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住宅ローンの借り換えについて

住宅ローンの借り換えについて質問です。 例えば以下のような場合に借り換えしたほうがいいでしょうか? 「当初30年固定3000万円を金利3%で借りていたとします。 時が流れて返済期間が残り10年になりました。 その時点で別の銀行の10年固定を調べてみると金利1.5%というのがあります。」 ・・というような場合です。 このような事ってよくあると思うんですが、 単純に比較できるようなものなのでしょうか? どういう場合に借り換えしたほうがトクなんでしょうか?

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  • 回答No.3
  • oska
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>単純に比較できるようなものなのでしょうか? 実際問題としては、単純比較は出来ません。 情報がありませんが、質問者さまも一般的な「元利均等」で融資を受けていますよね。 と云う事は、既に「金利は、返済済み」になっています。 残り10年分は、実質年利1%程度になっていると思いますね。 例えば、返済開始数年は「毎月の返済額は、金利が8割で元本返済は2割程度」ですよね。 この状態が、数年間続く訳です。 ですから、繰上げ返済を行って「金利をゼロ%。元本返済100%」として期間短縮を行います。 短縮した期間分の金利を、払う必要がなくなります。 質問者さまの返済予定表が分かりませんが、「毎月の返済額は、金利2割で元本8割程度」になっていませんか? とすれば、今から「借り換え」を行うのは(たぶん)「損」です。 借り換えを行うには、色々な費用・経費が別途必要になります。 借り換えに必要な費用・経費を利息と看做すと、同じ事に成りかねません。 >どういう場合に借り換えしたほうがトクなんでしょうか? 借りている金融機関から定期的に届く「返済予定表(償還予定表)」を、確認する事です。 先に書いた「毎月の金利分・元本返済分」の記載がありますよね。 この金利分は、ある特定のルールがあります。毎月の額を見れば、分かります。^^; ここから、今後10年間に支払う金利を算出し「実際の金利を計算」するのです。 この金利が、現時点の実質の金利です。たぶん、3%もありませんよね。 現時点の実質金利より安く借りられる事が出来れば、借り換えです。

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質問者からのお礼

なるほど、目からウロコです! そういう視点から見ることができませんでした。 なるほど、残り10年時点の金利は当初の3%ではないですものね! これは大変参考になりました。 ありがとうございます!

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  • 回答No.2

>単純に比較できるようなものなのでしょうか? 単純ですよ。 計算すれば良いんです。 小学校の算数の知識で十分です。 とは言っても、実際に電卓叩くのは大変です。 http://www.hownes.com/loan/sim/ なんかで計算が可能ですから、比べてみれば良いです。 一応、1000万・10年・1%が目安とか言われてますけど、あくまでも目安です。 ただし1点注意。 借換えは手数料が掛かる場合がありますので、それも計算に入れましょう。 金利が下がって支払総額が10万円減って喜んでいたら、 借換え手数料が20万円掛かって、結果的には10万円余計に払う事になった、なんて事にならないように。 >どういう場合に借り換えしたほうがトクなんでしょうか? 得したか損したかは、個人の主観が伴いますので、あなたが得だと思えば得だって事になります。 美味しいですか?と一緒ですね。 同じもの食べても、美味しいと思う人と、普通、まずいって思う人がいます。 金銭的な損得で言えば、計算して1円でも減れば得って事になります。 ただ、借換えはボタン一つ押せば出来るってもんではありません。 借換え先の銀行に相談に行ったり、借換えの審査を受けたり、その為にいろいろ書類を準備したり・・・ それもひっくるめて考えなければいけないので、他人には分かりません。 どんな面倒でも1円でも減るなら借換えした方が得って人もいれば、 たかだか数十万減らすために、銀行行ったり書類準備したり、めんどくさいって人もいます。 1日で100万稼ぐ能力がある人なら、仕事1日休めば100万円の金銭的損ですから、 借換えで100万円以上の金銭的得にならないと、トータルでは得になりません。 世の中には、借換えで払う金が増えても、その経験が自分にとってプラスになるから、結果的には得なんだって人もいます 結局、手間と減額を天秤に掛けて、あなたが得だと思えば得なんです。 その基準は他人には分かりません。

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  • 回答No.1

 比較はできます、別な銀行が貸してくれるかどうかは別ですが。借り手の状況しだいでは貸してくれないという場合もありますのでネ。  その年(例えば20年後)時点での元金の残高は計算できます。それと金利で、残りの10年間でそれぞれの銀行で支払う利息が計算できます。  差し引き計算したら、どっちから借りたらお得か、一応計算できます。  ただし、前の銀行の抵当権をはずし、新しい銀行のために抵当権をつける費用がかかります。  また、それぞれの銀行に事務手数料を支払う必要があったり、新しい銀行に保証料を取られる場合もあります。  そういう費用を考えると、おおむね最初の銀行から借り続けたほうがお得だったりしますが、それでも別な銀行で借りたほうが安くつくなら、借り換えた方がお得でしょう。  

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