テナントの退去に伴う原状回復について

質問

オフィスの退去を8月にすることになりました。
造作などはないので、机やイスなどを撤去すればカラになるので
問題はないのですが疑問が。

１　テナントの退去の立ちあいって調べてみたら賃貸とは違い
　　入居中なんですよね。仮に入居中に立ち会ったとして、その後
　　例えば、床やクロスが汚れてた。（変えなければいけないと判断されて）
　　場合はその工事が終わるまでに家賃を支払わないといけないのでしょうか？
　　賃貸なら退去後なのでその理屈は通用しないと思いますがいかがでしょうか。

２　今回は移転のため他の物件をいろいろと見ておりますが、中には原状回復が
　　必要なところがあります。例えば床が割れているとか・・・。
　　こういう物件は前入ってた方が原状回復をしてなかったということでしょうか？
　　トンズラしたということですか？

ご回答をお願いします。

回答No.1

art28 · ベストアンサー

1. 立会い時に確定した引渡しまでの条件は
　　最終引渡しとともに全ての契約を完了したことになりますので
　　まずありえません。　一般的に解約通知をした後に実際に満了日から
　　1ヶ月～2ヶ月前に大家(管理会社)立会いの下、原状回復の打合せをします。
　　その際に確定した引き渡す状態を相互確認し必要に応じ工事を行います。
　　完了後に双方確認し、鍵を返却した所で全てが完了となります。
　　大事なのは、打合せ内容の書面化と引渡し完了書を用意し、確認後サインを
　　貰い、コピーを渡すことで後々揉めることのないようにすることです。
　　口約束が一番揉めますので必ず書面に起こすことです。

2. たとえどの状態でも、それが現状と言うことですので、これからその物件を
　　お考えの際は、内覧時に必ず写真を撮っておくことと、上記と同じ書面化し
　　てサインをもらっておくこと。中には、契約前に直してほしい旨の相談して
　　承諾して貰える場合もあります。　大事なのは、その物件を解約する際に
　　借りる前の状態を必ず記録しておくことです。それらは、契約書と一緒に大切に
　　保管をしておくことです。記憶ではなく記録が大事なのです。
　　そうすることで無用なトラブルを防ぎます。お互いのためにもきっちりしておくことです。

　原状回復の工事をしていますが、大概上記のトラブルがクライアントにケースです。
　最初が肝心と言う事だと思います。

回答No.6

fujic-1990

補足質問を拝見しました。

　会社で営業中なので、推敲なしで書かせていただきます。直截的すぎる文体になってしまうかも、です。ご容赦ください。

> 弁護士に相談をしたら、借主に現状回復させることはない。といってました。

　質問者さんの契約書にはどう書かれているかわかりませんので断定はしませんが、ふつうは「賃借人は、原状回復して明け渡すものとする」と書かれているものなのです。

　そう書かれていても、借主に原状回復させることはない、という話ですか？

　だとしたら、その弁護士さんは日本語が分からないのではないでしょうか。

　「原状回復し」の主語も、「明け渡す」の主語も、「賃借人」です。

　また、時系列は、原状回復が先で、明け渡すのは後です。

　質問者さんは、そう思われませんか？

　それとも、その弁護士さんの言わんとするところは、「契約書なんて無視していいんだ」という意味でしょうか？

　賃借人が契約書の文言をたてにして、「私が原状回復します」と言い張ったときでも、大家は賃借人が原状回復するのを禁止して、じぶんで原状回復する権利がある、という話でしょうか。

　その場合の大家は、裁判に勝てるとおっしゃっているのでしょうか？

　弁護士ともあろうものが、そんなことを言うとは思えません。

　おそらく、その弁護士さんは、「居住用建物の原状回復は、実際は『賃借人の許可を得て』大家がやる場合がほとんどだ、賃借人がやるケースはほとんどない」と言っているだけなんじゃないでしょうか。

　大家がやりたがる理由は、その弁護士が言う通りです。

　私も、不動産業者の親戚だという賃借人に原状回復させて、懲りたことがあります。本来捨てている変色イ草を使って作った畳表で張り替えたり、ふすまはところどころに空気がたまって膨らんでいるし、隅はあっていないし・・・などなど。

