住宅ローン 繰上げ返済を考えていますが・・・

質問

平成１２年に公庫１９７０万（２．６％）と４８０万（３．６％）を３５年ローンで借り入れました。（平成２２年より、ともに４％）
現在２５０万ほど貯蓄があるのですが、そのうち１５０万を繰り上げ返済にまわすのは無謀でしょうか？

公庫のＨＰでシュミレーションをしてみると、４８０万で借りたのを期間短縮するとして１５０万円繰上げ返済すれば残り３０年のところ１５年で返済が終わります。
返済総額でいうと、約３７０万も得する計算？！
これだけ見ると即繰上げ返済！と飛びついてしまいそうだったのですが、恥ずかしながら今までこういったことにまったく無知でいたため、どなたかにアドバイスなり、背中を押していただくなりしてもらえないとどうも踏み切ることができません。長い目で見ても繰り上げ返済が得なのはわかっているのですが３７０万の現金が手元に入ってくるわけじゃないしな・・・とか色々考えてしまうのです（＾＾；）

ちなみに主人３０歳年収５００万、１歳の子供が一人います。子供はもう一人欲しいし、これから教育費もかかってきます。（学資保険には入っていません）車も２～３年後には買い換えたいです。
。それより何よりローン残高を減らすことが先決だと考えてよろしいでしょうか？

どうかアドバイスよろしくお願いいたします。

回答No.4

noname#11476 · ベストアンサー

基本的には繰上返済という方針は良い方向なのですが、以下の点が気になります。

１．２～３年後に車を購入したい
　この時にローンを組んで購入となるとその金利が現在の住宅ローンより大きいと逆に損です。
　つまり今の現金を車にあてて代わりに車のローン金額相当を繰上返済に回すとその方がお得になります。
ただ２～３年後ということですから、多少車のローンの金利が高くても挽回は可能ですが。

２．１００万の残りで緊急用として適当か？
　できれば半年生活できる程度あるとよいですから、そうすると月２５万として６ヶ月とすると１５０万欲しいですよね。

ちなみにご質問者のローンの詳細データが不明なので多少金額が異なりますが（切りの良い年月でやっているため）、
私の概算計算では今１００万繰上返済でも２６０万ほど得しますね。

あとたとえば今は据え置いて、５年後つまり段階金利の４％突入時に１５０万繰上返済でも３１１万お得になります。

ですからたとえば、２５０万のうち１００万を繰上返済して１５０万を残し、２，３年で更に１５０万貯蓄して、３００万になったところで車を購入して残りは生活金融資金として残し、更に２，３年後に５０万繰上返済というやり方も考えられます。

子供の費用についてはもう少し先になってからでもよいでしょうが、期間短縮ではなく返済額圧縮という方法で毎月の負担を減らして教育費用を捻出する方法もあります。

期間短縮と返済額圧縮はたとえば、短縮により定年までの返済に押さえ、残りは圧縮して教育費捻出するような考え方もありますよ。

お礼

そうなんです、１００万繰上げ返済すると２６０万ほど得する計算がでました。

＞ですからたとえば、２５０万のうち１００万を繰上返済して１５０万を残し、２，３年で更に１５０万貯蓄して、３００万になったところで車を購入して残りは生活金融資金として残し、更に２，３年後に５０万繰上返済というやり方も考えられます。

まさにこれが理想というか、こうすればなんとかなるかな？と漠然と自分が考えていたことでした。
「１５０万は無理しすぎ。１００万ならやってみれば？」と誰かに言ってもらいたかったのでしょう。

とはいえ、リスク面もかなり厳しいことも受け止めなければなりませんね。
今は見送り、５年後に１５０万返済ならリスクも少ないかなという気もしてきました。

もう少し考えて決断したいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.5

merry-wether

私も今の状態での繰上げ返済には反対です。
返済してしまった後の現金が少なすぎます。
お子さんはもう一人欲しいそうですが、２人とも高校は公立、大学や専門学校は行かせないおつもりでしょうか。まずは何があっても良いように学資保険に入るべきだと思いますよ。それでも余裕があるなら、３５年返済を３０年に変えるだけでも返済総額が変わってくると思います。
ＴＶで、専門家が言っていたのですが、最近の若い人は親世代の考え方の影響が強く、すぐ繰上げ返済といいますが、何より現金がなくてこの先どう暮らすんですか！と言っていました。縁起でもありませんが、ご主人が突然のリストラまたは倒産とか、家族の誰かが急に入院など、使わない現金は必要です。
まだお子さん１人、１才ということなので、子供にかかるお金がどれだけあるか実感が湧かないかもしれませんが、１００万、２００万なんてあっという間になくなりますよ。

お礼

おっしゃるとおり、子供費がどれだけかかるかまだ実感がわかないのかも知れませんが、
今回実は繰上げ返済より先に子供の学資保険について考えていたのです。
単純に金額だけで損得を考えたら、
満期額と払い込み総額の差を比べてみても繰り上げ返済の方が断然お得、と思い込んでしまってました。
まずは手元に現金があってこそ、これはしっかり頭に入れて自分なりのライフプランをたてていきたいと思います。
どうもありがとうございました。

