親と共有名義の実家の対処法、もろもろ

質問

以前、こちらで親と共有名義の実家の対処法について質問させて頂きました

親の会社が経営難であることから、相続時精算で贈与することを勧められ
税理士さんに相談に行ったところ、相続時精算の控除内では贈与しきれず課税され
土地はともかく家屋は相続時精算が不利ということで、どうしましょう、という状態です

私は親の会社に勤めており、小さい子を抱えているので
親の会社が経営難＝倒産したら仕事がなくなり子の学資も危うい
という状況なので、あまり対策のために貯金を動かせません

親に借金して親から家屋も贈与してもらう、、、または家屋は共有のまま
くらいしか思いつきません

あ、現在親とは別居中です

(1)家屋も、会社の連帯保証人の親と共有名義でいるのは危険でしょうか
　贈与税払って贈与してもらう以外に良案あるでしょうか

(2)親と贈与後に同居することになり、その後会社が倒産などしたら
　財産隠匿や詐欺を疑われるのでしょうか？私は非役員です
　倒産後の同居は可能でしょうか？

(3)薄給で賃貸暮らしなので、親の住んでいる土地の固定資産税を払うと
　とても苦しいのですが（なので、贈与後は同居させてもらいたい）
　親から固定資産税分くらいでいいので地代を貰いたいのですが
　なにか問題あるでしょうか？

(4)相続時精算にすると居住用宅地の80％軽減も使えないのでしょうか
　不動産取得税もかかるようですね
　他にも相続時精算で不利になることありますか？

(5)土地も家屋も、共有名義でも問題ない、というご意見あるでしょうか？

わかる範囲でかまいませんので、よろしくお願いします

回答No.1

sirousagi1

カテゴリーが違うんじゃないの？
暮らしマネーの「税金」の方がいいと考えます。

建築設計をしている為、施主に大凡の事を以下のように話をすることがあります。

確かに相続時精算課税制度は不利になる面が多い。大減税の大ウソとも言われています。
これを使うと贈与税枠の基礎控除が使えなくなります。

会社の連帯保証人でも、土地等は担保にされていますか？
仮に担保にされた後に共有名義となると、借金の返済に廻ります。
担保されていなければ、子の承諾なしには抵当権設定は出来ないし、
お金も借りられない状況になります。売買する場合にも子の承諾が必要です。
そうなると、万一の時には「持分」で話合いになるんでしょう。
同居がどうのこうのとは別問題です。

また、共有名義の場合には子の持分を多くしておくことは有利と聞きます。
例えば、基礎控除（１１０万円分/年）を含む１５０万円分の土地の所有権移転をすれば
４０万円分の贈与税で（４千円だったかな？）とその不動産取得税程度で済みます。
そうした都度の納税をしておけば、相続時には大変有利だそうです。
登記は、専門の人に頼まなくても自分でやればお得です。意外と簡単にできます。

親子間では、
固定資産税などの税金相当分ならば「使用貸借」の範囲なので贈与にあたりません。

だいたい、相続を考えた場合に親の借金まで背負い込むことにもなるので、親に資産が
あるなら、対策相当分の借金をしてもらった方がいいんですが、逆ざやではそうもいきません。
なるたけ、借金は減らしてもらうことが先決でしょうかね。