- ベストアンサー
賃借物件が競売にかけられました
ganbareyoの回答
- ganbareyo
- ベストアンサー率77% (14/18)
ganbareyoでございます。状況が見えてきたようですね。 さて追加のご質問の件ですが、所有者が破産し「破産管財人」が選任されている由。 jayjay101さんにお返事されている「弁護士」は裁判所が選任した「管財人」でしょうか？ それとも債務者＝家主が依頼している「破産申立代理人弁護士」でしょうか？ どちらも弁護士ながら微妙に役割が違いますが、後者は管財人ではありません。 以下弁護士としておきますね。 では作戦です。 その１．「競売」ならば原状回復義務は生じません。 理由：新家主は原契約を承継しないからです。また、競売の評価額には、 賃借人がいて部屋をこのように使用している、と言う状況を踏まえて金額が確定しますので 誰も文句を言う人はいないのです。（原状回復する費用相当が減額されている、と考えます。） その２．解約条項に抵触すると知りつつ、返還敷金額に満るまで家賃を「滞納する」 競売で落札した新所有者は、賃貸借を認めるか否かにかかわらず敷金を承継しません。 弁護士に、「返還敷金が返らないのであればそれに満るまで家賃と相殺する」と 宣告してはどうでしょう。 ただし、これは賃貸借契約上は契約違反になり、明渡しを要求されるかもしれません。 多分大きな額ではないでしょうから、文句を言われるかもしれませんが認めてくれる公算が大です。 なぜならあなたは家主に対しては、家賃支払いに対しては債務者ですが、 返還敷金に対しては「債権者」だからです。 まぁ、やってみる価値ありですよ。ただし、共益費は負担することを忘れないでくださいね。 先がわからないので転ばぬ先の杖。 ついでに「任意売却するのか？」と弁護士に聞いてください。 もし「任意売却する」のであれば原契約が承継されることになり、契約書どおりになりますので。
関連するQ&A
- 競売でよくわからない物件
私は競売物件に関しての経験がなく 次の物件を落札した場合どのような問題が起こりやすいか よくわからないので質問です。 現在、店舗つき住宅で、土地、建物の所有者が 住居部分に住み、店舗を自分の会社に賃貸しているため 『買受人が負担することとなる他人の権利』として賃借権があるようです。 契約は賃料は安く、敷金は高く設定され、期間の定めなしに契約を変えてあるようです。 『上記賃借権は抵当権設定後の賃借権である』と記載されております。 この賃借権によっては、そもそも明渡し、強制執行ができるとか、できないとか。 賃借権の契約内容を変えることが出来るのか 契約通りに安い家賃で会社に占有され続け 占有者貸しも考えつつ、住居部分をそのまま賃貸契約したものの 滞納してやり過ごして、６ヶ月以上経過して明渡し命令の申請もできなくなった。 こんな最悪なパターンも想像してしまいます。 どのようなことに注意すればいいでしょうか？ 知識のある方、ご意見よろしくおねがいします。
- ベストアンサー
- 不動産売買・投資
- 賃借人の管理規約を知る権利
はじめまして、私は東京のマンションを賃貸に出しておりこのたび新しく契約を行います。 今回結ぶ賃貸契約書には“管理規約を遵守する事”の記載があったので、 それについて組合管理規約の提示を求められました。（守る為には見せて欲しいとの事。） そこで、賃貸契約時に規約を見せる旨を他の住人の一人に相談したところ、 『総会の決議がなければ規約を賃借人に公開してはいけない』と言われました。 （このマンション小さなマンションで特に理事会が存在せず、理事会＝総会となっています。） しかし賃貸契約は、総会が開かれるのを待っていることはできません。 対策として今の規約についてはできるだけ契約書に盛り込みましたが、 賃借人に、 『組合管理規約をもらっていないので“組合規約を遵守する事”は除いて欲しい』と言われました。 今年は大規模修繕が計画されており、 駐輪場や駐車場など共用スペースの設備が変わってくる事が予想され、 それに伴い規約の内容も色々と変わってくるのではないかと思っています。 よほど一般常識を外した方が入居しない限り特に問題はないかもしれませんが、 できれば規約の遵守を契約書に盛り込みたいのが本音です。 一般的に、管理規約を賃借人に公開する為には総会の決議が必要なのでしょうか？ 私は賃借人に管理規約を見せてはいけないのでしょうか？ （賃借人には管理規約を知る権利はないのでしょうか？）
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 競売と短期賃借権の関係
