戸建を貸すべきか悩んでます。（ちょっと長文です）

質問

3年程度、家を空ける事になりました。
以下の条件の場合、家を貸した方が良いと思いますか？
ご意見を伺いたく。

(1)築8年4LDKリビングが吹き抜け。
⇒クロス貼り替えやメンテナンス等は非常に高価となる。
(2)庭の外周をラティスで囲っており、アーチが3ヵ所ある
⇒つるバラ等をラティスに絡めている。また植物をたくさん植えており　春～秋にかけてメンテナンスが大変。
(3)銀行からのローンは無い。
(4)3年後には戻ってくる予定。
(5)車で15分程度のところに両親が住んでおり空気の入れ替えやチェックは可能。
(6)不動産屋に相談したら、期間限定で貸す場合の相場は8万/月くらいとの事。

貸す時にクロス貼り替えとハウスクリーニングはするように言われてます。
結構高額になる予定です。
私は、貸さずに両親に管理をお願いしようと思ってましたが
固定資産税や戻ってくる時のリフォーム代（クロス貼り替え＋クリーニング）くらいは
収入としてもらえるなら貸すべきだとも考えるようになりました。

家は、貸したら痛むとか、貸さなかったら痛むとか色々聞きますので
皆様の率直なご意見を伺いたく、よろしくお願いいたします。

回答No.5

noname#208883 · ベストアンサー

>実質の収入6万8千円/月＝81万6千円/年に対して増えるのでしょうか？

こっちです。

>認識は合ってますでしょうか？
リフォーム代、賃貸手数料（10-15%）固定資産税、などは経費として計上するので、その分が控除（課税金額から引かれますよ）されます。
つまり、初年度は・・・
【収入】
家賃収入　81万6千円
礼金　8万（1か月分として）
小計　896000円
---------------------
【経費】
固定資産税　14万　
修繕費　（リフォーム）60万円
不動産会社への手数料　10%で計算96000円
小計836000円
----------------------
896000-836000円＝60000円が不動産所得です。
初年度は経費が高いのでほぼ0ですね
これに質問者さんの給料を加算して所得（20％？6万でなります？）になります。
それが課税対象です。
上記は1年目だけど、2年目は修繕費がないと思うので、税金でもっていかれる部分はありますよね。
なので経費をもっとかいて書いてかきまくって控除することでしょうか。
地震保険とか・・・そういうものです。

私自身は前は自分で確定申告してましたが、最近は夫にまかせっきりです。
夫も不動産があるのでそっちの会計士さんにお任せしています。
確定申告はそんなに難しくないですよ。
最初の1年できれば翌年は丸写しで大丈夫ですし、税務署で教えてくれますから。
確定申告そのものは難しいものではありません。
ご安心を。
では、よく検討なさってください。

お礼

大変詳しくご指導いただきありがとございました。
税金で持って行かれる部分は殆ど無いと仮定しても、デメリットの方が大きいと現在は感じてます。

貸すのは来年の3月以降なので、もう少し検討したいと思います。

回答No.4

noname#208883

家を持ってます。
その家を貸しています。
私の経験と感覚では貸さないほうが良いです。

「定期借家契約」の場合、賃料が相場より安いので比較的すぐ入居が決まるので、比較的空き期間がないのがメリットです。比較的を強調しますが。

「定期借家契約」に限らず、賃貸するにはデメリットのほうが大きく・・・

まず、ご近所トラブルです。
貸している＝責任は家主そう思っているご近所が多い。
入居者が、音楽をする、ペットを飼うなどです。
うちの場合は入居者の車の事故です。
マンションなんですが、1F物件で、お隣さんが駐車場横なんですが、駐車場で事故。
お隣さんの家の壁の一部を破損（ちょっとだけど）
感情論で大変です。
それでかなりご近所さんとも、入居者さんとも険悪になりました。
両者の間に入らないと駄目なんで、疲れます・・・。

そこに戻らないから私は貸せますが戻るなら貸せません。

次に不動産屋に払う手数料が高い。
最初の貸すだけなら安いです。
最初の契約時に家賃1-2ヶ月分とかそのあたりでやってくれます。
問題は、家賃滞納や退去、トラブルの時です。

賃料の回収（滞納も含む）までの手数料になると、ざっと15％はもっていきます。
不動産屋にご確認を。

8万なら1万2000円です。
すると実質の収入は・・・6万8千円です。
（最初から計算に入っての8万ならすみません）
更に、退去するときの、査定代金を組み込んでいるかです。
賃貸物件を出て行くときに、家を査定してもらい、いくらか敷金から取られますよね？
普通はこの作業を不動産会社がやります。
しかし、個人で家を貸すときは、これも有料です。
最初に契約に組み込んでおくか、退去の時2.3万くらいのお金を払って専門家にきてもらいます。
そのうえで入居者に敷金をお返しする金額を出します。
大家が素人感覚で下手な金額をだすと簡易裁判で訴えを起こす人もものすごく多いです。これは、ネットで調べればわかりますよ。

敷金、少額訴訟　小額訴訟などで検索してみてください。
つまり多めに敷金をとれば黙っている人も少なくなったということです。
その時に、敷金からさっぴいて引く根拠を求められますのでプロが必要なんです。
私なんて、初めて貸したときにその入居者がゴネ系なんで敷金全額返金しましたよ。
この査定専門家の費用を3万として3年で考えると月額840円減額します。
月額　67160円です。
ここから固定資産税　毎年12万として・・・
月額1万で計算すると・・・
57160円が収入。
3年住まないで出て行く可能性を考えると、貸さないのがベストです。

