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住宅ローンの借り換えについて質問です。
どうも、お世話になっています。 共働きの夫婦です。妻は看護士、自分はフリーランス 今年から、土地一千万前後、建物一千万前後を信用銀行から借りています。金利は2年固定です。 借りているのは妻です。 実は自分はフリーランスでして、確定申告で赤字申告していたので借り入れが自分の方では無理でした。（何から何まで経費で落ちる職業なので、、、） で、今年から専属契約をして仕事を受けるので、確定申告から年末調整と変わり、収入面ではローン申請である程度は問題がなくなりそうです。 2年固定が終わる頃か、3年後くらいに他銀行で、借り換えを不動産屋から進められているのですが、どうした物か悩んでいます。 （2年後ですと過去の2年分は収入的には問題なくとも3年前は赤字申告ですし、借り換えが可能かどうかあやしいですし、というのもあります） 現在は妻一人ですので、ローン減税の方もあまり旨味は無いですし、借り換えて収入合算でローンを二人でしたほうが良いのかなとも思っています。 しかし、借り換え時の諸々の諸経費等も考えると借り換えがいいのか悪いのかも判断が自分にはつきません。 さて、我が家の場合は借り換え（合算で）した方が良いのか、それとも今のローンのままの方か、どちらが良いのでしょうか？ 借り換えの場合気を付けないといけない事などもありましたらご教授ください。 また、不動産屋からは都銀から借りた方が良いと言われましたが、そうなのでしょうか？ よろしく御願いします。
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なんと、持分は50:50なのですか．．．． ただ、そうなると住宅ローン減税では別の問題も出てきます。 仮に2000万円の物件を、頭金諸費用を差っ引いて1500万円のローンを組んで借入れしている場合（債務者は奥さんお一人）、奥様の住宅ローン残高が1500万円あっても、住宅ローン減税の計算元本は、あくまでも取得価格の50%である1000万円が上限です。 税法上は、あぶれた500万円は「住宅取得の目的外の借入れ」に区分されます。 本来銀行は、こういったケースでは満額融資はしないのですが、親からの援助があったり、共有持分の割り振り方次第ではこのようなケースが起こり得るの事実です（かく言う私が、微妙にこの「取得対価」でキャップを受けてしまってます）。 この状況であれば、確かにあぶれた分のローンを質問者様に割り振れば住宅ローン控除の対象になりそうですが、そもそもが「住宅所得の目的外の借入れ」ですので、これを住宅ローンの条件で借り換えし、かつ新たにローン控除の対象に算入できるかは、私にはなんともよくわかりません。 税務署（金払って税理士に聞いても税務署で否認されれば無意味ですので）に聞いてみましょう。 2000万円の物件価格のうち、頭金などが潤沢にあり奥様のローン残高が1000万円以下の場合は先に述べたとおりです。 ただこの場合も、ローンを按分するのであれば、奥様の持分である1/2の所有権もさらに按分するのがスジとなります。 （贈与税を払って移転するという手もありますが．．．）
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建物はまだなのですか。 それは、、、もしかして土地融資は住宅ローンとは少し異なるものということはないですか？金利が高めではありませんか？そうなると話が少し違ってきます。 どうもどういうローンなのかもちょっと疑問があるし、状況が完全に見えないのでアドバイスは結構難しいですね。不動産屋の言葉を鵜呑みにしてはいけませんが、単に得だよという話で納得するのではなく、何故そうなのかという理由まできちんと聞いてご質問者が納得できるようにしてください。 そして、住宅ローン減税についてももし不動産屋の説明があいまいであれば、税務署に言って説明を聞くなどしてください。 非常に高額な買い物ですから、不動産屋に任せるだけではなく、銀行、税務署などなど時間をとって聞きに行くべきです。
お礼
お礼がおくれてすみません 住宅ローンのほうは土地とは別口ですが、金利とか契約的には同じです。 おっしゃるとおり、詳しく説明をして貰わなくてはいけませんね。 今度時間を作ってもらって、詳しく聞きたいと思います。 ほんと、大きな買い物なのでもっと勉強しないといけませんね（汗）
>家の持ち分は妻と自分で五分五分のようです。 ということは現在妻は満額住宅ローン減税を受けていないのでは？と思われます。 不動産の持分は住宅ローン減税を受けるときには非常に重要な要素の一つです。ローンが全額妻の債務にならないようになっている場合は、ローン残高全額は適用にならないはずですから。
お礼
なんと！ そうなのですか？ あまりに自分が勉強不足でハズカシイです。 じつは上物の建物のローンはまだ始まっていないのです。 新築中でして、できあがるのがまだまだ先なので、その間に色々と考えておこうと思ったんですが、まずはもっと勉強しないといけないようですね。 タダ問題は本とか読んでも、ほんとチンプンカンプンなことです、、、
- QuiQuiQuiRin
