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共有名義について

専業主婦(扶養枠内で仕事はしています)のものです。 今回新築購入の際の名義についてですが 住宅ローンは主人の収入のみでのローンとなります。 住宅自体の支払いは35年ローンで主人が払って行く形にはなりますが 初期費用300万+オプション費用200万円=500万円は私が独身時代に貯蓄してきたお金で支払います。 尚、ローンの審査の条件で主人のカードローン150万円を全額支払うように言われていて、それも私の貯蓄から支払います。 ローンに組み込まれていない650万円は私が支払うようになります。 このような形なのですが、住宅ローン自体主人のみなので共有名義はできないようで、できたとしても贈与と言う形になって贈与税がかかるようです。 新築購入前からこんなこと考えたらダメだとは思うのですが、万が一離婚したときの事とかを考えると、主人の単独名義だと・・・・私の両親が少し心配してるので、共有名義の話しを出したのですが(万が一の離婚のことは言っていません)ややこしいから単独名義でいいのではと考えていて、それ以上何も言えませんでした。 単独名義にしておいたほうがいいのでしょうか? 共有名義だと税金も多少控除されるようなことは聞きましたが、調べてもいまいち理解できませんでした。 無知で申し訳ありませんが、このような場合名義はどれを選んだほうがよいかアドバイスいただければ幸いです。 宜しくお願いします。

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  • 回答No.7

不動産業者です。 質問者さんの出資額にかかわらず、不動産の持分に充当できる出資額はあくまで物件価額の範囲です。 カードローンは関係ありませんし、諸費用なども関係がありません。土地代金や建物価額、それに付帯するオプション価額で銀行に提出している契約書や発注書などの内容に依るものです。 税法上はすべてにかかったお金という概念ですが、銀行で借り入れをする以上、銀行が土地建物費用と認める範囲内で考える必要があるのです。 ですから、銀行に提出している物件価額の総額(諸費用などは除く)―借入金=質問者さんの出資額ですから、総額に対する割合分の持分を登記することは正常な行為です。 例)3000万が物件価額で2700万が借り入れ、オプション200万の場合 この場合は、オプションの200万も銀行に提出して、物件価額が3200万に変更、3200万円の内、2700万が借入れでご主人が3200分の2700、奥さんが3200分の500(実際は最大公約数で割って表示します)となりますが、オプションの200万を銀行に提出して物件価額を変更する場合は、再度何らかの申請等行う必要が出る場合もあります。 3000万のままですと銀行からの借入れは、2700万ですから、3000分の300しか持分は取得できません。 またこれにより、通常は担保提供者とはなりますが連帯保証人とはなりません。これは銀行に確認してください。もし連帯保証などを要求する銀行なら、持分は持たないほうが良いでしょう。 持分を有して有利になることは、現状ではほぼありません。住宅ローン控除も奥さんは納税が無いでしょうし、ご主人さんはあくまで借入金の範囲内での控除ですから、影響を受けません。他の住宅取得の諸々の税の軽減などは持分で変わるものではありませんから、これも影響を受けません。 他の方が書いているように「離婚時」の財産確保は幾分有利になる程度でしょう。 借り入れして物件を購入した場合、資金のお尋ねなど税務署から送付されることもありませんので、どの形態でも贈与税のご心配は無用かと思います。 当方で携わっているなら、当然に出資分の登記はするのが当たり前というアドバイスになります。

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  • 回答No.6

離婚した場合のことを想定するなら、旦那さんの単独名義の方が面倒が少なくなって良いと思います。 旦那さんの単独名義の場合には住宅ローンの(連帯)保証人には奥様である貴女ではないのですかね? 少なくとも共有名義であれば連帯保証人になるはずです。 また、共有名義にして離婚となった場合でも500万が保障されるわけでは無く、あくまでも購入金額の内500万分が比率として持ち分になるだけであって、資産価値が下がれば同様に貴女の資産が下がります。 今回の件に関して言えば、貴女が返済する必要のない借金150万を肩代わりしたこと。そして住宅購入費用のうち500万を負担したこと。 それが10年後?20年後でも明確に示すことが出来る資料を残す必要がある!と言うことであると思います。 それを持って、離婚時の財産分与の協議の際に個人資産から捻出した650万を確保した後の財産分与を主張するべきであると思います。