いえ3年マックスで入ったとしても、57160 * 36ヶ月 = 2057760円
最初のリフォームが4LDK、吹き抜けでは100万近くかかるのでは？
これは不動産会社の出入りの安い業者を使えば60万くらいまで下げることができると思いますが・・・。
ここから貸すとき（60万）戻ってくる時にするリフォーム（80万）2057760円 - 1400000円 = 657760円です。
鍵の交換とか、庭の手入れとか・・・

もし入居中に家の備え付けの何かが壊れたら、例えばエアコンが壊れたら家主の修繕責任です。

これとさらに退去時に契約に沿って出て行かないときはどうします？
これを追い出すのにまた、数ヶ月なんてこともあります。
裁判所にいって退去命令だしてもらって・・・。
貴方たちはその間、ご実家か賃貸か・・・

あと、銀行へのローンもないということで、今度は住民税と所得税が増えます。
ローンがあると住民税と所得税も関係ないんですけどね。

3年マックス入居、ノートラブルで3年の収入が5.60万ですから。
というわけで、私なら貸しません。
参考になればと思います。

補足

すばらしい。納得です。
ざっくりですが、不動産屋に聞いたところ、
家賃が8万が相場。家を貸す場合は10～15％くらいを不動産に渡すと言われてます。
固定資産税が14万くらいで、だいたいcatty0129さん計算で合ってます。

綺麗に使っているのでどこまでリフォームして貸すかにもよるのですが
他人に貸した場合は綺麗にして戻ってきたいと考えており、
使われ方によれば、デメリットの方が大きいと思い質問させていただきました。

もしよろしければ、もう少し教えて下さい。

不動産所得で
住民税と所得税が増えると思うのですが
catty0129さんの計算を元に考えると実質の収入6万8千円/月＝81万6千円/年に対して増えるのでしょうか？
それともリフォーム代等を引いて3年マックス入居3年60万＝20万/年に対して増えるのでしょうか？
もし、実質の収入81万6千円に対して増税されるとしたら私の場合は
所得税20％
住民税10％
ほど上がりそうなので、殆ど収入が無いと言う事に思います。認識は合ってますでしょうか？
また、catty0129さんは確定申告はご自身でなさっておられますか？
私はサラリーマンなので、その辺の申告等も自分でした事が無いので、大変であればその辺のデメリットも考慮して貸すか・貸さないか検討したいと思ってます。

重ね重ね質問して申し訳ございません。
よろしくお願いいたします。

回答No.3

atelier21

使われないものは、傷みが早い
家も同様、家の中の設備類も同様
但し、使われて摩滅したり、劣化するものもあり

８万×12×3＝288万円
其の範囲内で、出入時のリフォーム代が出ればOKなのではないか
経済的にプラスにと考えたら、後でがっかりすることも
トントンで維持されればよいと思うか否か

回答No.2

parks05

私は借りる立場からすると、三年は短すぎます。なかなか期間限定での契約は難しいてのではないでしょうか。
三年後にかえってこられて、他の人が住んでいたというのはどうでしょうか。本当に帰るということが確定しているのであれば、ご両親にお願いして、空気の入れ替えをお願いしたほうが良いのではないかと思います。
私の友人で、二年で戻るということで、賃貸で出したのですが、結局はそのまま転勤さきに移住しました。そして、其の家も賃貸借している方に売ったようです。

垣根、庭などはあっさりと飽きらめ、かえってきたときにまた手をかければよいのではないでしょうか。

他人がしばらく暮らした家でも大丈夫ですか。それは結構気のなりますね。私は。

回答No.1

86tarou

貸す時にクロス貼り替えとハウスクリーニングはするように言われてます。＞
それは貸し易くするためであり、どうしてもしたくないないなら家賃を下げることで対応しては如何でしょう。

誰も住まないことによる劣化は親がメンテしてくれるのなら問題ないと思いますが、貸す場合は使い方によって大きく変わってくるでしょう。植木の手入れについても、両親が敷地に入ることに借主が納得する必要があります。
期間限定については契約書に謳っておけばよいですが、それで確実に出ていくとは限りません。まともな人なら大丈夫ですが、とんでもない人も世の中には居ますので。この場合はトラブルになったり、時間や費用が掛かることもあり得ます。あと、家賃滞納や公共料金不払いなんてのもあるかもしれません。
設備についても故障すれば即修理して住めるようにしないといけませんので、その費用も確保しておきましょう。あと、家を空けるとしか書かれてないので詳細が分かりませんが、引っ越しされるのでしょうか？家具家電も持って引っ越しするなら問題ありませんが、海外に行くとかであればその扱いも問題となるでしょう。倉庫に預けるか処分するか、そのまま置いて貸すかですが、後者の場合はこの扱いについても謳っておく必要があると思います。

貸すとなれば、帰ってきた時の状態は期待しない方が良いですよ。自分の持ち家ではないですので、自分たちが住んでるよりは汚くなってる可能性も十分考えられますので。これらが問題ないのなら、貸すのもありだと思います。