土地購入についてアドバイスをお願いします。

質問

＜前提＞
(1)土地とアパート駐車場の前面道路は現状1.8m。
(2)土地の所有者Ａとアパート駐車場の所有者Ａは同一人物。
(3)アパート駐車場の所有者Ａは土地を売却する際にアパート駐車場について2.2mを道路として拡張し、4.0m(1.8m+2.2m)の道路にすることを条件に土地購入者に売却します。(セットバックのように建て替えにより拡張するわけではありません)
(4)アパート駐車場を拡張した道路の所有権はアパートの所有者と土地購入者の50%ずつの共同名義にします。
(5)土地購入時に重要事項説明書には「アパート駐車場の前面道路を2.2m広くすること」「広げた道路の所有権はアパートの所有者Ａと土地購入者の50%ずつの共同名義にする」について明記します。
(6)土地購入者は建築時に1.1mセットバックします。

＜確認事項＞
(1)アパート駐車場が拡張した道路の所有権をアパートの所有者と土地購入者の50%ずつの共同名義にすることについて
⇒将来的にアパートの所有者Ａが変更となった場合等で相手方から前面道路を狭くする行為があった場合に阻止できますか。
⇒また共同名義となることで土地購入者に何らかの費用等を負担することがありますか。
⇒土地購入時、重要事項説明書へ「アパート駐車場の前面道路を2.2m広くすること」「広げた道路の所有権は所有者Ａと土地購入者の50%ずつの共同名義にする」に加えて追記する事項はありますか。
(2)アパート駐車場が拡張する2.2mの道路について、セットバックする際と同様に所有権を放棄して市に寄付することはできませんか。その場合、アパートの所有者Ａに不利益なことがありますか。

回答No.3

oyazi2008

＞(5)土地購入時に重要事項説明書には「アパート駐車場の前面道路を2.2m広くすること」「広げた道路の所有権はアパートの所有者Ａと土地購入者の50%ずつの共同名義にする」について明記します。
上記の様な文言は買主や売主の義務ですから、重要事項にも記載はしますが、売買契約書に記載すべき事項です。重要事項はあくまで物件の説明であり、権利や義務を定める書類ではありません。

確認事項　
（1）可能なら分筆した後に公衆用道路に地目を変更してはいかがですか？地目が道路だから相手方が勝手に使用しないという保証はありませんが、宅地のままよりは抑制効果はあるでしょう。
共有物ですから他の所有者の承諾なしに原則出来ません。

固定資産税等の負担はあるかもしれません。（建築基準法上の道路の一部になっていれば免除されますが図面を見る限りは怪しいですね）

この2.2ｍ拡幅する目的はなんなのか？現状で購入地は建築確認が取得できないため、2ｍの専用通路確保のために拡幅するのですか？それで購入地が2ｍ接道するのですか？？図面を見ると仕上がりで4ｍ部分の道路状の土地と接する建築に要する部分の幅は後退部分を除けば1.1ｍしかないのでは？（黄色を除いた部分）
そうなると建築時に後退する黄色の1.1ｍ部分は、建物等で占有は出来ない部分で道路として使用する分であるが、建築確認等の申請時には、建設地の一部として参入しなければならない敷地となります。また公道が2.9ｍになるのではなくあくまで1.8ｍの公道に1.1ｍの道路上の私有地がある状態です。
図面左の黄色と緑の部分の一部を敷地と申請して（旗上の敷地として）初めて建築確認が降りるのですから、この部分について道路としての使用以外は出来ないことや、購入地所有者が建築確認取得ために専用して建設地の一部として使用できる（一人しか使用できない）旨のきちんとした公正証書などの約定をしておかなければ後々問題となりませんか？
文章なのでわかりにくいですが、建築確認は2ｍ直径のボールを建築基準法上の道路から転がして建設地までいけなければなりません。4ｍ部分も建築基準法の道路ではないでしょうから、図面下の道路と記載されている道路から、2ｍのボールを転がして建設地に行くには緑と黄色も建設地に含まなければならないということです・・・しつこいですね・・・

売却するためには建築確認が取得できるようにしなければならず、それにはAは協力するでしょう。緑部分が無くとも現在の形状ならAがアパートの建替え等の際も支障はないですし

上記を良く検討され、説明を受けたほうがよろしいかと・・・・・・

お礼

分かりやすく説明いただきありがとうございます。
まずは前面道路（１．８ｍ幅員）について、建築基準法上、どんな道路になっているか、市役所で確認してみたいと思います。大変参考になりました。

回答No.2

sou-brs

元不動産業者です。

非常に理解しやすい図とご説明、敬服いたします。

＞(3)アパート駐車場の所有者Ａは土地を売却する際にアパート駐車場について2.2mを道路として拡張し、4.0m(1.8m+2.2m)の道路にすることを条件に土地購入者に売却します。(セットバックのように建て替えにより拡張するわけではありません)

とありますので、私はみなし道路（２項道路）によるセットバックではないかと思ったのですが、そうではないようですね。

駐車場所有者は、「拡張する2.2mの道路」ですし、「(6)土地購入者は建築時に1.1mセットバックします。」という表現ですが、これがおかしい。通常、みなし道路（幅が4m未満の道路であって、建築基準法第４２条第２項の規定により、道路であるものと「みなす」ことにされた道路のことです）のセットバックについては、道路の片側でセットバックの距離が異なることはまずありません。

