分譲マンションは売るのと貸すのどっちが得でしょうか？

質問

平成11年に2800万で65m2の3LDKマンションを大阪から1時間圏内に購入しました。

主人の転勤で行徳の社宅に住む予定です。

今のマンションを売却するなら。1300から1400万前後なら確実に売却できるラインだそうです。

貸すなら駐車場、共益費込みで9万から10万だそうです。

ローンはあと900万です。
月々の支払いは苦しくはないです。
あと17年で完済予定です。
毎年100万から150万の繰上げ返済を行っています。

ただ売却メインの不動産会社に、たとえローンがゼロでも修理にお金がかかるし、損すると言われ悩んでいます。
もちろん、賃貸メインの不動産会社は賃貸することを薦めてきます。

敷金は35万から40万は取れるらしく、返却の義務はないときちんと最初に取り決めするとのことでした。

実際にはどうなんでしょうか？
みなさんのアドバイスお願いいたします。

回答No.7

vivaviva1972 · ベストアンサー

＊５です。回答など読ませて頂き、再度補足等させて頂きます。

東京に転勤で、大阪に戻られる事がないのであれば、間違いなく売却が宜しいかと思います。もちろんしばらく単身赴任で、様子を見るというのは有りかと思いますが・・・。

では下記に理由を述べたいと思います。

【１．バランスシート/シュミレーション】
＊繰上げ返済は考慮していません。

900万円を17年（固定4%として）で返済した場合の
総支払額約1,250万円／月々約60,000円＋火災保険料＋団信保険料　これで63,000～65,000円になるのではないでしょうか？
それに毎月の修繕積立費、管理費、駐車場代、固定資産税を併せると結構な額になるのではないでしょうか？

リフォーム代が敷金でペイできたとしても、17年間入居者が常に入り続けないと黒字にはなりません。

さて本当に収支はプラスになるのでしょうか？
その後の価値等考えたら疑問を感じ得ません。

【２．今後の発展性／利便性】
住まれていらっしゃればお分かりかと思いますが、市内（梅田や本町）などへの通勤を考える方には不便だと思われます。最近は北摂や阪神間、茨木、高槻など30分圏内で多くのマンションが建設されています。

【３．資産価値】
感じていらっしゃるかと思いますが、5年間で5割安というのはやはり人気は薄いと言わざるを得られません。私は西宮に住んでいますが、この辺りでは、築5年であれば、新築価格の70％～80％という相場です。

【４．持ち家か賃貸か】
確かに賃貸でずっと住んでいる方には、多少なりとも偏見はあるかもしれません。ただ、質問者がされようとしているのは、収益を考えた遠隔地からの不動産オーナーです。（戻って住まれるのであれば、話は別です）大阪ではマンション1室での不動産オーナーは割に合いません。

【５．今後のライフプラン】
今後、東京での社宅暮らしの後、大阪に戻られるのあれば、賃貸です。ただ家族構成は分かりませんが、お子さんがいらっしゃれば、65m2では狭いのではないでしょうか？できれば80m2くらい欲しい（近畿圏では）のではないでしょうか？

【６．泉大津の将来】
いかがでしょうか？発展性はありますか？今後伸びる地域でしょうか？

上記理由から、やはり売却をお薦めします。
ただし1,300～1,400万円は安すぎます。まずは1,900万円くらいでチラシを出して反応を見ながら、1,600万円くらいが落としどころでは？！

仮に賃貸だとしても65m2であれば、駐車場込みで11万円でチラシ打ちたいですね。そして10万円が落としどころですね。

いつから東京に行かれるのか分かりませんが、遠隔地からでは大変ですので、こちらにいらっしゃる間に進められた方が良いですね。

お礼

お返事ありがとうございます。
高く売却できるのであれば、そうしたいのですが、どんどん下がってる感じです。
徒歩１５分程度の新築一戸建が２０００万強で出ているので、もう売却怖いんです...。
高くて１７８０万で出して１３００万なら絶対売れるとのことですが、怪しいものです。
１５８０万程度で出すのが適正らしいです。