　当然ですが、すったもんだした末、工事しなおさせましたよ。

　そんなことにならないように、ふつうは極力、こちらでやらせてくれと"お願い"して、承諾を得ます。

　当然、事前に見積もりを見せて承諾を得ますから、工事期間中の家賃はもらいませんから、工事内容に文句を言いませんから、という条件で。

　しかし、くどいですが、「原状回復作業の実行」は大家の権利ではありません。原状回復が十分に行われていなかったら、文句を言って賠償を求める権利があるだけです。

　したがって、「借主に原状回復させることは」、あります。むしろ、契約上、それが正しいやり方です。

> なお、鍵と部屋を空にすれば明け渡しは成立するわけで部屋を使っていない以上家賃が発生しない。

　これも弁護士さんの発言ですか？

　質問者さんの契約書にはどう書かれているかわかりませんので断定はしませんが、ふつうは「賃借人は、原状回復して明け渡すものとする」と書かれているものなのです。

　その場合に、賃貸借契約上、賃借人に求められるのは、「原状回復が終わった状態での明け渡し」です。

　カギを返せばいい、部屋を空にすればいい、という話ではありません。

　「原状回復が終わった状態での明け渡し」がないかぎり、賃借人の「債務不履行」ですので、債務が履行されるまでの間、家賃が発生するか、家賃相当額の損害金（第三者に賃貸できないので）が発生するか、契約で決められている違約金（たいがい家賃の１．５倍くらいになっている）が発生するか、です。

　現実は、そんなことを言って裁判をやっているより、大家が自分で直して貸したほうがいいと思って泣き寝入りする大家がほとんどでしょうが、ほとんどだから泣き寝入りさせることが法律上、契約上正しいということにはなりません。

　女性差別して安い給料しか出さない企業が多く、泣き寝入りする女性が多いでしょうが、じゃあ、女性差別は正しいのか、と言ったらそうはならないのと同じです。

　その弁護士の知識、感覚がおかしいのか、質問者さんが誤解されたのか、質問者さんの契約が特殊なのかのいずれかではないでしょうか。

　今後は、誤解を生まないように「賃借人は部屋を空にし、カギを返還して明け渡すものとする」「原状回復は賃貸人が行うものとする」と契約されたほうがよいように思います。

お礼

ありがとうございます。
上記の言うことはわかります。そして私もそう思うのですがそういわれてしまったので
ちょうど明日弁護士に相談する機会があるのでこれを見せようと思います。

ただ、賃貸契約書を見せた上での弁護士の回答なので、私が勘違いということはないと思います。
もちろんテナントというのも知っております。
ともあれ明日聞いてみます。そしてその相談内容も録音しようと思います。

回答No.5

zipang_style

事務所の賃貸物件であれば、カーペットやＰタイルの張り替え、
ケーブル類の撤去などの原状回復工事は
契約期間中に完了してから明け渡すのが普通です。

貸主が他のフロアなどとまとめて工事する計画などがあれば別ですが。
５月と６月に退去予定があれば、6月に工事を行う可能性はあります。

事務所物件では原状回復義務は常識です。
たまたま、解体予定などが入っている物件などで適用されない程度です。
居住用と違い、利用人数が多く物件の傷みが早いのでそうなります。

回答No.4

fujic-1990

不動産賃貸業を営んでおります。

　用語が当地と違うようなので確認しますが、質問者さんの言っておられる「テナント」というのは業務用の賃貸物件、「賃貸」というのは居住用の賃貸物件の意味ですか？

（１）　そうだと思って説明しますが、当地ではどっちも、本来は「原状に復してから明け渡す」契約になっているはずです。

　「明け渡す」主語は「賃借人」ですよ。ですから、「原状に復し」の主語も「賃借人」です。

　そして、「明け渡すまでは家賃を払う」という契約になっているはずです。

　「明け渡してから原状回復する」とか「明け渡しを通告した時から家賃を払わなくていい」というような契約は見たことがありません。

　ゆえに、当地ではどっちの場合も、原状回復工事を終わるまで、家賃は払うべき契約になっているはず。

　今、当地当地と書きましたが、おそらく日本中がそういう契約になっていると思われますので、契約内容をご確認ください。

　ただ、例えば、妙な原状回復工事をされたりするとあとでトラブルになるので、それだったら大家が工事をして敷金などから引いた方が楽だというような理由から、「賃貸」では大家が工事をするようにしているだけです。

