住宅ローンについてアドバイスお願い致します。

質問

よろしくお願い致します。

状況を箇条書き致します。
○夫婦(40代)と子供１人。
○年収500万円(ここ数年の平均。今後大きく増える事はなさそう)
○妻は今年からパート勤務(扶養の範囲内)
○3600万円 か3500万円31年ローン(事前審査中)
○頭金を除いた預貯金2000万円弱(銀行に預けており投資はしていない。引っ越し費用等はここから捻出)
○人気地域で固定資産税は高め

子供の教育費や夫婦の年齢も考え、9万円代の月額支払い額を考えており、ネットでのローンシミュレーションでは9万円代だったのですが、実際に不動産業者のシミュレーションでは10万円代となりました。(諸費用が私達より高く設定されている様です)
不動産業者の担当者からは住宅ローン減税や住まい給付金を加味すると月額9万円代と考える事が出来ると説明を受けました。
ネットで上記ローン状況と近いシミュレーションの情報では返済可能額を越えているとの意見と可能の範囲内との意見があり混乱しております。
夫婦共実家は住宅ローンと無縁の生活だったため、聞ける人がおりません。
問い合わせが多い物件との事で、担当者の勢いに押されてあっという間に事が進みすぎて、どこに相談すればよいのかわからずこちらに来ました。
上記の状態は無理の無いローンとなりますでしょうか。
どなたかご意見頂だければと思います。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.6

oosawa_i

こんばんは。
FPの資格を持っています。

年収５００万円で、預貯金が２０００万円あるとは、しっかりと節約して堅実な生活をしているとお見受けいたします。

住宅ローンに関しては、借りられる金額を考えるよりも、堅実に返済できる金額を考えることが大切です。

で、あなたの場合、年収が大きく増える見込みはなさそうだと。
なるほど。
減る見込みはどうでしょうか？
会社の業績悪化、リストラ、交通事故、病気、等々いくらでもありますよね。

年収を不動産屋に伝えて物件をいくつか見ると、「ああ、ほしいのはこのくらいだよな。ぎりぎり払えそうだし」ってなるんですけど、それは借りられるギリギリの物件を不動産屋が紹介するからです。
高い方が新しいし、立地もいいし、魅力的なのは当たり前なんです。
売ってしまえば不動産屋はその後、破綻してもいいんです。
売れたんですから。

もっともっと安い物件を探してみてはどうですか？
今買おうとしている半額くらいの。
それに手を入れながら、今まで通りの生活をしながら、３人で楽しく住むっていうのもいいですよ。

一度高額の借金をしたら、あとは返していくだけです。
交通事故に遭っても、病気になっても、リストラされても、とんでもない上司がきて転職したくなっても、家族が減ってこんな広い家はいらないってなっても、ひたすら返すだけです。
返せなくなって破綻した人は、世の中にいくらでもいます。

契約する前なら引き返せます。
破綻した人や返せてるけど生活レベルが下がった人はみんないいます。契約前にもっと考えればよかったって。

せっかく今まで夫婦で堅実に生きてきたんだから、そんなギリギリのローンを組む前に、今一度考え直してみてはどうでしょうか。

お礼

アドバイスありがとうございます。
希望の場所が人気の地域で新築中古問わず、価格がそれなりの地域です。
諸事情あり、地域を変更する選択肢はありません。
大きな買い物ですのでアドバイスを頂いた様に今後の生活もよく考えて決断したいと思います。

ありがとうございました。

補足

こちらを借りて皆様にお礼を申し上げます。
こちらでのアドバイスを参考に悔いのない決断が出来ればと思います。
ベストアンサーは選べませんでしたので、一番最初にご意見頂いた方にと思います。
色々な意見を頂きありがとうございました。

回答No.5

gongorogon

NO.1です。
当時の年収は詳しく覚えていませんが、今から逆算すると700位だったと思います。
住宅購入時は37才で、今は万年ハタチです。
ローン期間設定は、繰り上げ返済で短くはできますが延長はできないため、最長の35年で組みました。
当たり前ですが、定年後の70才過ぎまで払う気はこれっぽっちもありません。

変動金利満期時に利率がとんでもなくアップ（店頭表示利率そのまま）するため、違う銀行に借り換えしました。
計算したら総支払額が200万くらいアップするところ、手数料70万くらいで現状維持できました。
こどもは年収の関係で保育園に行けず幼稚園でしたが、無事卒園しています。

質問者様は貯蓄がありますので、先々の出費を考慮して少しでもローンに回せれば、怖い物は無いと思います。

お礼

再びの回答ありがとうございます。
やはりローン開始年齢等が私達よりもお若いですね。
もしこの住宅を購入するとすれば繰り上げ返済等もっと色々と計画を立てないといけませんね。
事前審査の結果が出るまで時間は少ないですがよく考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.4

BUN910

私の経験談を書きますね。
私は50代前半、妻と子ども3人います。
37の時に2,800万の30年返済で借りました。
私と妻共働きで年収にすると1,400～500ありますが、生活は結構カツカツです。(共働きなんで、夕食が弁当なんかも結構ありますが)
月6万、ボーナス20万チョイの支払いです。(年齢的にもあまり借りない方が良いと判断しました)
借入当時は子供も小さく、車のローンもなかったのでそれほど生活を切り詰めることはありませんでしたが、今は・・・
上の子たち(双子)は私立高校、来年からは私立大学の予定(しかも学費が高い学科にいく予定)、車も2台ローン(残クレで2台合わせて月3万、ボーナス20万)、さらに下の子は2年後には私立高校に行きたいと。
上の子達は奨学金をと申し込みましたが、年収制限に引っ掛かり受けられそうにないから教育ローンを組まないといけないかなと。
(学資保険等で1年分の学費はありますが)