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  • 回答No.5
  • 86tarou
  • ベストアンサー率40% (5094/12699)

単独名義にしておいたほうがいいのでしょうか?> あなたが負担した金額分、不動産名義をあなたにしないと逆に贈与税が掛かってしまいますよ。全体の費用分のあなたの負担額の割合ということになります(ここから少々離れた割合でも、受贈者から見て他の贈与を合わせて年間110万円であれば贈与税は掛からない)。要は、資金を出した割合で登記しないといけないということです(ここから大きく外れると贈与税が掛かる)。 カードローンの返済については厳密に言えば贈与に当たりますが、年間の控除額110万円より少し多い程度なので、生活費の遣り取りで相殺される金額の範囲とも言えなくもないでしょう。心なら借用書を書いて貰って返済して貰えば済むことです。 共有名義だと税金も多少控除されるようなことは聞きましたが、調べてもいまいち理解できませんでした。> 住宅借入金等特別控除のことなら、不動産名義は関係ありません。文字通り、あくまでローンを組んだ人が控除を受けることが出来るのです。 その年のローンの年末残高の1%を10年間税額控除することが出来ます。見掛け上の収入を少なく見せる所得控除ではなく、所得税か直接引く税額控除は大きいですよ。例えば1000万円の残高があれば、その年は10万円所得税が安くなるのですから。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/1210.htm ちなみに所得税の計算は、収入から所得控除を引き、そこに所定の税率を掛け、そこから税額控除を引くことになります。所得控除はその金額の税率分しか軽減されませんが、税額控除は金額そのものが軽減されるので大きくなるということです。 http://www.nta.go.jp/taxanswer/shotoku/shotoku.htm

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  • 回答No.4

仮に諸経費などすべて込みで、3000万円の物件を購入するとして、「2500万円はご主人名義のローン、残りの500万円はあなたが現金で」とすれば、ご主人5/6,あなた1/6の共有は可能ですよ。 なお、ご主人のカードローン150万円をあなたが一括肩代わりするのは贈与税の対象になります。

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  • 回答No.3

共有にしておくと、離婚の時に子がおれば、離婚調停でその家はほとんど貴女のものです。元夫は会社の寮で暮らすことになります。しかも、残りのローンを支払ってくれるのです。ご両親はそのこと言っているのです。

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質問者からの補足

共有にしておくとそうゆう事が可能なのですね! びっくりしました。 離婚のことは考えたらダメだとも思いますが、両親は万が一のことは考えないといけないと思っているのかもしれませんね。

  • 回答No.2

共有名義で夫とマンションを所有しています。 私は専業主婦ではありませんが、扶養控除の対象になってます。 初期費用300万というのは、不動産の手付金でしょうか? それなら、共有名義になると思うのですが・・・ 不動産屋さんからお話はなかったですか? 不動産の共有って、たとえ1%でも払っていれば、その人の同意が ない限り、売却はできないそうです。 離婚の心配をされて、共有というのも良く分かりません。 むしろ、共有の方が離婚のときに面倒な気がしますが・・・ 不動産屋さんの話によりますと、離婚になると、とにかく相手に 会う回数を減らしたいがために、投げ売り状態になる不動産も多いと 聞きましたが・・・ とにかく、素人よりも不動産業者に相談された方がいいと思います。

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質問者からの補足

手付金ではなく登記費用や銀行への保証料や火災保険などもろもろになります。 確かに離婚したときの方が手続きなどで大変な面があるようですね。 ただ、両親が離婚した時にお互いのものであるようにしといたほうがよいと言っていたので、私もいまいち理解不足ですみません。

  • 回答No.1

> 住宅ローン自体主人のみなので共有名義はできないようで、 > できたとしても贈与と言う形になって贈与税がかかるようです。 これ間違っています。 あなたが500万出すなら、500万÷住宅購入費用があなたの持ち分に出来ます。 住宅ローンの名義は関係ありません。 なお、カードローンの150万は住宅購入費用では無いので関係無いと思われますし、逆にあなたからご主人への贈与になるのではないでしょうか。

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質問者からの補足

カードローンの返済は確かに住宅購入とは関係ありませんよね。すみません。 一応お互いの支払いについてできる限り記載して質問した方がいいなかっと思ったもので・・・・・。 カードローンの返済は私がすると贈与になるのですね。 知りませんでした。

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