土地保有者（父）への銀行からの保証要求

質問

家を建てることになり、銀行から融資を受けようとしています。
土地は父親名義で、父はＫ銀行から借入をして昨年購入しました。
その土地を将来私が相続又は贈与を受けることを前提に、その土地の上に建物をハウスメーカより購入して建築する予定です。
建築費用については、同じＫ銀行より私が融資を受けて建てる予定ですが、Ｋ銀行担当から以下のコメントが来ました。

（１）融資は実行するよう前向きに進める。
（２）しかし、あなたの父親の保証は、あなたの父親が土地保有者であるために保証協会に対して行っていただく。これは必須である。
（３）結果が同じなので、あなたへの融資について、あなたの父親のプロパー保証を付けた方が良いのでは？その方が、金利などの面でも有利。

父親の意見は土地の担保差し入れは行うが、自分が今回建築費用について個人保証はしたくないという考えです。
私も、むやみと個人保証をつけたくなく、通常私が個人で土地・建物を購入する場合は父親の個人保証は無いはずで、今回Ｋ銀行の申し出がおかしいのでは？と考えます。

ご意見いただけましたら幸いです。

回答No.1

noname#11476 · ベストアンサー

ご質問の場合には銀行の言うとおりになるでしょうね。
それは父親がその土地購入で銀行から借り入れているからです。
そもそも基本的に住宅ローンでは土地に対して第一位の抵当権の設定をしなければ認めないのが原則です。
ところが父親が既に借り入れしていて抵当権が入っているので、そのままではご質問者の債務について第一位の抵当権を入れることは出来ないからだめということです。
しかし同じＫ銀行なので、父親をご質問者の連帯保証人にしてしまえば、結果として第一位の抵当権を設定したのと同じ効果が得られますから、そのような話をしてきているのでしょう。

もし父親が何も借り入れていなくて、現金で購入していたのであれば、父親は担保提供者になるだけでも銀行は承認するでしょう。（銀行の方針にもよりますが大抵は担保提供者でＯＫとします）

しかし今回の場合は父親も借り入れているから困難ですね。

対策の一つとしては、Ｋ銀行でご質問者が土地購入についてローンを組んで父親から売買でその土地を購入しご質問者の土地にするという方法です。
ご質問者がローンを組んで父親に代金を支払い、父親はその代金で父親のローンを完済します。そうすれば父親の債務の第一位の抵当権は消えますので、ご質問者は土地・建物についてご質問者名義の借り入れを行い建築することが出来ます。

もちろん借り入れ金額が大きくなるので、ご質問者の返済能力はそれなりに求められます。

銀行とご相談下さい。

お礼

mickjey2さん
ありがとうございます。理解できました。
結局、第一順位抵当権設定が必須ということと、
法人格が別々であること、
仮に私が事故を起こした場合には、
父親の土地借入について担保が無くなることなどが、
原因となっているわけですね。

アドバイスいただいた、私が個人で同じ、あるいは違う
銀行から借り換えしてしまうのも、物理的に可能ですが、
ちょっと面倒なようですね。
そのあたりを含め、検討してみます。

補足

ご回答いただいた後、銀行・父親と協議しまして、
今回は父親の保証を入れて融資お願いすることに
なりました。

助言いただき、大変助かりました。ありがとうございます。