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具体的な数値がほとんどありませんので、回答はできませんが、気づいた点を列挙してみます。 １．借り換えメリット 借り換えメリットは金利と手数料によって決まります。（リスクヘッジというのもありますが） 例えば現在はキャンペーン金利の適用を受けていて、2年後には一切の優遇がなくなる、という場合には、他行のキャンペーン商品に乗り換えるというケースをありえると思いますが、手数料を補えるほどのメリットがあるかは疑問です。 ２．担保価値 新築で購入していた場合、住宅は購入と同時に8割以下に評価が下がります。 2000万円の物件の場合、1600万円以下になっていると考えるのが無難です。 この場合、借り替える際には、十分にローン返済が進んでいれば別ですが、この差額を現金で用意する必要があります。 ３．フリーランス フリーランスという職業は、国家資格系などでなければ、評価は相当厳しくなります。特に赤字申告をしていたとのことですので、銀行によっては過去5年分の資料を要求するケースもあります。 専属契約という雇用形態がどれほど評価されるかわかりませんが、勤続年数としても不十分と思われます。 ４．住宅ローン減税 単独で受けようが共有名義で受けようが、住宅ローン減税はローン残高を計算元本として、納税額を上限に所得税が還付される制度です。 二人に分ければローン残高も按分されるだけです。 現在奥様が、納税額の割りに多額のローンを組んでおり、本来の還付期待額に満たない、というのであれば別ですが．．． 質問者様の経費控除額が大きく、多額の納税をしていないのなら、むしろ奥様単独でローン控除を受けていた方がトクである場合もあります。 ５．所有権移転 他の方の回答にもありましたが、単独名義から共有名義の変更は、所有権の移転を伴います。 資産（不動産の時価評価）と負債（ローン残高）の差額に課税されますので、実際には無税の可能性はあります。 （結論） 「住宅が妻単独名義で、勝手に処分されかねないのがイヤ」という理由があるか、「明らかに今のローンは条件が悪く、他行の方がいい。かつ審査も通る。かつ金銭的にペイする。」という理由があるか、はたまた「低金利下で、明らかに割高な長期固定を組んでしまった」というのでもなければ、たった2年で借り換えするのは得策ではないと思います。
お礼
ありがとうございます 解りやすい説明助かります。 確かに手数料を考えると徳なのかどうかはあやしいですよね。 土地と家の持ち分は、下でも書いたのですが、妻と自分で五分五分です。 ローン減税の方も妻一人ですと、あまり旨味がないので自分と二人でなら徳かなぁと簡単に思ったんですよね。 自分が家でも仕事をするので、経費としても入れれますし。 ただ、担保価格をすっかり念頭から外していました。 借り換え時は確かに価値が下がるのですよね、そこも念頭に入れて借り換え時動かないといけませんね。 なかなか、難しい物です。
契約するかどうか、少なくても試算してもらってみては？ そこで、月々の支払いや期間を減らしたり、総返済額も減るなどで、 何かしら有利にならなければ借り換えの意味がありませんよね。 （借りてもらえれば、その都銀は金利が入るので嬉しいわけです） また、ご自身の事情も簡単に説明してみて、本当に借りられるのか？ もある程度判断してもらわないと、最後のドンデン返しが心配です。 （本来は、本当に返せるのかが大事なんですけどね） 当然、借り換えに伴う諸費用なども発生しますので、キチンと見積に 入れてもらわないと、発生するタイミングが悪ければ、現金を持って いないと支払えないことになりますので、その辺も確認されるといい と思います。 （既にローンを組まれているので判っていると思います）
お礼
ありがとうございます 借り換えが二年後三年後なので、今からは試算してもらう訳にもいかないですよね、、、 心配はやはり借り換え時の最後にゴタゴタしたら怖い事ですよね。
ローン減税の話は結局の所収入がどの位なのか、平たく言えば税金をどれだけ支払っているかという話です。 所得税が還付されるだけですから、取られた所得税が少なければその分しか得しないので。 諸費用がかなりかかるというのはその通りですね。 不動産屋が何故ローンに関与するのか全く意味不明ですね。提携しているのではないですか？ 私はあまりお勧めできませんけど。 借り換えのメリットというのは、、、通常は金利の安い方にとか、長期固定など返済の仕方自体を帰るときなどに一番安いところに借り換えというのが普通です。 あと借り換え時に合算するというのはちょっと問題です。不動産の名義、持分を決めるときには妻名義のローン、つまりローン分は妻の持分として登記したはずです。これがローンの名義が変わると持分もそれに合わせて変更しないと贈与になり、贈与税の問題が出ます。 税務署にローン減税を申告しなおすわけですから、当然指摘されますよ。 >不動産屋からは都銀から借りた方が良い 都銀と提携しているのでは？
お礼
ありがとうございます 不動産屋の担当とローンの話をするたびに将来的には借り換えした方がいいよと言われています。 提携ですか、、、どうなんでしょうね ちょっと考えてしまいます。 家の持ち分は妻と自分で五分五分のようです。 頭金を自分が出しているのと、月々のローンの支払いも半分は自分が払っている（自分の口座から引き落とし）ので、問題が無いと言われました。 ここら辺も借り換え時は色々とあるのかも知れないですね、、、ちょっと心配になってきました。
お礼
なにやら難しい事になってしまいますね、、、 不動産屋の担当は凄く簡単そうに「借り換えがお得ですよ♪」 ってなかんじだったんで、、、 自分も 「そうなんですか？♪」 ってなもんです、、、 悩むのが、もし借り換えが難しく、ローン減税も合算ローンの場合旨味が無い、さらに贈与税なども絡んでくる可能性があるとなれば、、、 今のままの方が断然安心でお得って事になってしまいますよね。 そうなると、今年から専属契約で確定申告から年末調整に変更する意味もあまり無くなります。 （契約先では確定申告か年末調整にするかはこっちの好きな方で出来ますので） 実際、確定申告で赤字申告のほうが実質的な収入は多いので（合法的にです）、そちらのまま今のローンをガンガン減らした方が良いって事になりますよね。 もっと勉強しないと行けないですねホントに、、、
補足
どなたか、どこかにローン減税やローンの借り換えについて素人にも解りやすく説明してあるHPとかご存じでしたら教えてください。