-PR-
解決済み

建築条件付き土地の裏側に詳しい方教えてください

  • 暇なときにでも
  • 質問No.972591
  • 閲覧数467
  • ありがとう数14
  • 気になる数0
  • 回答数6
  • コメント数0

お礼率 99% (99/100)

現在、土地購入を検討中です。
ある不動産屋で、気に入った土地が見つかりましたが、その土地は公には売りに出していないので、値段も定まっていない。さらに購入に際しては、建物を関連会社でお願いしたいと言われました。
建築条件付なのか聞いたのですが、あやふやな答えのまま地主さんに値段の連絡をとってみてから、との答えでした。気に入った土地なので多少高くても購入したいのですが、建築条件がついたら見送るつもりです。
地主さんからみれば、私はいい売買相手に思えますし、不動産屋も仲介手数料で儲けられるはずです。それなのになぜ不動産屋のいいように建築条件をつけなければいけないのかが、わかりません。
不動産屋と売主の間はどういう取引関係なんでしょうか?
通報する
  • 回答数6
  • 気になる
    質問をブックマークします。
    マイページでまとめて確認できます。

質問者が選んだベストアンサー

  • 回答No.3
レベル10

ベストアンサー率 39% (40/101)

1年前に土地を購入、現在建築中の者です。

私も、最初は「建築条件付きって何?」って感じでした。ですが、四角い土地、条件の良い土地は必ずと言っていいほど、建築条件が付いていますよねえ。

これは世界で日本だけにある不思議でおかしなシステムです。

で、最初は「工務店だけが決まっていて、好きが家が建てられる」のかと思っていたら、あれって、いわゆる「売り建て」で、ほとんど決まっているパックの中から、間取りや設備などをちょこちょこ変更できる程度のモンですよね。

その為、建築会社は大量仕入れで、かなーり安く仕入れたものをバンバン使えるから上物にお金掛けなくて済む(けど、施主からは普通にお金取れるから)、最初のきっかけとして、近隣の「建築条件ナシ」の土地よりも土地の値段を若干安めに設定して、その土地を買わせ、建物との総額で儲けるというシステムですね。

ちなみに、建築条件付きの物件の場合でも、確か不動産屋の仲介手数料は土地の方からだけしか取ってはいけないはずなのに(ここの部分は自信ナシ)、ちゃっかり不動産屋さんは建物込みの総額から割り出した仲介手数料を取ろうとする所もあります。土地と建物の値段が半々なら、倍の額を取れるという仕組みです。
建売やマンションなら、総額から取れる…が、建築条件ナシの土地は絶対に土地からしか手数料もらえないじゃん!…この違いです。

私は、建築条件ナシの土地(変形していて、面白いけど、規格品は建たないなあっていう土地)を買ったにもかかわらず、建築条件付きと同じような目に合いそうになりました。それで色々分ったのです。

建築条件ナシの私に対して不動産屋は「ローンの審査を通す為にはこの建築会社がいいと思う。銀行に口をきいてあげる。優良な工務店だから一度会って欲しい」などと巧みに持ちかけられ、仕方なくそのお勧め工務店(癒着工務店)に会いました。すると、既に私の購入する土地を元に間取り図面が出来上がっていて、せっせと勧めてくるのです。さらに「私は建築家と家を建てるから。」と言ったら、「有名な先生に高い設計料を払うのはバカげてる、それなら30万円でやってくれる設計士を紹介するから、ここで建てて下さい。」と言って、今度は癒着設計士を呼んで来ました。(余談ですが、実際は、カッコイイデザインな上に、オーダーメイドな家で、それだけでも満足なのに、工務店から出て来た見積もりを軽くチェックして頂いただけでも10%の設計料のモトは取れちゃいましたヨ。ましてや、完全な第三者として現場の監理もしてくれるので、本当によかったです。)それも「全然趣味が違うからダメ」と断ると、「じゃあ自分で選んだ設計士でいいから、この工務店で建ててみないか。っていうか、もう工務店は決まってるって言っちゃった方がいいですよ。ローンの為にも」って言って来ました。メチャクチャ強引だと思いませんか?ですが、銀行に確認した所、「工務店がどこかという事でローンをお断りする事はありません」って言われました。

それで、何で?!って思って調べたら、要は、不動産屋さんは、土地分からしか手数料をもらえないから、もっと一個の物件に対してヒルのように取り付いて儲けたい…と。そこで、不動産屋という、家づくりの表玄関であるフィルターを利用して、工務店にお客を紹介する代わりに、マージンを工務店から不動産屋に落としてもらうという仕組みなんですね。これを公然としているのが、建築条件付き宅地で、この手の建築料金の見積書はブラックボックスですから、もちろん、その不動産屋さんに支払われる手数料は、施主のポケットから出ている訳です。