初めての投稿です。過去の回答例は一通り見てみましたが理解できず、ご質問させていただきます。 ５２歳自営業の男性です。所有しているマンションを Ｈ．１５．１１．２８から２年ごとの自動更新で賃貸中ですが、この度色んな経緯から、自己破産せざるを得なくなりました。 本物件を担保に、国民金融公庫（国金）からＨ１５．８．５に事業資金を借り入れしておりますが、最近返済が滞り、Ｈ１７．１０．１３に差押え、競売開始決定を受けました。 賃貸借契約の次回更新はＨ．１９．１１．２７となります。 先日裁判所より現況について、賃貸中であるか、等の問合せ文書が来まして、まもなく現地調査の段階かと思われます。 長文とややこしい日付の前後で申し訳有りませんが、 1）H16.4.1施行の短期賃借権の廃止により、落札された場合は六ヶ月での明け渡しとなるのか 2)それとも上記施行前の契約なので次回更新時、又は三年間の短期賃借権が認められるのか 3)私はいつまで賃料を受領でき、敷金返還債務はどんな扱いになるのか 以上、まとまりの無い質問文ですが、どなたかご教授いただけると幸いです。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- サブリースの場合の賃借人の立場
賃貸マンションの家主です。 このたび、既存物件のサブリースの提案を管理会社からうけました。 既存物件だけに、既に入居している賃借人のことが気にかかります。 管理会社は、既存の賃貸契約を引き継ぐ形で賃借人と転貸借契約を結ぶといっていますが、賃借人が拒否した場合や返事のない場合は、契約関係はどうなるのでしょうか？
- 締切済み
- その他（法律）
- 賃貸人の変更により賃借人が新たな契約金を支払なければならないのでしょうか？
マンションの駐車場賃貸契約で、賃貸人の変更により、新たな賃貸人であるマンション管理組合と当方が契約することを通知されました。その通知文には新たに賃料の他に別途契約金としてして１月分の賃料金額の支払いが記載されていました。当方としては、賃貸人間の契約変更によるものなのに、何で賃借人が新たに契約金を支払わなければならないのか納得いきません。この点に関して、法律上支払わなければならないのでしょうか？宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 賃借人の滞納家賃の実態
賃借人の滞納家賃の実態 何時も、回答いただきありがとうございます。 当社は、不動産会社です。当社で、契約した賃借人(以下Aという)が、います。賃借人Aの信用がある。実績がある。Aは、有名である。という言葉に乗せられてつい、油断して賃貸借契約を締結してしまいました。 賃借人Aは、後で、分かったことですが、別の場所で、明け渡し訴訟を受けて、強制執行が、確定して強制執行されるのを逃げるために当方に契約に来たのでした。強制執行されるぎりぎりで、転居したのでした。 同居人(以下Bと言う)は、他にも、貸家を住居、倉庫、店舗などの用途で、借りていて、二年近くも家賃を滞納しています。古物などの自営業です。私は、同居人Bの貸家の賃貸人のことを聞きだして、賃貸人に、賃借人Bの実態を告知したのです。 賃貸人は、中年の女性で、実態を聞いて驚いたしだいです。賃貸人は、賃借人Bに、騙されていたのです。 賃貸人が、おとなしい女性なので、逆切れされると怖くてものが、言えません。このことをいいことにやりたい放題です。 金は、これから、稼ぐから、稼いだら、遅れた家賃を支払う。 転居先が無いから、転居先が決まるまで、しばらく待て。 100円商店街で、客が多く、これで、売り上げが、見込めるから、しばらく待て。 などと売り上げが無いのに、真っ赤な嘘を述べて、言い逃れ、電話をしても、電話にでない。今は、どこにいるのか分からないようにして、雲隠れをしています。 賃貸人は、賃借人Bの言葉を信じる以外にありません。 賃貸人は、当社から、実態を聞いて、話が、違うと驚きました。当社が、管理をして、協力しましょうかと言いましたが、賃貸人は、当社に他のつてがあると断りました。 賃貸人は、弁護士を使って、Bに、明け渡し訴訟をしました。二年近くも、家賃を払っていない。賃借人として、抗弁できるものがない。原告が、弁護士では、抵抗ができないので強制執行判決で、まもなく、明け渡しになりました。 賃借人Bは、やむなく、家財などの多くを廃棄、処分して、退去します。 同居人の二人AとBは、当社の貸家に住むことになります。 当社の貸家は、毎月、家賃が滞納しています。毎日、家賃請求の手紙が賃借人Aのポストに入ります。何度も、面会して、家賃を請求します。 支払いは、ほとんど、フラフラな状況です。二ヶ月弱家賃を滞納しています。 賃借人Aは、家賃が遅れて申し訳ありませんでした。なら良いのですが、高飛車で、大声で、当社の悪口をわめきます。毒舌婆(ばばあ)の評判です。 この一つの悪態は、 同居者Bの貸家の賃貸人に、実態を知らせて余計なことをするなと言うのです。 当社の思いとしては、当社は、誰に、何を離そうと自由である。すべて、事実である。言われる筋合いは、無い。口止め料をもらっていない。 賃借人Bの滞納情報は、賃貸人の情報ネットワークとして重要であると考えているのです。 賃借人Bとしては、賃貸人をこのままだまし続けて家賃を払わなくても、良かったものを実態を知られたので、化けの皮がはがれ、明渡訴訟をくらい、強制執行になってでていかなければ、ならなくなったと当社にクレームを言っているのです。 賃貸人としては、実態を知り、賃借人Bとの信頼関係を破壊され、賃借人を信用できなくなったので、明け渡し訴訟で、賃借人を退去させたのです。 これは、いじめを受けている仲間を知って、教師や学校や警察に告知することに似ています。告知することは、自由ですが、必ず、後で、誰が、知らせたのか、ちくったのかが、問題になり、 良くも、ちくりやがったな。 と矛先が、こちらに及びます。だから、いじめを見ても、誰もが、知らないふりをするのです。 賃貸人が、騙されていてもほっておけば、当方は、無難かも、知れませんが、賃貸人にとっては、被害が増すでしょう。 当社の考えは、正しいでしょうか? あるいは、実態を賃貸人に告知するべきでなかったのでしょうか? たとえ一つだけでもよろしく教授方よろしくお願いします。 敬具