よって、前面道路（１．８ｍ幅員）は、建築基準法上、どんな道路になっているか、あなたが確認する必要があります。役所の建築指導課などの部署で、前面道路の行政上の指定を確認する必要があります。
（不動産業者が仲介等で間に入っている場合には、当然ながら、不動産業者が売却相談時に調査する項目ですけど・・・）
余談ですが、みなし道路のセットバックでも、今回がみなし道路と仮定しても、両側（道路のこっち側とあっち側）が等しく（１．１ｍセットバック）とは限りません。こちらの市でもあった事例ですが、片方は８０ｃｍ、もう片方が１．４ｍとかの例があります。

もし、前面道路が、建築基準法第４２条第２項や第３項に該当しない道路だとすると、基本の４ｍ道路に敷地が２ｍ以上接しなければ建築できない　という規定に従う必要があります。推測ですが、ひょっとしたら、この規定適用をするために、駐車場は、２．２ｍを道路で提供して（合計４ｍ道）にしているのではないのでしょうか。
あと、４ｍ道に対して、距離も問題になります。この問題については、各市町村でいろいろと違う結果がでますので、建築指導課等の行政に確認してくださいませ。あまり距離が長いと建築できない場合もありまし、他の指導を受ける場合もあります。

では確認事項に私の考えを回答します。

＞(1)アパート駐車場が拡張した道路の所有権をアパートの所有者と土地購入者の50%ずつの共同名義にすることについて
⇒将来的にアパートの所有者Ａが変更となった場合等で相手方から前面道路を狭くする行為があった場合に阻止できますか。

これは可能と思います。詳しくは弁護士等にご相談する必要がありますが、共有名義になりますので、共有所有者は、管理、保存の行為は単独でできますが、売却や贈与などは、共有者全員の合意が必要だと、私は思います。

＞⇒また共同名義となることで土地購入者に何らかの費用等を負担することがありますか。

共同名義人になるということで、名義変更関係費用は１／２（つまり折半）になるでしょうし、毎年の固定資産税と都市計画税（地方税）は、１／２の負担をすることになります。請求は、どちらかにくるでしょうから。

＞⇒土地購入時、重要事項説明書へ「アパート駐車場の前面道路を2.2m広くすること」「広げた道路の所有権は所有者Ａと土地購入者の50%ずつの共同名義にする」に加えて追記する事項はありますか。

重要事項説明書に記載するのも大事ですが、その内容を、特約として契約書に掲載して貰ってくださいませ。

＞(2)アパート駐車場が拡張する2.2mの道路について、セットバックする際と同様に所有権を放棄して市に寄付することはできませんか。その場合、アパートの所有者Ａに不利益なことがありますか。

通常のみなし道路でしたら、最終的にはそのセットバック部分は、行政（市町村）に帰属（普通は贈与）します。Ａさんもそうしたいのでしょうが、できない事情がある　それを探らなければ契約するのは危ないですね。

私は、あなたが、１．１ｍをセットバックした部分の価格を納得しているのでしょうか。私は、この部分の評価は、０円です。だって、土地購入者が利用できないのですから。さて、残りの面積と価格で高いか安いか、という考えがあたまをよぎりました。

最後に繰り返しますが、土地取引で一番多い（と思う）のは、道路に関する事項です。ここは、是非、役所に出向いて、前面道路について、ご調査されることをお勧めします。何か裏がありそうに私は思うのです。

（蛇足）あなた様は、すでにご存じだと思うのですが、「みなし道路」についての解説ＨＰをリンク（参照ＵＲＬ）に残します。
http://www.graphicamedia.com/02/001.html

参考URL：

http://www.graphicamedia.com/02/001.html

補足

丁寧にご回答いただきありがとうございます。
○「共有所有者は、管理、保存の行為は単独でできますが、売却や贈与などは、共有者全員の合意が必要
」という内容が確認ができて助かりました。
○前面道路（１．８ｍ幅員）は車は通れませんが、アスファルトで舗装されており駅に向かう不特定多数の通行人や自転車が通っており、私道ではなく、公道になっていると判断しています。
○アパート駐車場が拡張する2.2mの道路について、セットバックする際と同様に所有権を放棄して市に寄付することはできない理由は4.0mの部分が一部なので市が受け入れを拒否する可能性があると言われました。
今後ともよろしくお願いします。

回答No.1

onbase koubou（@onbase）

（１）
ａ）共有名義であれば共有者の同意なく土地の形状その他を変更することは原則として出来ません。
ｂ）所有者ですから当然持ち分に応じて管理や固定資産税を支払う義務が発生します（公衆用道路なら非課税でしょうけれど）。

（２）
ａ）その道路が公道としての用件を備えていれば寄付は受けてもらえると思いますが、当然道路すべてとなりますので一部や持ち分だけでは寄付は受け付けないでしょう。
ｂ）公道なることそのものに不利益はないでしょうが将来的に公道が拡幅されることはありえるでしょう。

補足

的確なるご回答をいただきありがとうございます。「共有名義であれば共有者の同意なく土地の形状その他を変更することは原則として出来ません。」ということが確認できて助かりました。