住宅ローンで悩んでます。

質問

住宅取得のためローンを考えております。
シュミレーションしてみても実際のところ
どうなのか悩んでいます。
ローンで生活を追われずそれなりの
ゆとりを持った生活ができ、老後の貯金もできる
生活が以下の条件でできるかどうか、ご意見を
頂きたく思います。

希望住宅金額　３６００万円
仲介手数料やその他諸経費を入れると３９００万円
頭金　１０００万円
ローン　３０００万円
リフォーム、家具等　２００万円

年収（税込）夫（４３歳）６００万円　　
　　　　　　妻（４１歳）５００万円
　　　　　　子ナシ（一人は欲しいが年齢的に厳しい。）

貯蓄残　４００万円
ローンは定年６０歳で完済を希望。
今のところ夫婦共働きで定年まで勤めると考えております。

ただ隠し貯金として（夫にははっきり言ってない）
私（妻）の独身時代にためた貯金１５００万があります。
これは万が一子供が出来た時や病気になった時や老後の資金に置いておきたいと思ってます。

回答No.2

noname#35582 · ベストアンサー

金融機関に勤務しているＦＰで、以前、住宅ローンも担当したことがある者です。

> ローンは定年６０歳で完済を希望。
これは大変良い考え方ですね。

これは蛇足になってしまいますが、私の勤務先に先般43歳で初産のご出産をされた方がいらっしゃいますので、私はまだ（ご質問者さまにも）可能性があると思っています。

ですから、お子様を望まれているとのことなので、まずは「夫の収入だけで返済をする」、「私（妻）の独身時代にためた貯金１５００万には手をつけない」ことを前提条件に考えていかれた方がよろしいでしょう。
妻が妊娠・出産となると、ご家庭の状況によっては１年～３年は働けず、その間は妻の無収入期間となります。
> 今のところ夫婦共働きで定年まで勤めると考えております。
たとえそう考えていたとしても、考えどおりにいかない可能性もあります。
ですから、あえて厳しい条件下でシミュレートした方が失敗が少ないのです。

さて、お話を戻しまして、ご質問文から物件は「購入」と拝察しました。
新築建売、マンション（新築・中古）、中古戸建かと思います。
仮に中古ですと、物件価格が3600万円ならば、3000万円の融資は厳しいかもしれません。
ですから、「貯蓄残　４００万円」の一部を頭金に回さなくてはならないかもしれません。
また、「リフォーム、家具等　２００万円」は、いささか少ない気がします。
この中に引っ越し費用も入っていませんか？
リフォームの規模にもよりますし、今使っている家具を使うつもりでも、200万円はかかることもあります（私も昨年マンションを購入しましたが、独立用だったので家具と家電だけで200万円超かかりました）ので、「リフォーム、家具等　２００万円」の予算ではリフォームは壁紙程度となってしまうのではないかと…。
ですから、私は「貯蓄残　４００万円」は、殆ど残らないと考えられた方がよろしいかと思います。

借入者側の諸事情、現在の金利情勢などを踏まえて、私は次のようなご提案を差し上げます。
・借入申し込みは夫単独
・借入金額は3000万円
・返済期間は26年（70歳完済）
・年利2.0％程度の10年固定
・元利均等返済
・ボーナス返済なし

妻にも収入があるので収入合算による連帯債務－とも考えられるでしょうが、やはりお子様を望まれているとのことで、敢えて外しました。
完済時年齢を定年60歳ではなく70歳としたのは、「60歳までに完済」では返済能力の点でアウトになる可能性がありますので、とりあえず70歳としました。
上記の条件ですと、１回あたりの返済額は12万円強となります。
夫の年収が600万円とのことですから、他の借入がなければ返済能力点ではギリギリセーフのラインです。
10年固定としたのは、
(1)超長期の全期間固定では利率が高い（３％近く）ので返済能力不足となりかねないこと
(2)変動金利の短期固定選択型は確かに金利は低い（最優遇金利適用後は１％前後）が、この先固定期間が終了した場合の、金利の先行き不透明感による不安
からです。

失礼な書き方をしてしまいますが、お子様については、あと数年で結論・結果が出ているのではないでしょうか？
その時点でお子様がお生まれならば、「私（妻）の独身時代にためた貯金１５００万」はお子様のために使うことができます。
仮にお子様に恵まれなかったとしても、この1500万円プラス妻の年収は全額余裕資金ということになります。
一部を老後の資金に置いておき、それ以外はどんどん繰上返済されるとよろしいでしょう。
現時点でも見方によっては1500万円の余裕資金があることになりますので、ローンを上手に使われれば10年での完済も夢ではないのではないでしょうか。
ですからあえて10年固定とさせていただきました。

お礼

ご回答有難うございます。
購入希望物件は築２０年の中古住宅です。
よって３０００万のローンがうけれないとすると、
借り入れできる額によって考えなければなりませんね。幸い目の前の物件ですので引越し費用はかからないのですが、ご指摘のように家具やリフォーム代が２００万では足りないのでは？と確かに思いました。
子供については、年齢的なことと高額な治療費のためあと１，２年で出来なければ諦めざるを得ないと思っております。
ローンについても夫婦共同名義にするということもあり夫婦でそれぞれ1/2ずつ借りようと思ってましたが、万が一子供が出来て休職することも考えたとして
その比率を考え直した方がいいかもしれませんね。
ode_an_die様のご意見をさせていただき、よく考えたいと思います、有難うございました。

回答No.1

m_to_m

はっきりいいますが、ぜんぜん余裕かと思います。
もちろん考え方は人それぞれですが、私を含め、私の周りで住宅ローンを組んでいる人の話を聞く限り、ぜんぜん余裕だと思いますよ。
ただ年齢が４０を過ぎていますので、どんどん繰り上げ返済する方が安心ですが、この収入でしたら問題ないでしょうね。
ただ、独身時代の１５００万ですが、これはもう少し頭金に組み込むほうが良いと思いますよ。
万が一とはいえ１５００万も必要になるケースってどんな場合でしょう？それこそかなりの難病になった場合とかですよね。そう考えると、結局ローンの利息がもったいないと思ってしまいますが。

お礼

早速のご回答ありがとうございます。
今、子供はいないですが現在不妊治療中で
その医療費が年間、数百万円に至る場合もあるので
手元にはまとまった金額を置いておきたいのも
ひとつの理由です。
住宅取得するには治療をあきらめないといけないかと
思いましたがなんとか両立してやっていきたいと
努力します。
有難うございました。