角地、北道路と東道路

質問

現在、気に入った条件付売地があり、購入を考えています。
＊北４m、東４mの角地
＊北側は畑
＊南側、西側、東側（道路を挟んで）は他の区画
＊敷地は３０坪のほぼ正方形

1.日当たり、風通しが心配です。北、東道路の角地に実際に住んでいらっしゃる方がいらしたら、住み心地について聞かせて下さい。

2.風水的に、東北の角地ってよくないですか？ご存知の方、教えてください。

3.日当たりを一番に考えるなら、マンションがいいよと思いますか？一戸建で後悔している方はいますか？ウチは夫婦と子供（男、１才）の３人家族です。

いずれかに該当される方、そのほかご意見ありましたらお願いします！いつも質問ばかりですみません！

回答No.2

g_a_l · ベストアンサー

こんにちは。土地の広さはどれくらいですか？
４メートルっていうのは公道の幅ですよね。

購入したのは別の土地でしたが、検討した土地があまりにもソックリ（…っていうか、坪数も形も道の形も北が畑という以外は何もかも一緒！）だったので想像がつき易いので、書き込みします。

●チェックする点

★そこの区画の建蔽率、容積率はどれ位ですか？
また、後退制限（住宅地は敷地から１ｍバックするなどの規定がある地域があります）はありますか？

これは、この土地にとって最も重要と思われます。
北、東の角地は、価格が南東角地より少し安いと思いますが、その割に、工夫次第ではいい家が建つ（上物にお金を掛けられる）可能性があります。
メリットとして、南東角地ではオイシイ場所は全部通りに面していて、開口したい場所がプライバシー確保できませんので、開放的な開口や採光を求めたい場合、一概に良いとは言えないのです。
北道路の場合は、北側に寄せて建てれば南に大きな開口などを持って来ても、南隣の北側は通常小さい通気窓位しかないですから、ごっちんこする事はありませんので、落ち着くと言ってもいいと思います。
が、もし後退制限が1.5mもあったりしたら、北側に寄せる事が
できず、ほぼ真ん中に建てるハメになってしまい、陽当たりの面で心配が出ます。
本当は同じ坪数なら南北に少し細長い土地ならば、北側にぎりぎりまで寄せるという事ができますので、よりよいのですが…。
あと、見落とし易いのが隅切りっていうんですか？北東の角が少し削れたりしてないですか？公道が狭い場合、そうなっている場合があります。
その場合、敷地の後退をそこからしなくてはいけないですから、かなりのソンになる場合がありますので注意して下さい。

あと、建蔽率、容積率が低すぎる場合、希望した床面積が確保できるかどうかが問題だったりしますが、３０坪という坪数の場合は、よっぽど大きな物件でなければ、普通、大丈夫な気はします。
それより問題なのは建蔽率や容積率が大き過ぎて、隣が今は普通の住宅でも、地域によってはマンションなどを建てられる区域という可能性もない事はないので、よく調べて、北側斜線（自分にとっては南側。南隣のお宅の北側の屋根などに、あなたの家の為に傾斜にしなくてはいけないという法律です）がきちんと決められているかというのも必須チェックです。
また、公道が狭い場合、道路斜線という物がある区域もありまして、道路に向かって屋根を削らなくてはいけない場合があります。
家の形が自分が思っているように出来ない場合もあります。

●建築条件付き

これについてどの程度知識をお持ちなのか文面から判断できないので、書ける限り書きます。御存じの上でしたら御容赦下さい。

この「条件付き」は非常にやっかいなものですので、注意してください。
参考URLを貼っておきました。トップページの下の方に建築条件付き宅地とは？という事について非常に詳しく載っています。
さらに、ここの掲示板は建築関係のプロなどや施主の人が情報交換していますので、覗いてみると、この手の情報がいろいろのっています。

私も建築条件付き宅地を勧められて、非常にやっかいな思いをしたので、
この点は念には念を入れて後悔のない家づくりをして下さいね。

建築条件付き宅地は、当初「工務店が決まっているだけで、あとは注文住宅という事で、自分の好きな家が建てられる」と思ってたのですが、そうではなく、
「まだ建ててないから多少間取りや壁紙や設備なんかをいじれる建売」なんだと気付きました。そして、設備等に詳細に希望を出して行くと、金額だけは注文住宅並みに跳ね上がるのです。見た目や構造は建売同様なのに…。

「工務店だけが決まってて、後は自由ですよ。自分で探した設計士さんを入れてくれてもかまわない」なんていう場合も稀にありますが、それはちょっと調べればわかると思います。