そんな方法でしか仕事が取れないような建築会社で建てるなんてまっぴらごめんと思いませんか?
私の建築家がつきあっている工務店は、建築条件とかとは関係ない世界です。
同じように横繋がりで、建築家からの注文が混みあってるけど、丁寧にしか建てられないからって、受注を制限しているという事です。大きな違いですよねえ。

きっと今回の場合も、売り主うんぬんではなくて、不動産屋が最初から建物の方からもうまい事ピンハネできないかと画策している為に、なんとかボヤボヤしている施主なら誘導してしまおうというつもりで、その辺をモゴモゴしているんだと思います。私の不動産屋も、私が「建築条件付きなら買いません」って強い調子で言っていたので、契約するまでは、何も言わなかったのに、いざ契約してから上記のような事を言って来たのです。

施主の無知(だって施主ってほとんどが一生に一回かそこらの事でしょう?しょーがない。不動産屋と違ってこっちは商売じゃないから。)により、このようなレールを敷いておけば、あとは蟻地獄の手ぐすねです。
かなり頑固にならないとそっちにひっぱられちゃうんだなあって思いました。がんばって下さい!!

参考URLに建築条件付きについての法的な事などや、施主が注意すべき点などが書いてありますよ。参考にしてみて下さい。
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご回答ありがとうございます。
建物とセットにすれば建築受注だけでなく、仲介手数料も大きくなるんですね。不動産屋がこだわるはずです。
あまりにおかしなことを言う不動産屋だったら、ダメもとで他の不動産屋を通して、直接売主に掛け合ってもらうつもりです。
投稿日時 - 2004-08-24 14:28:57
悩みは調べるより詳しい専門家に聞こう!OKWAVE 非公開Q&A

『住まい』の悩みに強い専門家

※完全非公開、1,080円(税込)

建築士米村 和夫

質問する非公開

不動産コンサルタント福田 景子

質問する非公開
他カテゴリーの専門家を見る

その他の回答 (全5件)

  • 回答No.2
レベル9

ベストアンサー率 18% (19/103)

2年ほど前に、自分が持っていた土地を不動産屋をつうじて売却したことがあります。

Aという不動産屋に仲介を頼んだのですが、売れた時には、全然知らない不動産屋が仲介していました。聞けば、不動産屋はネットワークがあって、物件情報を交換して、買い手が早くみつかるようにしているそうです。
おそらく、質問者の不動産屋もそういったネットワークにのった物件なのでしょう。
質問者があまりにも買いたいという気持ちがみえみえなので、価格の上乗せをしようとしているようにも思えるます。(単なる憶測です)

また、住宅会社では新築などの客を紹介すると、契約成立すれば謝礼金として、紹介者に10万円程度の報奨金を支払うようです。その不動産屋はこれを狙って「関連会社でお願いしたい」としているのではないでしょうか。

質問者があまりにも買いたい態度なので、足元を見られたのでなければよいのですが。商談は慎重に進められたらいいと思います。
素人相手なら、相手はいくらでもいろんな技をくりだすでしょうから。
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご回答ありがとうございます。
東南角地で文句ない土地だったので、多少の損は覚悟しておりますが、なるべく表に出さないように気をつけ、情報をそろえたいと思います。
投稿日時 - 2004-08-24 08:34:10


  • 回答No.4
レベル13

ベストアンサー率 33% (397/1203)

不動産業者が、なぜ建築条件をつけたがるか、ですが、これについては、以前、あるサイトで聞いたことがあります。
日本の今の税制では、不動産屋さんが、建築条件無の土地だけを売買すると、代金の大部分を税金に持っていかれるような形になっていて、建築条件付土地に比べ、損なのだそうです。
何でも、バブルの時代に、書面の上だけの土地転がしが横行して、地価がどんどん上がっていったことがあり、そういった実際の土地の利用を伴わない売買を規制するために、家を建てずに土地だけを売買することに、高い税金をかけるようになったそうです。

ですから、建築条件付土地を、建築条件なしに変えてもらうことは、交渉で可能だとは思いますが、その際、金額に上乗せをするのは、仕方のないことかと思います。
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご回答ありがとうございます。
不動産屋は仲介料で儲けるものと思っていましたが、客が欲しがる土地を先回りして購入し、それを転売してさらに利益をあげるシステムなんですね。商売といえば商売ですが・・・。
投稿日時 - 2004-08-24 15:11:14
  • 回答No.5