回答No.3

hoken24

いちおうＦＰです。
将来のことはだれにもわかりませんので、最終的にはご自身の判断になります。
どうするにしてもリスクマネジメントをしっかりして決めると良いでしょう。
単純な損得では、繰り上げ返済が有利です。

一番のリスクとしては
緊急の予備費が減ります。
これに対しては１５０万円の返済を１００万円にする。
繰り上げには月々の返済額を減らす方法もあるので、将来的に組み合わせながら、繰り上げするなどの方法もあります。
また、がんや所得補償の保険に加入しても月５０００円以内で収まるはずです。所得補償の保険は７３０費までの補償ができます。家計を見直すとそれぐらいは通常うきます。
収入保障型の死亡保障なら、月々３２００円で保険料の更新なしで、６０歳まで毎月１０万円の保障があります。（今の時点で３６０か月で３６００万円の保障）遺族厚生年金もあります。月１万円以内の保険料で収まります。

繰り上げ返済しなくても金利が上がるというリスクは既に持っていますから、バランス当を考えるのであれば、キャッシュフロー表といものを作って整理すると考えが整理されます。

教育費の考え方もいろいろありますが、例えば、大学入学までの費用は親が負担しても、入学後は本人が奨学金やローンを組ませる考え方もあります。

今、緊急予備費として不安なら、もう５０万円貯まってから１００万円ごとに返済するのも一つの方法です。金利の上がる前までに、なんらかの対策は必用です。

お礼

最初は１００万で返済を考えていました。
月々の返済額を減らすにしても４０００円程度、期間短縮にしても残り３０年が１９年に短縮。
１９年後、娘は２０歳です。そう考えるとあと５０万頑張って１５０万返せば、１５年で返済が終わり、（全額終わるわけではありませんが）高校入学以降から少しは大学進学資金が貯めれるかな、という考えから１５０万返済したいと思いたった次第です。
しかしおっしゃるとうり今現在の緊急予備費としての蓄えの少なさに危機感を感じずにはいられません。
また所得保障の保険に加入する手は考えたこともありませんでした。ＦＰの方にご意見いただけて光栄です。
どうもありがとうございました。

回答No.2

OtamaOne

私もNO.1の方に同感です。たとえいくら期間が短縮しようとも、現金に勝るものはないと思います。節約本やそういったテレビ番組で「繰上げ返済がお得！」としきりにうたっていますが、なにかあったときに必要なのは現金です。私のうちも3300万のローンがあって、貯金は1500万ほどあるのですが、去年突然主人がガンになって繰上げは思いとどまりました。幸い、主人は回復したのですが、これから先どうなるかわかりませんから、現金はおいておくことにしました。最悪、主人に万が一あっても団体保険で全部チャラになりますし。

せめて年収1年分ぐらいためてからあらためて考えなおしたほうがいいと思いますよ。

お礼

１５００万も貯金がおありなのに繰上げ返済なさらないとは恐れ入りました（＾＾；）
現金に勝るものはないということはわかっていますが、急な病気や災害の備えとしての生命保険には一応入っていますのでなんとかなると思っていました。年収１年分貯めてから、ですか。厳しいご意見ありがとうございます。

回答No.1

iichiho

残念ながら背中は押せそうにありません。

年収５００万円のご主人ということですが、ローンをお持ちであっても、最低半年分の生活費、できれば１年分の生活費を手元に残しておかないと、何かの時に困ったことになります。

もしご主人が病気になったり、無職になってしまったりして生活に困った時にお金を貸してくれる親や兄弟がいるのであれば、今回の繰り上げ返済を行っても良いと思いますが、そういった助け手がいないのであれば、辞めておいた方がいいかもしれません。

私の友人の例ですが、手元にあまり現金を残していなかったため、夫である友人が交通事故で入院した時にお金に困って、住宅を手放すことを考えたそうです。

彼の場合は、被害者だったので治療費とか休業補償とかがあったのですが、補償の手続きをしても実際にお金が振り込まれるまでに少々時間がかかるので、それまでの間は治療費等は自分が立て替えなくてはいけない上に、交通事故の場合は健康保険が使えなかったので、医療費の支払額が大きくて３００万円くらい立て替える羽目になって本当に大変だったそうです。

こういった例もありますので、無理な繰り上げ返済はやめた方がいいと思います。

お礼

主人が病気になったり、会社に何かあったときには生命保険や失業保険でまかなえると思っていました。
確かに手続きをしてもすぐに手元にお金が入ってこなければ困りますね。

いざというとき親にお金を借りることはできなくもないですが、できれば頼りたくないというのが主人の本音のようです。
実はマンション購入時に実家から頭金の援助の申し出があったのですが
主人が親には頼りたくないという理由で断ってしまいました。
私としては素直に甘えてくれればいいのにと思っていましたが。

その辺のところももう少しつきつめて主人と相談する必要がありそうです。
どうもありがとうございました。