ただ子供はどんどん増えてますよ。
増築増築らしいです。
人口増加もすごい多いです。
物価が安いせいですね。
地域性も思っていた以上にいいです。
違和感はほとんど感じることはないです。
自分の実家は北摂で、主人は神戸です。

安くて、梅田まで５０分以内というのでここを買ったんですね...。
もちろん西宮の大学に行っていたので、検討はしたのですが...。今なら購入圏内の価格になってきているんですが...。
売却にしても賃貸にしても適正価格に設定しないと即決は難しいらしいです。
仮に決まっても、すぐ出て行かれる可能性があるらしいです。

安易に購入したのが失敗でした。
ローン返済はたぶんあと５年から１０年以内には返済できると思います。
社宅は２万以内らしいので。
管理費、修繕費、駐車場代がものすごく安い物件でしたので、賃貸が得なのかな？と思ったりしているのですが。
ただ住んでみてここは、教育関連施設も充実していてなかなか住みやすいのは事実なんです。

もう少しよく考えます。

回答No.8

noname#11476

ちょっと値崩れがひどいですね。
ご質問の状況ですと現在売却するのはかなりの損害になります。

１．現在売却した場合の損失
かりに１４００万で売却した場合、２８００－１４００＝１４００万の差額となり、３年間での損失ですから、毎月４０万の出費を行っていたことと等価です。家賃が１０万としても３０万／月余分に支払っていたわけです。

２．賃貸に出して将来売却
かり１０年賃貸に出して売り出した場合、価格が幾らかというのが問題ですが、これまでの３年間と同じ率で下落することは絶対にありません。（価値がマイナスになってしまう）
賃貸相場が１０万／月というのであれば、その半分５万×１２ヶ月×１０年＝６００万以上にはなると予想するのが妥当です。（賃貸よりもかなり割安感があるので購入する人が出てくる）

賃貸は当初１０万が可能でも経費もかかるしやがて料金は下げなければならないことを考えると、平均的に月７万程度が得られると考えるべきで、そうすると１０年賃貸による収入は７万×１２×１０年＝８４０万です。
総合的には、１０年保有・賃貸、その後売却では８４０＋６００万＝１４４０万程度にはなると思われます。

つまり先の売却による利益１４００万と比較すると、どちらも特段に違いは無いということになりますが、賃貸の方はかなり固く見積もりましたので、賃貸の方が結果的に損失を抑えられる可能性があります。

ところで少し心配なのは賃貸の話をしている不動産屋ですね。敷金返還不要というのはおかしな話です。
借りていた人との間でどんな契約を結んでも礼金と異なり敷金は返還してもらう権利が賃貸人にありますので、退去時に借りていた人から返還を法的に請求される可能性は十分にあります。

もし媒介の契約でそれを保障してくれる、つまり敷金を返さなければならなくなった場合に、不動産屋がその分を補填してくれる特約を結んでよいという話であれば、問題ありませんが、不動産屋がそれはいやだというのであれば、敷金が戻る保証は無いと考えてください。（本当に不動産屋が敷金は全額かえると信じているのであれば特約を結ぶことに異論はないはずです。でもきっといやだといいますよ。そこに本音があります）

では。

回答No.6

tnt

tukinousagi913さんが、元々大阪の方で、
今後、どこかの家を手に入れる予定が無いのでしたら、
賃貸に出すことをお勧めします。

理由は以下の通りです
・社宅はいつ追い出されるかわかりません
　会社の都合で廃止される場合も、リストラで
　仕事が無くなる場合もあります
・残金が９００万円と少ないので、まずローンで
　苦しむことは無いでしょう。
　売却価格が1400万なら、バランスシート上も
　黒字ですね。
・もしも、戻る必要が出たときに
　借受人が出ていってくれないのなら、
　多少家賃の値上げ交渉をした上で、
　自分がしばらく賃貸に住むという選択肢もあります。
　市価で借り手が居るマンションは、それはそれで
　価値があるものです
・単なる社宅在住と、自宅保有の社宅在住では
　多少ですが、社会的な信用度が違います。
・確かに修理にはお金が掛かりますが、
　分譲メイン、ほとんどの部屋が自己居住であれば
　そんなに変な修理はしないはずです。
　一応、管理組合で積み立てもしているはずですよね。
・マンションの場合、新築プレミアムは２割から３割と
　言われています。とすると、値落ちは５年で３割弱。
　結構良い物件かもしれません。