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート
- 店舗の賃借権の譲渡権とは
最近、家主になったものですが、店舗として賃貸している1件が、 店を閉めることなり、連絡をうけ、店舗の賃借権の譲渡権を買ってほしいといわれました。（契約書は、前の家主との契約をそのまま引き継いでいます。その中に、店舗の賃借権の譲渡権の記載があります。） このような、譲渡権とはどのようなものなのでしょうか。また、譲渡権 とはどのぐらいの金額になるものなのでしょうか。 宜しく、お願いします。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- アパートの電球取り換えが、いつの間にか賃借人負担になっていた
アパートの電球取り換えが、いつの間にか賃借人負担になっていた 賃借人です。 何年もこの部屋に住んでいるのですが、数年前にオーナーチェンジと不動産会社の変更が行われました。 前の不動産会社の頃は、最後の1年くらいを除いて管理人が常駐していて、蛍光灯などの取り換えは管理人に言えばやってくれました。アパート内の倉庫みたいな部屋に、蛍光灯などがストックされていました。管理人がいなくなる際管理人は、離れたところに蛍光灯を取りに行くのは大変だろうと言って、全部屋の蛍光灯を取り換えて行きました。 先日不動産会社変更後初めて蛍光灯が切れたので不動産会社に現物（蛍光灯）を請求したのですが、契約上賃借人負担だと言って断られてしまいました。 確かに現在の契約書では、電球交換は賃借人負担になっています。不動産会社が変わる際、契約更新時に契約書が変わったせいだと思います。新契約を断れば部屋を出て行かなければならず、引越費用や敷金・礼金もかかるため契約更新を断ることは考えていなかったため、新しい契約書には十分目を通していなかったと思います。特に変更の説明はありませんでした。 さて、このような経緯なのですが、「（入居時にアパートの備品として付けられていた）電球交換は賃借人負担」という契約は、消費者契約法10条に触れないでしょうか？100近く部屋がありますので、賃貸人は「事業者」だと思います。 参考条文 消費者契約法 （消費者の利益を一方的に害する条項の無効） 第十条 民法 、商法 （明治三十二年法律第四十八号）その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって、民法第一条第二項 に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする。 民法 （賃貸物の修繕等） 第606条 1.賃貸人は、賃貸物の使用及び収益に必要な修繕をする義務を負う。 2.賃貸人が賃貸物の保存に必要な行為をしようとするときは、賃借人は、これを拒むことができない。 （賃借人による費用の償還請求） 第608条 1.賃借人は、賃借物についてw:賃貸人の負担に属する必要費を支出したときは、賃貸人に対し、直ちにその償還を請求することができる。 2.賃借人が賃借物についてw:有益費を支出したときは、賃貸人は、賃貸借の終了の時に、第196条第二項の規定に従い、その償還をしなければならない。ただし、裁判所は、賃貸人の請求により、その償還について相当の期限を許与することができる。
- ベストアンサー
- その他（法律）
- 競売物件からの引越について
賃借しているマンションですが、オーナーが差押になり、競売物件になりました。先日執行官が来て、現況調査が終わったところです。 謄本コピーや契約書を見せたところ、私は長賃という権利があるらしいことがわかりました。抵当権の設定が、私の契約の後でした。 競売物件に住むのがストレスで、とにかく落ち着かないので早々に転居を検討しているのですが、時期としてはいつが適切ですか？ 競売前ですと、現オーナーに敷金返金やら原状回復をしないといけませんよね。差押になるくらいだから、返してもらえるか不安です。 それと、このままオーナーに家賃を振り込み続けて大丈夫でしょうか？（現時点では、裁判所からは賃料差押の通知は届いておりません） 競売後の転居ですと、買受人がコワイ系の人だったらと不安です。 滞納もないし、きれいに使ってきたつもりですので、できるだけ敷金返してもらって、円満に退去したいのですが。
- ベストアンサー
- 賃貸・アパート