建築条件付き土地の裏側に詳しい方教えてください

質問

現在、土地購入を検討中です。
ある不動産屋で、気に入った土地が見つかりましたが、その土地は公には売りに出していないので、値段も定まっていない。さらに購入に際しては、建物を関連会社でお願いしたいと言われました。
建築条件付なのか聞いたのですが、あやふやな答えのまま地主さんに値段の連絡をとってみてから、との答えでした。気に入った土地なので多少高くても購入したいのですが、建築条件がついたら見送るつもりです。
地主さんからみれば、私はいい売買相手に思えますし、不動産屋も仲介手数料で儲けられるはずです。それなのになぜ不動産屋のいいように建築条件をつけなければいけないのかが、わかりません。
不動産屋と売主の間はどういう取引関係なんでしょうか？

回答No.3

merry_mama · ベストアンサー

１年前に土地を購入、現在建築中の者です。

私も、最初は「建築条件付きって何？」って感じでした。ですが、四角い土地、条件の良い土地は必ずと言っていいほど、建築条件が付いていますよねえ。

これは世界で日本だけにある不思議でおかしなシステムです。

で、最初は「工務店だけが決まっていて、好きが家が建てられる」のかと思っていたら、あれって、いわゆる「売り建て」で、ほとんど決まっているパックの中から、間取りや設備などをちょこちょこ変更できる程度のモンですよね。

その為、建築会社は大量仕入れで、かなーり安く仕入れたものをバンバン使えるから上物にお金掛けなくて済む（けど、施主からは普通にお金取れるから）、最初のきっかけとして、近隣の「建築条件ナシ」の土地よりも土地の値段を若干安めに設定して、その土地を買わせ、建物との総額で儲けるというシステムですね。

ちなみに、建築条件付きの物件の場合でも、確か不動産屋の仲介手数料は土地の方からだけしか取ってはいけないはずなのに（ここの部分は自信ナシ）、ちゃっかり不動産屋さんは建物込みの総額から割り出した仲介手数料を取ろうとする所もあります。土地と建物の値段が半々なら、倍の額を取れるという仕組みです。
建売やマンションなら、総額から取れる…が、建築条件ナシの土地は絶対に土地からしか手数料もらえないじゃん！…この違いです。

私は、建築条件ナシの土地（変形していて、面白いけど、規格品は建たないなあっていう土地）を買ったにもかかわらず、建築条件付きと同じような目に合いそうになりました。それで色々分ったのです。

建築条件ナシの私に対して不動産屋は「ローンの審査を通す為にはこの建築会社がいいと思う。銀行に口をきいてあげる。優良な工務店だから一度会って欲しい」などと巧みに持ちかけられ、仕方なくそのお勧め工務店（癒着工務店）に会いました。すると、既に私の購入する土地を元に間取り図面が出来上がっていて、せっせと勧めてくるのです。さらに「私は建築家と家を建てるから。」と言ったら、「有名な先生に高い設計料を払うのはバカげてる、それなら３０万円でやってくれる設計士を紹介するから、ここで建てて下さい。」と言って、今度は癒着設計士を呼んで来ました。（余談ですが、実際は、カッコイイデザインな上に、オーダーメイドな家で、それだけでも満足なのに、工務店から出て来た見積もりを軽くチェックして頂いただけでも10％の設計料のモトは取れちゃいましたヨ。ましてや、完全な第三者として現場の監理もしてくれるので、本当によかったです。）それも「全然趣味が違うからダメ」と断ると、「じゃあ自分で選んだ設計士でいいから、この工務店で建ててみないか。っていうか、もう工務店は決まってるって言っちゃった方がいいですよ。ローンの為にも」って言って来ました。メチャクチャ強引だと思いませんか？ですが、銀行に確認した所、「工務店がどこかという事でローンをお断りする事はありません」って言われました。

それで、何で？！って思って調べたら、要は、不動産屋さんは、土地分からしか手数料をもらえないから、もっと一個の物件に対してヒルのように取り付いて儲けたい…と。そこで、不動産屋という、家づくりの表玄関であるフィルターを利用して、工務店にお客を紹介する代わりに、マージンを工務店から不動産屋に落としてもらうという仕組みなんですね。これを公然としているのが、建築条件付き宅地で、この手の建築料金の見積書はブラックボックスですから、もちろん、その不動産屋さんに支払われる手数料は、施主のポケットから出ている訳です。

そんな方法でしか仕事が取れないような建築会社で建てるなんてまっぴらごめんと思いませんか？
私の建築家がつきあっている工務店は、建築条件とかとは関係ない世界です。
同じように横繋がりで、建築家からの注文が混みあってるけど、丁寧にしか建てられないからって、受注を制限しているという事です。大きな違いですよねえ。

きっと今回の場合も、売り主うんぬんではなくて、不動産屋が最初から建物の方からもうまい事ピンハネできないかと画策している為に、なんとかボヤボヤしている施主なら誘導してしまおうというつもりで、その辺をモゴモゴしているんだと思います。私の不動産屋も、私が「建築条件付きなら買いません」って強い調子で言っていたので、契約するまでは、何も言わなかったのに、いざ契約してから上記のような事を言って来たのです。

施主の無知（だって施主ってほとんどが一生に一回かそこらの事でしょう？しょーがない。不動産屋と違ってこっちは商売じゃないから。）により、このようなレールを敷いておけば、あとは蟻地獄の手ぐすねです。
かなり頑固にならないとそっちにひっぱられちゃうんだなあって思いました。がんばって下さい！！

参考URLに建築条件付きについての法的な事などや、施主が注意すべき点などが書いてありますよ。参考にしてみて下さい。

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/

お礼

ご回答ありがとうございます。
建物とセットにすれば建築受注だけでなく、仲介手数料も大きくなるんですね。不動産屋がこだわるはずです。
あまりにおかしなことを言う不動産屋だったら、ダメもとで他の不動産屋を通して、直接売主に掛け合ってもらうつもりです。