最後に....これがもしも東京の物件だったら、
駅前で無い限り「売り」をお勧めします。
新築の販売状況が急激に悪くなっているので。

お礼

お返事ありがとうございます。
理由も納得できました。
信用度っていうのも納得です。
自宅が持ち家か否かで判断されることって多少ありますよね。
自分的にも賃貸で行こうかなと思っているのですが。
もう少し考えてみます。

回答No.5

vivaviva1972

１．具体的にマンションの場所はどちらでしょうか？
２．駅からどれくらいの距離でしょうか？
３．廻りに余剰の賃貸物件が出回っていますでしょうか？
４．そして一番重要な事ですが、またそちらに住む予定はありますか？

まず賃貸に出す場合に考えることは、借り手が常に出てくる物件であるかどうかです。
最近では、大阪30分圏内でも賃貸過剰で、多くの空き部屋がある状態です。
空き部屋になった場合、ローンや固定資産税、駐車場、管理費、積立修繕費、リフォーム費など負担が大きくなります。

売却の場合ですが、
5年で半額以下の価値になっているのであれば、今後も価値は徐々に下がるでしょう。残念ながら人気薄の物件です。
今まで5年で2,000万(利子込み）以上返却されているのであれば、経済的には余裕のある方だと思います。
私なら、今後住む予定が無いのなら思いきって損切りします。

お礼

お返事ありがとうございます。
南海本線泉大津から徒歩7.8分です。
数社見積もり取りましたが、１．２ケ月あれば十分入居者はあるとのことでした。
ただ数年後は値段は下げないとだめなのかも？

売却の一度出してだめなら賃貸にというのも考えてはいるんです。

回答No.4

goo_taro01

No1 の人は大阪の人では無いですね。
大阪のルールと相場はこんなもんです。

直ぐに（再度転勤などで）もう一度住む事になる・・・
一度人に貸すと「出て行ってくれ」とは言えないと思っておいたほうが良いですよ！
それと、借りる人にもよりますが、分譲貸しはご近所に迷惑になることも多いです。
家賃の集金も不動産屋さんに任せるやり方の方が良いですね。
賃貸の不動産会社の質によって入居してくる人の質も変わってきます。

その辺の事がクリアできるのなら賃貸に回すことも良いかもしれません。

ただ、今は賃貸は供給過剰と聞きます。
貸せるのは築年数で15年まで位と考えて計算されてはいかがでしょう？
10年間の家賃収入（稼働率80％位）、その時の物件予想価格、ローン残高等です。

お礼

お返事ありがとございます。
一応ずーっと東京に住むことにはなりそうなんですが、先のことはわからない時代ですので...。

不動産会社のかたが言うにはそれ相応の分譲マンションにふさわしいかたのみ、選ぶとのことでした。
実際に賃貸貸しされているかたもいますが、トラブルはないようです。
管理組合、管理人さんにも問題はないと言われています。

賃貸は１５年までというのは納得できますね。
うーん。
やっぱりみんな新しい方がいいですもんね。
もっとよく考えます。

回答No.3

guramezo

平成１１年に２８００万円した物件を、半額以下で売却するのは、いかにももったいないと思います。
まだ築５年ですよね？私なら売りません。
１０～２０年も居住したなら、値下がり分は家賃を払ったと考えることもできますが、５年で１４００～１５００万円損して手放すのは、考えられません。
一般に、転勤や買い替えで手放さざるを得ないことが多いのですが、ご質問者の場合は、その事情ではないようですし。

今までが価格下落が激しかったかもしれませんが、これから１０年２０年先は、経済情勢もどう変化するかわかりませんしね。

賃貸による収入が、年間１００～１２０万円ほど見込めるのであれば、今売却する金額は、家賃の１３～１４年分ですよね。
それでしたら、賃貸相場は大きく下落しないと思われるので、やはり貸した方がずっといいと思いますが・・・

