX不動産となると思います。この会社の実績では募集価格と実際売買価格の差も少ないようです。
募集価格のつけ方について、もしご教示いただけるのでしたらまたよろしくお願いします。

回答No.4

noname#19073

仲介においては難しいところですよね。実際のところは査定がどうであれ、その価格で買いたい人がいるのかいないのか、それだけのお話ですからね。

最安値よりも500万高い査定を出した業者に依頼しても、その金額ですぐに売却出来てしまうことも可能性は低いかもしれませんが、無いとは言い切れませんしね。

ですから、皆様回答されている通り、ご質問者の事情を鑑みて判断されるしか無いと思いますよ。一般論は色々ありますが、個々人が抱えている状況は個別のものですから。（この価格以下では売る気は無い、とか、多少安くてもすぐ手放したいとか、色々ですよね）

個人的には、買い替えという事情からお察しするには、実績のある系列の会社で短いスパンで売却する方が理にかなっている気はしますけどね。
そのマンションの現状の相場観などは、あなたが詳しいでしょうから、数字に妥当性があるところを選ばれると良いと思います。

（一旦高く出すと、客が付かないから値下げ→一度下がったから又下がるだろうと思われる→又値下げ、というスパイラルに陥るケースもあるとは聞いたことがあります。）

お礼

ありがとうございます。値下げスパイラルとは、おそろしや。そうなりたくないです。
成約予想価格に上乗せしてつける募集開始価格ですが、会社によって上乗せ幅（額）が違うのも気になっています。高い見積もりの会社ほど上乗せ額が大きくなっています。ただでさえ成約予想価格に５００万円も差があるというのに。更にとは・・・
これって最初から何回も値下げすることを前提にした売り方ってわけですよね。そして成約予想価格も相場を無視した高値のためもっと値下げ・・・値下げスパイラルそのものじゃないですか・・・！言葉がでません

回答No.3

kita52326

最高値を言っている不動産屋は信用してはいけません。
間違いなく、実績のない物件で仲介を受託するためのエサです。受託を受けたあと、もっと下げた方が安心です、とか言って絶対に値下げを薦めてきます。
仲介物件の９割を扱っている会社があるのなら、そこの成約実績が物件の相場です。５００万も高く売れるわけがありません。その業者がもし真面目に言っているのなら、マーケット感覚が欠落した業者だと思います

「実績もない物件を、どうしてお宅はそんなに高く売れる自信があるのか？」「その値段で買うと言う手持ちの客がいるのか？」など、しつこく聞いてみたらどうでしょう？。その営業マンからは納得がいく説明は得られないと思います。「がんばりますから・・・・」なんて言われても、何の保証にもなりません。

買い替えが絡んでの売却なら、失敗は許されませんよね。
委託先は１社に絞る必要はありませんが、確実に売るためには「実績と信頼」で業者選びをされるべきでしょう。

お礼

ありがとうございます。高い見積もりの業者は「がんばりますので」と言ってました（笑）。
後日送られてきた見積書も紙一枚の非常に簡単なものでした。やはり・・・

回答No.2

noname#13376

売り急ぐと安くなる、じっくり時間をかければ高く売れるかもしれない。

これが株式や不動産のように、価格変動が大きめ（大量のお金が一時に動くという意味で）のものの特徴かと思います。

ある時期までに確実に売りたい、と考えるのなら、その「９０％以上」に乗っかるのがいいでしょう。

また、ＸＸ不動産さんに「販売実績を教えてください」と、それぞれの物件の売買完了までにかかった日数を教えてもらえばいいでしょう。

一旦、自分が買う側に立ってみる、というのも一つの手かもしれませんね。
違う不動産屋にいって「あそこの物件、売りに出てるみたいなんだけど、いくらで買うなら妥当でしょうか」っていって「だいたいの相場」を聞き出して参考にするという手もありますよね。

ともかく、売り急がない、これが肝要かと思います。

補足

どうもありがとうございます。
補足しますと、３社とも今現在（H17年３月）時点で販売し、即引渡の場合の価格見積もりです。でも、うちが売却活動するのは来年初めになんです。
それは次に購入しようとしている物件が今建築中で、来年６月入居なので、入居から逆算して半年前あたりで売却活動開始するためです（今から来年６月引渡条件付の物件など買う人がいないというのは３社共通の意見）。
ですので、来年の売却活動開始時にもう一度査定しなおすことになりますが、あくまで今回は参考値として査定してもらいました。
このマンションで９０％以上の売却実績のある最安値見積もりのXX不動産は「３ヶ月以内で確実に売れる価格をつけています」と言ってました。実際に１ヶ月以内～３ヶ月未満で売却しています。何号室がいくらでいつ販売して、いくらでいつ売却したという一覧の資料も貰いました。近隣やこのマンションでの最近の売却値から計算された見積書でした。
次を買う予定があるので、u2_junさんの仰せの通り「ある時期までに確実に売りたい」わけで、実績のあるXX不動産に乗るのがいいんでしょうか～。でも５００万円の差は大きいです。
またアドバイスくださる方いらっしゃったら引き続き宜しくお願いします。

回答No.1

mendokusa

高くても売れなければ意味無いですからね。
何ヶ月も売れずに結局下げる事になったりすることもあります。
住み替えスケジュールとの相談になると思いますよ。