賃貸契約について

質問

財産法初心者です。２つの質問についてどうか教えて下さい。

(1)１人暮らしのＡさんは，ＢさんからＢさん所有の建物を賃料月額１０万円で自宅として借りていました。賃貸借契約書には，Ａさんが賃料の支払を２か月分以上怠った場合は，Ｂさんは催告をすることなく直ちに解除することができる旨が記載されていました。ある日，Ａさんは重大疾患が見つかり直ちに入院することとなり２か月入院しました。入院期間中，Ａさんは賃料を支払いませんでした。Ｂさんは，Ａさんが賃料を２か月分支払を怠ったことを理由に建物の賃貸借契約を解除する旨Ａさんに通知しました。この場合におけるＢさんとＡさんの法律関係はどうなりますか？この場合，Ａさんが入院を機に治療費がかさんでお金がなくなり１年間賃料の支払を怠ったのでＢさんが賃貸借契約を解除した場合とで結論は異なるのか教えていただければ幸いです。

(2)また，ＡさんがＢさんの承諾を得てＣさんに本件建物を転貸していた場合，Ａさんが上記のように賃料の支払いを怠り，ＢさんがＡさんに賃料不払いを理由に解除通知をなした場合におけるＢさんとＣさんとの法律関係はどうなりますか。

まったく初心者なのでどなたかわかりやすくご教示くだされば幸いです。特に法律関係というのはどのように論じていくとよいのかという点も教えていただければ・・・と存じます。よろしくおねがいします。

回答No.3

noname#58431 · ベストアンサー

○家賃滞納と契約解除
1家契約の条項「○ヶ月家賃滞納した場合、賃貸人は無催告解除できる」という特約があるケースが多い。この特約は借地借家法の強行規定対象になっていないので法律上、この特約は有効と解される。
2賃貸借のような継続的契約関係は当事者間の信頼関係を基礎に成立している。従って、些細な行為でもそれが相手方の信頼を裏切ることになれば契約解除できると言えそうだが、判例・学説は逆の考え方、契約上の義務に違反する行為があっても、それが信頼関係を破壊するものでない限り契約解除できないとする考え方にたっている。（＝信頼関係破壊の論理）
2学説、判例は上記2論理は家賃滞納の場合にも適用し、信頼関係を破壊するに到った場合にのみ解除できると言う立場をとっている。このため１日、１～２ヶ月では信頼関係破壊に到るとはいえず、特約の有無にかかわらず即時解除を認めていない。
3したがって、ご質問の２ヶ月のケースは解除不能、また１年に及ぶ場合は解除可能と解するのが妥当と思われます。
○借家転貸借人の保護
1転貸借は借家人がその立場のまま第三者との間に転貸契約の当事者となること。転貸しても賃貸人と賃借人の関係は不変。民法では当初の賃貸契約が主契約、転貸契約は従たる契約となり、従契約は主契約と運命を共にすることになります
2しかし、借地借家法３４条は次の２点で民法理論を修正している。
ⅰ賃貸人は借家人との賃貸契約が期間満了又は解約申入れによる終了の旨を転貸人に通知しなければ、賃貸借終了を転借人に対抗できない（借地借家法３４条１項）
ⅱ上記の通知をした場合でも転貸借が終了するのは、賃貸契約終了と同時ではなく、通知日から６ヶ月経過した日となります。

お礼

ポイントを抑えた解答をいただきどうもありがとうございました。お礼がおそくなってすみません。また質問させていただくこともあろうかと存じますがその際はどうかよろしくお願いいたします。

回答No.2

sikakutarou

賃貸人の権利も保護する必要があるともいますので、条文を杓子定規に当てはめてしまうと難しいと思います。
　そういう場合は、苦しいですが一般原則の、権利の濫用とか信義誠実の原則を持ち出す形になるかと思います。但し一般理論を持ち出す場合には余程しっかり基準の定立を行う必要があるので、その辺は教科書を見て論理の枠組みをしっかり身に付けて記述してください。そうでないと結果的妥当性を導くためには一般理論を使えばいいということになってしまいます。
　先ほどは、信頼関係破壊の理論は、借家について適用されないと書きましたが一応、議論の余地はあったような気がします。ここはお詫びしておきます。
　結局、どちらにも落ち度の無い場合どちらに損害を負担させるか、といった問題は意見の分かれるところですので、原則は原因者Ａさんにないてもらうことになると思いますが、試験的には結果の妥当性に配慮しつつ論理が通っていれば通るとは思います。但し判例を押さえることも大切です。
　正直回答者勉強したのがずいぶん前なのでうまく回答出来ません。
　非力な回答者で申し訳ありませんがこのへんが私の限界です。現役の方が答えてくれるのを期待して筆を置きたいと思います。

回答No.1

sikakutarou

土地を貸して建物を建てさせた場合ではなく建物を貸した場合、通常金銭債権の履行遅滞となりＡさんは債務不履行となり契約を解除されてしまいます。
　2ヶ月間の延滞を条件とすることが相当か否かについて議論することになると思いますが、これも事業賃貸借のように借家人は資本や保証金を通常積んでいないので、異なることは無いと思います。更に1年不払いとの違いも基本的には変わるとは思えませんが。
　（２）の承諾についても、賃借人の義務を免れる訳ではないので、解除できるということになると思います。又承諾転貸であっても、転借人の地位は賃借人の地位に乗っているだけなので本契約が解除されれば、法律関係は終了すると考えてください。
　従って、本事案においては事案分析、条文当てはめだけで十分だと思います。それでも民法の債権総論・各論かぶっていますので条文を整理するだけでも結構大変です。
　通常、このような場合借地の場合が多いのですそれは、借主自身資本を投下しているので、民法の原則を当てはめるのは不合理となり、そのため特別法で修正、更に特別法で修正されていない部分については社会経済上の理由当によっていかに合理的な解決をするかといった議論を展開していきます。しかし上で説明したとおりこういう展開は本門の場合困難ですので似ているからといってやらないようにしてください。積極的ミスとして不可、確実だと思います。
　初心者の方に、へたくそな説明で申し訳ないですが、法律一般の議論の仕方としては、次のようになるかと思います。
　問題提起、該当条文に関する議論、その当てはめという流れになります。又議論は原則、条文による例外、解釈による例外その理由づけとしては、文言による理由、立法趣旨による理由、実質的理由（社会的合理性）によって論を展開していきます。

お礼

早速のご解答ありがとうございます。
なかなか私には難しいです。これからもっと条文等に
当たらなければ・・・と痛感いたしました。
あと分からなかったのですが、この事案のように重大な疾患により入院せざるを得なかったというような場合でも
債務不履行になり契約を解除されてしまうのでしょうか。
もしよろしければまた教えて下さい。