修理にお金がかかるなんて、たいした金額ではありません。マンションの場合は、修繕積み立てを行っているのですから、一戸建てとは事情が違います。
私が業者なら、緊急の事情がないのに、築５年の物件を半額で売るようになどとは言いえませんね。

尚、＃１の方ご指摘の敷金相場は、関東地区のことだと思います。関西は敷金を多く取りますよね。

お礼

お返事ありがとうございます。
そう言ってもらえるとうれしいです。
ただ主人の転勤は東京なんですが、たぶんこちらには戻ってこれないようです。
色々時間がかかりそうなので、とりあえず１人で単身赴任した方がいいかも知れないとかも言ってるんですが。
もう少しよく考えます。

回答No.2

gang

ひとつ気になる点が。

>敷金は35万から40万は取れるらしく、返却の義務はないときちんと最初に取り決めするとのことでした。

うちの地域は敷金は家賃の３ヶ月というところが多いので、これくらいの金額にはなると思うのですが、返却の義務無しの取り決めできるというのが腑に落ちません。（礼金の間違い？）　ガイドラインに違反してませんか？
退去時の室内の清掃等に３０万も必要ないはずです。
（通常の経年劣化に伴う改修費用は大家持ちです）

賃貸の方は　他の不動産屋にも聞いてみたほうが良いと思います。

お礼

お返事ありがとうございます。
私もそれが少し気になっているんですが、分譲貸しの場合、大阪ではそれが普通だそうです。
それを納得できる方（それ相応の方）が入居されるとのことでした。
大阪には礼金はありません。
大手の会社に数社見積もりしているのですが、皆同じ回答でした。
法人貸しや修繕費は実費負担にとも指定できるらしいですが、そうすると決まりにくいらしいです。

回答No.1

apple-man

不動産屋じゃありませんが、賃貸物件のことでいろいろ調べたことがあります。

　まず、

＞貸すなら駐車場、共益費込みで9万から10万だそうです。
と
＞敷金は35万から40万は取れるらしく、

　というところが話があってません。

　敷金は２ヶ月が普通ですから、
敷金４０万なら家賃は２０万くらい
ってことです。

売却メインか賃貸メインの不動産屋さん
どちらかがウソつきなんじゃないでしょうか？

＞平成11年に2800万で65m2の3LDKマンションを大阪から1時間圏内に購入しました。

　とのことですが、問題は周囲の物件環境です。
今都心でも新築物件が１年以上売れ残ると
いうケースが珍しくなく、固定資産税が
下がる傾向にあることなどから、家賃の相場
も下がってきています。
　売買物件も、賃貸物件も新しいほうが安い
ということも珍しくありません。

　ですから賃貸にしたとき、長く借りてがつくか
分からないし、家賃の大幅な値下げを余儀なく
されるかもしれません。

　ただ人気の地域で、駅から徒歩１０分圏内と
いった条件が重なると、話が別で、いい条件で
長く貸した後、いい値段で売れるかもしれません。

　ですから周囲の不動産価格、地下の変動、
今後の新築物件の建設予定などを調べてみて、
参考にするのがいいと思います。

お礼

お返事ありがとうございます。
私もよくわかりませんが、大手の不動産会社、数社見積もりみなそうでした。
ただ売却専門の不動産会社は敷金は３５万から４０万とれるが、修繕費は１００万以上かかることもあるみたいに言われました。
お風呂やキッチンなど。
賃貸専門の不動産会社では３５万から４０万で修繕費はまかなえるとのことでした。

売却は駅５分圏内だと高いようです。
こちらでは賃貸も新しく、安い物件が多数出ています。
１７年でローンが終わるので、その後は実際月５万（駐車場、共益費込み）で貸しても損はないかなと思っているのですが、修繕費がネックです。

相手の方と直接お会いしてから貸すそうなので、きちんと使ってくれるかなあと期待しているのですが...。
自分のものじゃなかったらどうなんでしょうか。

もう少しよく考えます。