競売落札後

質問

名義は別れた旦那のマンションに子供２人と住んでいます。
別れた旦那がローンを払うはずでしたが離婚後行方不明。
競売に出され金曜日落札されました。
明日落札した有限会社の不動産屋の方が今後の話し合いに来ます。
どの様な流れになるかどなたか教えて下さい。
まだ引越し先も決まっていない状態で
一般的に1ヶ月位は出て行くまでに時間もらえるものでしょうか？

あと法律の問題になってしまうかもしれませんが
その落札されたマンションは別れた旦那名義（行方不明）
ローンの連帯債務者に私の母がなっています。
母は現在６５才過ぎで都営団地に住んでおり生活保護を受けていて債務は到底払えません
これから母はどうなってしまうのでしょうか？

説明が下手で申し訳ありませんが
どうか回答の程宜しくお願い致します。

回答No.2

ganbareyo · ベストアンサー

競売の仕組みをお教えします。
３月１１日の金曜日が競売の開札日とすると、その落札者は「最高価買受人」になります。
最高価買受人の資格に問題が無ければ、開札日から１週間後に売却決定されます。
その１週間後、売却決定公告が出されます。
それから１週間くらいで代金納付の通知書が落札者に郵送されます。
ここまで４週間。４月８日くらいかな。
代金納付は通知書が送られてから約１ヶ月以内です。
代金納付の手続きと同時に裁判所は、落札者に代わり法務局に「嘱託登記」をします。
これで完全に落札者に所有権が移転します。
つまりあなたが堂々と住んでいられる期間は、開札日から最長２ヶ月ということになります。
落札者や占有状況にもよりますが、占有者に対して裁判所から「引渡し命令」を取り、
明渡しを要求することが多いようです。
もちろん買受人は占有者に対し、明渡し時に金銭を支払う義務はありません。
落札者は、落札物件を改装して販売する目的だと思いますので、保有期間のコストを
できるだけ切り詰めることに腐心します。
なのであとは落札者に対して「誠意を持って明渡しに応じる」ので、
引越しまで待ってもらえる、ように話をしてみてください。
また引越し先に宛てが無いなど、困窮状態を訴え交渉してみましょう。

それから連帯保証人のお母さんですが、
債権者は、連帯保証人の生活状況に関わらず債務の返還を要求してきます。
ローン残債がいくらなのか定かではありませんが、高額な場合は思い切って自己破産したほうが賢明です。
残債をカバーできる資産もなさそうなので、破産申立・同時廃止をすることになります。
免責決定まで６ヶ月くらいかな。
破産の申立は弁護士に依頼します。弁護士を頼む場合、費用にばらつきがありますので、
近隣の弁護士会に相談してみるとよいと思います。扶助制度もあります。

お礼

お返事が遅くなってしまいましたが買受人が３時に来る前に読ませていただきましたので、とてもわかりやすく丁寧に詳しく教えてくださり大変参考になりました。切羽つまっていたので本当にありがたかったです。ありがとうございました。
話し合いの結果４月１０日に出て行く事になりました。
私の場合＜同人の占有権原は使用借権と認められる＞となっており色々な主張が出来ない立場ならしいです。
私としては明け渡しは売却決定後の一ヵ月後４月１７日前後を予定しておりましたが向こうが言うには開札日1ヶ月後の１０日と言う事で。
１度１５日と言う事で話がまとまりかけましたが
私が難色を示しせて引越し代でもと提示した所
１０日にしてくれるなら５万円。なんとか交渉して10万円だして貰える事になりました。
固定資産税を綺麗にするのに旦那の名前を書いてハンコを押してくれと言われ、離婚して３年にもなるのに私は他人だし嫌だったのですが結局書いてハンコ押しましたが。。
母の件も丁寧に教えてくださりありがとうございました。教えていただきました通り破産申立・同時廃止の方向になると思います。
その件ではまたこちらで相談する事もあるかと思いますので今後とも宜しくお願い致します。
この度は貴重な時間を丁寧に教えてくださり本当にありがとうございました。心から感謝申し上げます。

回答No.3

ganbareyo

おー、交渉の成果があったんですね。良かった。
固定資産税の件ですが、多分ですが、落札者が再販売する時に新しい買主から瑕疵担保責任（隠れた傷の事）
を問われないようにする用心だと思います。
印鑑を要求された書類が何かは分からないですが、新年度の固定資産税課税通知書の送付先変更の届出書か
な、と思います。
固定資産税は毎年の１月１日に登記されている所有者が納税義務者になります。
その間に所有権が移転していても、納税義務者は１月１日の所有権者です。
通常の売買取引では必ず、税の起算日（関東なら１月１日、関西なら４月１日の慣行）を決めて精算が行われ
ます。
もちろん「占有者＝居住者＝あなた」が所有者で無い場合、納税義務はありませんし請求もありませんのでご安心を。
早く落ち着いた生活環境が取り戻せるよう祈っています。

回答No.1

CHIPAPA

ここに立ち退き交渉や強制執行などの記載があります
http://www.merryland.co.jp/merryland/auction/tetuzuki.htm
もし物件の占有者(あなたです)が立ち退かない場合
ゆくゆくはここに記載してある「引き渡し命令」か
それが適応されない場合は「明け渡し訴訟」となります
(どちらにしてもゆくゆくは裁判所による強制執行となります)

・・・が。こういう裁判所に申し立てるやり方、強制執行というのは
業者からすると大変な手間、費用、そして時間がかかります
(ここまでするのは最終的な手段と考えていいと思います)
ですので競売物件を落札する不動産屋などはほとんどの場合
占有者との話し合いにて解決するようです
(長期間居座る金銭目的の悪質な占有者に対して
強制執行にかかる分の費用に相当する額を立退き料としてあなたにお支払い
しますので、それを引越し費用にあてて立ち退いてくださいというパターンです)

>まだ引越し先も決まっていない状態で
>一般的に1ヶ月位は出て行くまでに時間もらえるものでしょうか？

裁判所による強制執行という極端な例を出してみましたが、
こういう居座る厄介な占有者も多い中であなたはまだ「良心的」な占有者です
あなたが引越しをする、つまりここから速やかに立ち退く意思を示せば
引越し先が決まるまでの1ヶ月位でしたら相手側も受け入れてくれると思います
落札した買受人(この不動産屋さんです)にすればあなたのような場合
まだ比較的大変スムーズな占有者さんです。その点を(あなた自身も)理解すれば
引越し先が決まるまでは住まわせてほしいという希望も受け入れてくれると思います
(相手側は表向きしぶる態度でしょうがそこはねばり強く交渉です)

二つ目のお母様の件につきましては知識がありませんので控えさせていただきます

お礼

お返事が遅くなってしまいましたが買受人が３時に来る前に読ませていただきリンク先も読みましたので大変参考になりました。切羽つまっていたので本当にありがたかったです。ありがとうございました。
(長期間居座る金銭目的の悪質な占有者に対して
強制執行にかかる分の費用に相当する額を立退き料としてあなたにお支払い
しますので、それを引越し費用にあてて立ち退いてくださいというパターンです)
ちょっと期待してりましたがなかなか上手く行かないものですね
私の知り合いの方々は皆軽く
３０万くらいもらえるよ～と言ってましたが。
お金も無いしこれから引越し先等考えると頭が真っ白になりますが
なんとか頑張って前向きにいこうと思っています
貴重なお時間お答えいただきまして心から感謝申し上げます。ありがとうございました。