　で、大家が工事をする以上は、家賃は取れないだろうな、諦めよう、という話になるわけです。

　しかし、作業内容がある程度定まっている「賃貸」の場合と違って、「テナント」の場合は千差万別。

　大家側が妙なことをしてトラブルを起こすより、自分でやってもらったほうが「高い・安い」などなどのトラブルを減らせるであろう。

　預かり金で全部原状に復せるとは限らない、という気持ちなどなどから、「契約通り」、賃借人がやってくれという話になります。

　当然、明け渡しも遅れますので、「明け渡しまで家賃を払ってください」となります。

　くどいですが、本来は「賃貸」の場合も原状回復工事が完了するまで家賃を払うべき、なのは同じです。

（２）前の人が原状回復しなかった可能性もありますが、たぶん、大家が敷金などの返還をしない代わりにそのまま退去して良いと言った可能性のほうが大きいと思われます。

　実際、業務用だと、どういう状態の物件をいくらの家賃で要求するかは千差万別なのです。

　例えば、壁クロスを全部張り替えて待っていても「我が社の色に張り替えたい」とか、一部に絨毯を敷きたい（床の一部だけ変色しない）か言われることも珍しくありません。

　そういう体験を何度もしていると、張り替える資金は用意しておき、張り替える意志があることだけ説明して実際には張り替えないでおく。

　あちらが希望するなら、こちらが入居前に張り替えて、退去の時には張り替えて出てもらう（張り替え相当の資金を頂く）。

　別な希望なら、その会社が自力で好みのクロスを張り替え、退去の時はそのまま出ていくことを認めるというような契約をするわけです。

　テナントは入居の時はやる気満々だから、かかる費用はそんなに負担に感じないのですが、出る時はさよならする場所にカネはかけたくないという心理が働きます。

　不動産賃貸も人気商売ですから、そういう心理に対応しないとやっていけないわけですね。

　ご質問の場所がどんな経緯でそうなっているのか、想像の域を出ませんが、そんな具合にさまざまな理由がありうるわけです。

補足

弁護士に相談をしたら、借主に現状回復させることはない。といってました。
というのは、借主の業者が信用できるかわからないし、貸しての思い通りに回復されない場合も
あるからだということです。

なお、鍵と部屋を空にすれば明け渡しは成立するわけで部屋を使っていない以上家賃が発生しない。
ということでした、それと平行して原状回復の費用を貸してが見積もりをしてそれについて同意するかどうか
ということだそうです。同意しないとなると時間がかかり、保証金が返ってくるのが遅くなる。ということにはなります。とのころでした。

回答No.3

noname#203300

大家しています。私自身のは居住用のマンションですが、義父のテナント物件も管理しています。

１）　大抵の契約書には「原状を回復し、速やかに明渡す」と言う文言があると思います。ですから、基本的には『原状回復』は借主さんの手で行われることになります。居住用の賃貸物件では、これが曖昧？で、『引越し』後に大家や管理会社の手で『原状回復』の工事が行われますが、店舗などの場合（私が管理するテナント物件だけ？）は、借主さんが業者を手配して『原状回復（大抵はスケルトン化）』の工事をして貰っています。多額の費用がかかるのが普通？ですから、大家や管理会社の出入りの業者さんでは信じてはもらえないでしょうし、大家が『保証金』を充当しても額が大きすぎる場合もあります。私の場合は、『原状回復』の工事後に『立会い』をし、借主さんの指定する口座に『保証金』を振り込みました。
　ただ、借主さんからは、工事業者に支払う関係でしょうが、『保証金』の返還は急がされました。

２）　おそらく、『原状回復』費用の捻出が出来ない借主さんもいますし、『保証金』では賄いきれない『原状回復』費用が出る場合もあります。そのような場合は、大家もそのままの形で貸し出す場合もあるでしょう。中には、大家の方が『保証金』を返還できないがために、そのままということも考えられます。

回答No.2

ZAC7777

契約書しだいかな～じっくり調べないといけないでしょうが・・・・・

通常保証金から原状回復をするので家賃を払うと言う事はないと思います。