ご自身の今後の生活プランを考えて無理のないようなローンを組んだ方が賢明だと思います。
奥さんの収入も考えると、年収で600万ぐらいになるかと思いますが、実際の所得は400万ぐらいになるのかな？
ボーナス併用するのか判りませんが、仮に均等払いとしても100万ちょいは出ていくと思います。
また、お子さんの今後(公立に進む、私立に進む)で教育費用も変わってきますし、車を買い替えたいなども考慮に入れるとちょっと難しい金額かなと感じます。
(恐らく住宅ローンを組むと貯金したくてもできなくなると思います)
ローンは年収の30％を超えると審査でNGを食らいます。
例えば、車を買い替えたくてローンを組みたいと思っても住宅ローンで30％近くいってるとローンを組めない可能性もありますから、余裕を持った返済で借りることをお勧めします。

お礼

アドバイスありがとうございます。
今後住宅以外のローンを組む際に組めない可能性があることは頭にありませんでした。
そのあたりも考慮する事を忘れない様にします。
やはり大きな買い物ですので、回答者様のご意見にあるように教育費等も改めて考えたいと思います。
事前審査の結果まであまり時間は有りませんがよく考えたいと思います。
ありがとうございました。

回答No.3

terepoisi

NO.2です、お礼コメントありがとうございます。

＞「ローン負担率+修繕維持費が収入の30%以内」とは具体的にどの様な計算式でシミュレーションするのでしょうか。

計算式のあるようなものではなく家計のうえでの一般論ですが、住宅費の適正範囲は年収の20～30％と多くの家計アドバイザーが推奨しています。
その住宅費に含まれる費用を書き出すと、住宅ローンのほか固定資産税、火災保険料、それに賃貸ではほぼ負担のない屋根外壁外構、水回りなどを修繕費として長いスパンで考慮しておく必要があります。これまで支出経験が無い費目はつかみにくいと思いますが忘れずに検討なさっておいてください。

お礼

再度のアドバイスありがとうございます。
ローン以外の様々な費用も考慮する必要があるということですね。
ご意見参考にさせて頂きます。
ありがとうございました。

回答No.2

terepoisi

おはようございます。
新築であっても住宅ローン減税が終わるタイミングで外壁塗装の定期修繕が発生します。これが規模によっては100万超もあたりまえで10~15年ごとにやらないといけません。白アリ防除は5~8年ごと、さらに住宅設備は15～30年で寿命を迎えることが多いので、その対策費が必要です。備えが無ければその時点で二重三重ローンということになりかねませんから、マンションの修繕積立同様返済計画に盛り込んでおくか残しておく手元資金に余裕があれば心配ないと思います。

我家は中古購入なので頭金を50%入れ、短期10年ローン組んで8年目に繰上げ完済しました。が、途中リフォームと修繕費にかかった600万ほどを残しておいた手元資金で賄いました。幸い子供の教育資金は準備済みだったので手を付けずに済みましたが、リーマンショックの影響は大きく保険解約金などでしのぐ羽目になりました。

単純比較は出来ないでしょうけど、ローン負担率+修繕維持費が収入の30%以内、かつ教育資金と老後資金にメドが建てられる、そして一番大事なのはご主人様の定年前にローンが終了できるかどうかでしょう。これは我が家のFPからの受け売りです。

ご主人様の年齢と貯蓄額から今すぐの購入よりもう少し情勢を見極めてから短期ローンで購入するほうが実際の負担額は減らせるのではないでしょうか。独立ファイナンシャルプランナーに相談してみるのもいいかと思います。夢のマイホームが実現しますようお祈りします。

お礼

アドバイスありがとございます。
維持費も加味しなければなりませんね。
団信に加入出来るギリギリの年齢でもありますので、数年後の短期ローンは難しいかなと考えております。
また繰り上げ返済は念頭に置いておりますが、定年までにローンは完済出来ないと思います。
ご回答内容にあった「ローン負担率+修繕維持費が収入の30%以内」とは具体的にどの様な計算式でシミュレーションするのでしょうか。
再度の質問になりますが教えて頂ければと思います。
よろしくお願い申し上げます。

回答No.1

gongorogon

年収が気になるところですが、預貯金をどれだけ返済に回せるかがポイントでしょう。

我が家も同じくらいの借り入れ額で子供も幼稚園前でしたが、月々11万円、ボーナスなど余裕ができたら全て繰り上げ返済し、15年で完済しました。

銀行に預けていても利息が数円なのを知り、最後は定期も解約し一気に繰り上げ返済して終わらせました。

途中で太陽光パネル乗せたり外壁塗装などもしたので、それがなければもう少し早く終わってましたね。

お礼

アドバイスありがとうございます。
やはり年収から考えると厳しいと感じられますか。
差し支えなければご回答者様の当時の年収やローン年数も教えて頂ければと思います。
お子様が幼稚園入園前との事でしたのでローン年数は私達よりも長く、年齢もお若かったのではないでしょうか。
私達も繰り上げ返済を前提に考えておりますが、子供がこれから教育費等が掛かる時期になっていくので、この預貯金額で対応していけるかが不安なのです。
年齢的にも下り坂ですので。