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土地、家屋の相続について
- 土地、家屋の相続についてお伺いいたします。母が１年前になくなり、現在は80坪の土地と貸家が残されています。相続人は私と兄の二人です。しかし、私はアメリカに住んでおり、兄が勝手に家を取り壊してしまいました。現在、兄は土地分割を考えていますが、それに同意できずに困っています。
- 質問1：土地分割後に瑕疵責任が生じた場合、兄に費用を請求できるでしょうか。質問2：兄が土地分割を強行する中、私はどのように対処すれば良いでしょうか。質問3：土地分割による不平等な相続について、どのように対応すれば良いでしょうか。質問4：私が米国に在住しており、裁判の日程を指定できるのでしょうか。質問5：一年間の費用負担について、私は支払わなければならないでしょうか。質問6：家や土地の解体や分割は法的に可能なのでしょうか。
- この相続問題では、土地、家屋の相続という課題が発生しています。母の死後、兄が勝手に家を取り壊し、土地分割を考えています。しかし、私はアメリカに住んでおり、土地分割には同意できません。また、土地分割によって相続の平等が損なわれる可能性もあります。さらに、一年間の費用負担や法的な問題も気になります。これらの問題に対して、具体的な解決策やアドバイスをお聞きしたいです。
- amerikayori
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- その他（法律）
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質問者が選んだベストアンサー
おはようございます。 今日，初めてこのサイト？を閲覧したものです。ご質問に対し，どの程度参考になるか分かりませんが，下記のとおり回答いたします。 質問 (1)土地分割に同意した場合、不動産売買後、買主から瑕疵責任をされた場合、その費用を兄に請求できるでしょうか。 ＞一般に売主は，買主に対して，瑕疵あるものを売ってはいけないという規定があったと思うので，誰かに不動産などを売る場合は，売主は瑕疵のないことを十分調査した上で売買する必要があります。遠方にいるからこの点の注意義務を怠ったという主張は通用しないと思います。その可能性があるのであれば，「瑕疵があるかも知れない。」ということは，売買の際に，買主に告げる必要があると思います。瑕疵があるかも知れないけど代金は支払うと売買契約書上明記する方法も考えられますが，通常，その条件では買受人は見つからないと思います。 上記不動産を，あなたが売主となって，別の第三者に売買したときに，瑕疵があったとして，第三者である買主から金銭の請求をされる場合，それが裁判上の手続であれば，その第三者はあなたを被告とする訴状を提出することになると思います。その訴訟で，あなたが上記第三者に瑕疵に基づく損害賠償かなにかとしてお金を支払った場合，あなたのお兄さんに対し，あなたが支払った金銭等の支払いを請求しても，（どのような請求原因になるのか分かりませんが）それが認められる可能性は低いように思われます。 (2)私は土地分割には同意できなく、（土地を分割すると奥の土地の為価値がとっても低くなるところなので、売れる可能性はゼロにちかくなる為）（兄はすべての土地を所有することを拒んでいます。＝買うことを拒んでいます。）どのようにしたらよいでしょうか。 ＞遺言書がなく，特別受益・使途不明金などの問題が一切なく，かつ，取り壊された方の建物の取り壊しの時期が，被相続人が亡くなる以前であったという前提で，お答えしますと，兄弟２人であれば，それぞれが２分の１の割合で，上記土地及び建物を相続しているので，調停，審判，裁判いずれの手続きによる場合でも，あなたは，全部の遺産について各２分の１の共有持分を取得できると思います。 以上を前提としたときに，現実的な解決方法としては，ほかの方が答えられているように，各２分の１ずつの相続登記を入れた上，あなたの共有持分を第三者に売却するという方法もありますが，この場合，瑕疵があると上記請求をされるかも知れません。全部を売る場合より安く買いたたかれる可能性もあるとおもいます。 ですので，ここは，お兄さんと協力して，各２分の１ずつの相続登記を入れた上，誰かに，あなたとお兄さんのそれぞれの共有持分（＝全部の持分）を売るという話をもっていき，お兄さんには気の毒かも知れませんが，買い手はお兄さんに探していただき，お兄さんに瑕疵担保責任を全部負ってもらったうえ，お兄さんから第三者に売ってもらうようにしてもらう方法が考えられます。 この場合，あなたの共有持分の売買は，基本的に，お兄さんからすると他人物売買（民法560条付近？）という法律問題があるので，弁護士や司法書士，その他不動産業者に相談する必要があるように思います。これもお兄さんにお願いすることになるのでしょうか？ 不動産全部の所有権を売買する方法であれば，２分の１の共有持分を売る場合よりも高く売れる可能性があります。 この方法が一番良いように思われますが，あなたが日本に帰らず，処理するとしたら，お兄さんの協力が必要不可欠の前提になると思われます。 (3)土地分割をすると道路側の土地と奥の土地では不動産価値が違いすぎ、平等の相続にはならなく私はとても不満です。平等に相続するにはこの場合どのようにしたらよいでしょうか 上記(2)参照。 (5)家庭裁判所に訴えた場合、私はアメリカに移住のため裁判の日にちを指定できるのでしょうか。 裁判所の都合（開廷日＝通常毎週決まった曜日１，２日程度）もあるので，日にちの指定は実際上できないと思いますし，訴訟というよりは，まずは，調停ということになると思います（遺産分割の審判の申立をしても，調停に付されると思いますので・・・）が，通常１回の期日で合意することはあまりないと思いますので，何回か出頭する覚悟が必要になりそうです。そもそも，１回で話がつくようであれば，裁判手続きは必要ないのでしょうから・・・お互い言い分があって，裁判所としてもお互い言い分があるうちは，調停を続けなければならないようなところもあります。 (6)この一年間にかかった費用の負担（なにも連絡は受けていません）を私はしなくてはいけないでしょうか。 すみません。質問の趣旨がよくわかりませんでした。ただ，何も連絡を受けていないことをもって，何らかの金銭の請求をすることは難しいように思います。実際に，お兄さんが連絡しないことによって，何らかの費用を負担し，誰かに支払っているというのであれば，請求原因によっては，認められる可能性がなくはないかもしれませんけど。 (7)私の了解なしでも、法律的に家の解体および土地分割は可能なのでしょうか。 家の解体は，解体業者がすれば，されるのでしょうね。ただ，それが法律上問題ないかといえば，あなたの所有物を誰かが無断で解体するのは，問題があるように思います。土地分割は，お兄さんが単独でするのは難しいように思いますが，お兄さんが調停→不成立→審判移行→両名２分の１ずつ共有持分取得→裁判所の（形式的？）競売により不動産を売却し，あなたにも売却代金の２分の１が入りますが，お兄さんにも２分の１が入ることはあると思います。
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- Lancelot_
- ベストアンサー率53% (43/80)
追加の分に対する回答は次のとおりです。 （２）母が亡くなってから兄は私に無断で２軒中奥の家を取り壊しました。 ＞お兄さんが無断で取り壊しているので，取り壊し費用は，全額お兄さんの負担です。 （６）兄が無断でした、家の解体時の交通費、解体費用および司法書士相談料などです。 ＞お兄さんが全額負担することになります。 （７）「裁判所の（形式的？）競売により不動産を売却」とは、どういうことでしょうか。 ＞遺産分割調停で話がつかないと，最終的には審判ということになり，その結果，不動産の共有持分を各２分の１ずつ取得するという審判書が出され，最終的にこれが確定したら，あなたの判断で，地方裁判所に競売の申立をして，不動産を強制的に売りに出して，お金に変える手続きができるので，それのことです。抵当権等の担保権を実行したりする一般的な競売とは区別され，形式的競売と呼ばれています。 (1)裁判費用はそれぞれのケースで違うと思いますが、一般的にどの位かかるものでしょうか。 ＞遺産分割の調停や審判の場合，裁判所に納める費用としては，収入印紙１２００円と数百円から数千円程度の切手がありますが，弁護士を任意につけようとすると，数十万円から数百万円以上弁護士から請求されたりします。法的には，弁護士費用は裁判費用とは言いませんが，裁判の手続きをする際に，実際上弁護士（国ではない）に支払うので，これを裁判費用と考える方も多く，誤解があるといけないので，念のためお伝えします。 (2)兄と私で２分の１づつ払うようになるのでしょうか。 ＞遺産は，相続人２人ですので，お兄さんとあなたで２分の１ずつ分けるのが原則です。 裁判所に支払う手数料や，弁護士に支払った費用，交通費等は原則，各自が負担するということになりますが，調停で話がつけば，弁護士費用等をお兄さんに支払ってもらうことも可能といえば可能です。ただ，お兄さんとしては，通常は，支払いたくないというと思いますので，結論として，自己負担と考えておいた方が良いと思います。
お礼
二度目の質問にも丁寧なわかりやすいお返事ありがとうございます。 お礼をと思いながらすっかり体調を崩し遅くなりごめんなさい。 家庭裁判所で話あわなければ問題解決にはならないようですね。 現在日本では不動産が下落していること、自分の体力が衰えていること、経済的に弁護士をお願いする余裕もなく、かといってそのたびに日本に飛び、滞在費などを考えるとそれも難しいく、このままにしたいのですが、日本語もわからない子供たちにこの課題を残し後でわけの分からない金額を請求されてもと考えると放棄しかないのかなとも。 体調をまず取り戻し、もう少し考えていきたいと思います。 見ず知らずの私に、こんなに長い文章を書いてくださり心から感謝しています。 残された私の人生もあなたのようなことができればいいのですが、その能力もなくただこれからの日本の皆さんのご活躍をいのるばかりです。 Lancelot様のご健康とお幸せを心からお祈りいたしています。 本当に有難うございました。