また、どうしても気に入った場合は交渉次第で「建築条件をはずす」という事も出来る場合があります。
が、その場合、例のソックリ条件の土地は「条件を外すなら上乗せ２００万円払って下さい」って言われました。建築条件付きの土地が条件が良い（少し安い）ように感じるのは、工務店が上物からきちんと利益を出すつもりですから、最初のきっかけである、「土地価格」を下げて、買い易くしていますから、結局かかる費用は一緒です。だから、そのお金を払って好きなお家を建てるのも一考の価値があります。

整形地は、建築条件付きがほとんどですよね。このシステムは「こんな家が建てたかったんじゃない！」ってなった時に、融通がきかないなど、契約によっては問題がおきる場合がありますから、契約時に大注意して下さい。不動産屋や工務店が少しでも儲けを楽して出すか考えてひねり出されたやり方で、日本にしかない不思議なシステムです。不動産屋の仲介手数料も、本当に請求された金額が法定の金額なのか確認して下さい。（確か建築条件付きの場合は、上物の方の金額分まで含めて算出した仲介手数料を取る事はできない＝土地分からしか取れないはずだと思いますが、ちゃっかり上物の方も合わせた金額から請求される場合もあるとか。このカッコ内だけ「自信なし」なので、よく調べてみて下さい）

マンションか、一戸建てかという事ですが、この事に関して、少しだけあくまで主観的な意見を言わせてもらうと、「建築条件付きや建売でいいや（確かに工務店がどんどんやってくれるから、面倒ではない）」って位しか家づくりにこだわりがないのならば、マンションでもよいのでは、と思う時があります。マンションならば同じ値段なら設備も充実して広さもあり、駅から近いとか、いろいろ良い条件になるからです。もちろん、資産として、とか、階下や隣室の住民と主に騒音などで問題になりやすいという点は、御自分のライフスタイルと照らし合わせて考えてみる必要がありますが…。

家づくりってほとんどの人が「素人」ですよね。そのせいで、何千万もする買い物にもかかわらず、気がつくと自分主体でなく、業者のレールに乗せられてしまうという場合があって、私もハっとしたものでした。1に勉強、2に勉強です。

最後に、家作りの事について最新の雑誌も含めて無料の図書館にもなっていて、
ショールームまで入ってる面白い場所があります。遠方でも一度は行ってみる事をおすすめします。

http://www.iesapo.jp/

HPにも面白い情報がいっぱい載っていますよ。

がんばって下さい！長文ですみません。

参考URL：

http://www.ads-network.co.jp/index.htm

お礼

g_a_lさん、
的確に、わかりやすく回答を頂き、ありがとうございます!!

土地の広さは100.20m2です。建蔽率が50％、容積率が100％で、後退制限などはなく、ほぼ、注意すべき点にひっかからないけれど、やはり東北の角に隅切りはあります。建物は、標準で27坪で建てられ、増坪すると追加は60万円/1坪です。南側に庭と駐車場がある設計で考えています。
私の父が、水道工事をすることになっているので、安心といえば安心なのですが、やっぱり、条件付売地は「少し選べる建売」なのでしょうね。
契約しちゃうとすぐ追加を請求されそうなので、思いつく限り、今のうちに要求しちゃおうと思います。
売主なので仲介手数料はありませんので安心…かな？他に何か不思議な手数料を取られたりしないかな？地元に根ざした不動産屋なので、変なことはしなそう…と思っているのですが。営業マンも、しっかりしていて、（いろんな意味で）デキルな?!君は…という感じです。

＞日本にしかない不思議なシステムです。
そ～なんですかああ～～！知りませんでした。

家探しを始めて、一年になります。契約までして、金消の一歩手前で不動産屋の不備で解約ということもありました。今考えると、買えなくて良かった～。相当、危ない不動産屋だったし（もちろん仲介手数料を法外に多く取ろうとしていたので文句を言いました）、建物も、使いづらそうな間取りでしたし、2階の床は水平じゃなかったし。建築会社は心配ないと言ってたけど、どうして？！って今なら思います(笑)

＞気がつくと自分主体でなく、業者のレールに乗せられてしまうという場合があって、私もハっとしたものでした。1に勉強、2に勉強です。

そうですね！気をつけて、がんばります！！

為になるHP（後でじっくり見に行きます！）や、情報を頂き、頭の中の整理もできてきました。又何かありましたら、ご助言をお願いいたします。