ご質問者の場合には関係ないと思われる話ですが、建築条件付の土地が多い理由には地主の事情も関係してきます。地主には売却すると譲渡所得に対する課税があります。

で、この課税を軽減する特別控除の中に、公共事業などに供する土地の売却では5000万の特別控除があるというものがあります。(長期譲渡でも1000万税金が安くなります)
どういうことかというと、たとえば買い取った不動産業者がその土地を分割分譲して売却するとして、開発行為を行うと、この開発行為は都市計画法に基づいたものでこの特別控除の対象となるのです。
税金をなるべく安く上げたい地主は多少地価が安くても良いから、開発のかける事のできる面積の土地であれば不動産屋に売却して開発をかけてもらった方がよいのです。
そうすると、不動産屋は自分で取得した土地ですから、更に当然自分の関連建築業者の建築条件をつけて更に利益を上乗せします。

もちろん売却価格と譲渡益課税の特別控除のどちらの恩恵が大きいのかで条件は変わってきますが、これも建築条件付の土地が多い理由です。(もちろん建築の方が利益を稼げるという理由もあります)

ただ今回の場合は1宅地としてですから、開発をかけることができるわけでもなさそうなので関係ない話ですが。
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご回答ありがとうございます。
購入検討地は約106坪、確かに分割して二つにすることも可能です。もしかしたら、そういうことかもしれません。
投稿日時 - 2004-08-25 08:03:48
  • 回答No.1

ある不動産屋で、気に入った土地が見つかりましたが、その土地は公には売りに出していないので、値段も定まっていない。さらに購入に際しては、建物を関連会社でお願いしたいと言われました。

>建築条件付なのか聞いたのですが、あやふやな答えのまま地主さんに値段の連絡をとってみてから、
建築条件付に出来るのは地主だけです。でも、もし不動産屋が建築条件をつけるというのであればこれはおかしいです。(これは独禁法違反になります)

>不動産屋と売主の間はどういう取引関係なんでしょうか?
ご質問内容だけではなんともいえません。
その土地の登記簿を法務局で取り寄せれば地主はわかりますよ。調べてみてはいかがですか。手数料は1000円かからないでしょう。
その不動産屋と地主の関係が単なる媒介(仲介)で、「専任」という言葉がないのであれば、とりあえず直接コンタクトしてみるとか、ご質問者の信頼できるほかの不動産屋を経由して相談するという方法もありますよ。
価格が定まっていないという話を聞くと、どうやらまだ媒介契約すら結んでいないかもしれません。(普通そういうあいまいな状態では客には紹介しないのが普通なんですが、、、、)

可能性を考えると色んなパターンが想像できるので、ちょっと結論は出しかねます。

その不動産屋はもしかしたら価格次第では地主からその土地を購入してから建築条件をつけて売るということも考えているかもしれません。
あるいは地主が建築条件をつけるかどうか迷っているとか。。。

なんにしても情報が少なすぎます。
補足コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

私の所は地方なので土地相場は高くありません。
住宅用土地は1千~2千万が相場ですが、私は3.5千万以内の広めの物件をお願いしたら情報が出てきました。
私も媒介契約まで行っていないと思います。
投稿日時 - 2004-08-24 08:26:35
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご指摘の通り、まだ最初のコンタクトなので情報は少ないです。
私としては、次回相談を有利に行いたいと思い、不動産売買に関する情報収集をしたくて質問しました。
今後の進展で、また質問するかと思いますので、ぜひお答えお願いいたします。
投稿日時 - 2004-08-24 08:21:20
  • 回答No.6
レベル11

ベストアンサー率 29% (93/317)

ご質問と、補足回答の内容から想像して、
1.不動産業者は、地主ときちんとした媒介契約を結んでいない。
2.不動産業者は中間省略で土地を仕入れて、利益の中から地主にバックマージンを払う。
の2つを先ず思い浮かびました。
1.については、その不動産業者の先に地主に付いている業者がいる例も考えられます。
2.については、他の回答者で答えられていますが、自己居住で無い不動産を売却すると税金が馬鹿になりません。それを軽減させるための手法です。
お礼コメント
tantantan01

お礼率 99% (99/100)

ご回答ありがとうございます。
私はおそらく 1 ではないかと思います。
状況が進展しましたら、再び質問するかと思いますので、その際にはよろしくお願い致します。
投稿日時 - 2004-08-25 08:06:49
このQ&Aのテーマ
このQ&Aで解決しましたか?
関連するQ&A
家選びの決め手、契約時に気をつけたこと。あなたの経験を教えて!
このQ&Aにはまだコメントがありません。
あなたの思ったこと、知っていることをここにコメントしてみましょう。

その他の関連するQ&A、テーマをキーワードで探す

キーワードでQ&A、テーマを検索する
-PR-

特集


開業・独立という夢を持つ人へ向けた情報満載!

ピックアップ

-PR-
ページ先頭へ