＞(1)土地分割に同意した場合、不動産売買後、買主から瑕疵責任をされた場合、その費用を兄に請求できるでしょうか。 土地の瑕疵担保って具体的に境界標石、地中埋設物（既存建物の基礎等）ですが これは分筆する際に質問者さまか代理人が立ち会うべきですね。 ＞(2)私は土地分割には同意できなく、（土地を分割すると奥の土地の為価値がとっても低くなるところなので、売れる可能性はゼロにちかくなる為）（兄はすべての土地を所有することを拒んでいます。＝買うことを拒んでいます。）どのようにしたらよいでしょうか。 ８０坪一括で売る。換価分割といって相続財産を売って持分割合で分ける。 共有財産（未分割相続財産は共有財産の扱い）の共有持ち分はいつでも分割 請求できます。 これは、土地を分筆することばかりでなく、共有持ち分を平等に分割できない ケースでは代価を分割するなどの方法を含みます。 民法256条1項本文、各共有者はいつでも共有物の分割を請求することができる。 民法258条1項、当事者間での協議が調わないときは、分割を裁判所に請求できる。 裁判所で最終的に折り合いがつかなければ競売を命ずることもあります。 お兄様に対して代償分割もしくは換価分割に応じろ。応じなければ、自分の持分 を競売にかけるぞと迫ることも可能です。 ＞(3)土地分割をすると道路側の土地と奥の土地では不動産価値が違いすぎ、平等の相続にはならなく私はとても不満です。平等に相続するにはこの場合どのようにしたらよいでしょうか 代償分割。もしくは換価分割です。８０坪の土地なら建売業者が高く買って、２軒の建売を作って売るでしょう。お金なら平等に二等分できます。 ＞(5)家庭裁判所に訴えた場合、私はアメリカに移住のため裁判の日にちを指定できるのでしょうか。 弁護士など代理人に委任すべきです。 ＞(6)この一年間にかかった費用の負担（なにも連絡は受けていません）を私はしなくてはいけないでしょうか。 固定資産税は負担すべき。家の撤去費は負担しなくていいでしょう。お兄様が 勝手にやったことです。 ＞(7)私の了解なしでも、法律的に家の解体および土地分割は可能なのでしょうか。 ８０坪の土地、二つの借家ともに質問者さまとお兄様の共有財産ですから 共有者の承諾なしに勝手に撤去してはいけません。また土地分割は分筆 登記ですからお兄様単独では不可能です。
補足
お返事有難うございます。 大変参考になりました。 補足として （１）どのように家の解体をしたか不明で、写真で見る範囲では、奥の土地はきれいな更地になっていますが、家の基礎などがきちんと取り除かれたかわかりません。奥の土地に入るには、わき道が狭すぎる為、車がやっとはいれるかどうかという地形です。立ち会っても掘り起こさなければ分からない状態です。 （７）無断で二軒中一軒解体してしまい、まだ滅失登記は半年たった現在もされていません、解体業者の名前も聞いても教えてくれません。どのようにしたらよいでしょうか。 宜しくお願いいたします。
- poolisher
- ベストアンサー率39% (1467/3743)
海外に住んでいて、交渉や調停、裁判がままならないのであれば 兄（共同相続人）との関係抜きで問題解決を考えるのもひとつの 手です。 その方法は大まかに言うと、 １．司法書士に依頼して、当該不動産に対して兄とあなたそれぞれ 法定相続分の移転登記を行います。 法定分相続登記であればあなた単独で登記が可能です。 ２．登記後にあなたの持ち分を不動産屋を通して売却します。 共有分の売却ですからある程度は買い叩かれると思いますが、 価値のある土地であれば買手は付く可能性はあります。 ３．↑２であなたは現金を手にして終わりですが、新しい買主は 兄と分割の交渉に入ります。兄の持ち分を買い取るか、自分 の持ち分を兄に買い取らせるか。 交渉が不調なら裁判所に共有物分割を申し立てます。 道路付け等を含め、物理的に公平な分割が難しければ裁判所 は競売に掛けてお金で分割してくれます。 普通はあなたが当事者になって３．の手続きを行うのですが、 それを１．２．で第三者に肩代りしてもらいます。 下準備として不動産屋にどの程度の価値があるかを聞いてみたら いいと思います。その上で↑のような処分するつもりであること をベースに兄と交渉して、兄が耳を貸さないようであれば実行 すればいいと思います。
補足
早速なお返事有難うございます。 一つ質問なのですが、「１．の法定相続分の移転登記」を行った場合、兄は法律的２分の１の権利を得ることが出来、道路側の残っている家屋に希望通り住めることになり、私にとって不利になるのではないでしょうか。
補足
分かりやすいご説明有難うございます。 補足として、 （２）母が亡くなってから兄は私に無断で２軒中奥の家を取り壊しました。 （６）兄が無断でした、家の解体時の交通費、解体費用および司法書士相談料などです。 （７）「裁判所の（形式的？）競売により不動産を売却」とは、どういうことでしょうか。 (1)裁判費用はそれぞれのケースで違うと思いますが、一般的にどの位かかるものでしょうか。 (2)兄と私で２分の１づつ払うようになるのでしょうか。 宜しくお願いいたします。