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遺産相続後の家賃振込と敷金返還について
- 遺産相続後、家賃振込が問題になっています。遺言書では長男６割、私４割で家賃を分けることが決められていますが、会社側からは代表者一人になってほしいとの要求がありました。
- 代表者になった場合、家賃は一括で振り込まれますが、後は自分たちで分けるように言われました。また、名義変更の際に渡した敷金を返却しなければならないと言われましたが、親はそのお金を使っていて残っていません。
- さらに、将来的に長男が支払い能力がなくなった場合は私が全額支払わなければならない可能性があります。そのため、私の敷金分も長男に預けることはできるのかどうか、どう対処すればよいのでしょうか。
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遺産とは預貯金など資産と借金などの負の資産の合計です。 敷金というのは借金と性格は同じです。 これは、負の相続財産ですから、遺産分割協議の対象です。 ＞弁護士からの書面には。 ＞修繕積立金・敷金（会社全般）は全部長男が引き受けると、 ＞了解の返事がありましたと。 これを見る限り、長男が敷金返済の義務を負うことで協議が成立しています。 が、 ＞遺産分割のときに立ち会われた弁護士は、 ＞法的手続きは完了したので、後のことは二人の話し合いで ＞とのことです。 弁護士さんは、相続財産である資産、負債の分割は終了しているので、その配分のやりとりについては、双方の責任でやってくださいと言っているので有れば、その通りです。 ＞言って振り込んでくれません。 あなたには、受け取る権利があるので要求して下さい。 無視するようなら、弁護士に依頼し差し押さえもできます ＞連帯保証人になっているので、長男が支払い能力がない場合は私が、 全額支払うようになるのでしようか 連帯保証の対象となっている債務に関してはそうです。 ＞長男が私の敷金分を預かるなら、私の方も敷金分を預かることができますか。 まず、どちらが敷金返済義務があるか、はっきりさせましょう。 双方に義務があるのなら、お互いの合意があれば可能です。 （無駄な改行が多く見にくいです）
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だいたいイメージがつかめました。駅前商店街の一角に土地もしくは借地権をお持ちの 状態で再開発になって再開発ビルの一角に区分所有床とテナントがある形ですね。 それを相続した。 遺言では所有権割合が書かれているが再開発ビルの中ではオーナーは長男になって いる。 ふたつ疑問があります。すみません。 そのような形態のビルでは、大型ビルそのものが会社として地権者から一括借受をして テナントに転貸する形ではないでしょうか。そのような場合だとサブリースを行う会社（賃貸管理会社） が転借人からの権利金（敷金）を預かっていたりしませんか？ もし、再開発ビルで元の区画の店子が出て行って（その時点で敷金はお父様が返還しているはず） 新しい店子が入っているのなら、敷金問題はナシ。 もし、区分所有ビルでも店舗部分が共有持分になって、持分にあわせた賃料が支払われるなら これも敷金問題はナシ。 複合店舗ですから区分所有でも店舗賃料は場所代プラス売上歩合ということも考えられます。 その場合も、賃料は運営会社からの賃料で個々の店舗は関係ない。 サブリースにあたって敷金が払われたかどうか・・・普通は払わないですよね。 だとすると、長男さんが質問者さまを騙しているかもしれません。 必要ない敷金を「貯めるから」といって十ヶ月間着服しそうな気がします。 それとも、店子さんは、大型ビルが出来る前からのお店で仮店舗営業してビル完成後に 入居した形でしょうか。そうなればお父様が預かっていて使ってしまった可能性はあります。 しかし、その場合、店舗の賃貸借書に営業権も加わって権利金の授受があったりしま せんか？ まず、個別にテナントと契約していて敷金をかなり長期に預かっているとすると 店舗家賃が月坪２万で３０坪だとして月に60万円、敷金は10ヶ月として600万円とします。 そうなら、いつ退店していくかわからないですからやはり600万は用意しないといけませんが そんな立派は再開発ビルなら、すぐにあとがまは入るでしょう。600万くらい銀行に用立ててもらえば 大丈夫。 長男さんがお金がなくてもなんとかなります。 問題は、その不動産どうやって登記されているんですか？ ＞土地・建物の権利書は完了しています（６・４） 大きな商業ビルの区分所有権を共有したかたちですね。 これはいいのですが、ビル運営会社に持ち床を貸しているとしたら その契約書の名義が長男さんだけというのはいかにも心細いですね。 少なくとも賃貸借契約・管理委託契約は連名にすべきでしたね。 さておまじないみたいなものですが (1)長男さんと賃貸契約を結ぶ (2)持分を月々いくらで貸す その契約書に家賃の振込先も記入しておく (3)長男は権限のない賃貸借（自分の持分以外）から逃れて 贈与税も避けられる。
修繕積立金・敷金ということから察するに、普通の賃貸マンションの法人貸しと拝察 いたします。 そうならば、多くて家賃の2ヶ月、30万としても60万くらいですよね。もめる話でもなさ そうですが、 仮に店舗ぶっけんとすると権利金2000万円なんてことも考えられます。 物件価値が6000万で使い込み敷金（権利金）が2000万円なら、急に退去されたら 銀行に融資してもらわないと預かり敷金を返還できませんね。 さて、金額にもよりますが、お兄様の主張は正当だと思います。本来おやじさまが 相続につけてよこすはずの敷金が使ってしまってないわけですから相続人が分担して 支払うのが筋。 先のケースのように高額なら、物件売却も視野にいれて考えるべきです。 まず、店子との賃貸借契約ですが相続によって賃貸人の地位を相続人が承継して いますから従前の契約書がそのまま生きています。書き換える必要がないですが 契約更新の際には新しい契約書にします。この時点でお兄様単独名の契約書に すると、家賃も費用もお兄様が一元的に管理し敷金はお兄様が預かっている形に なります。更新料があれば、それも一旦お兄様に入ります。 兄弟ですから必要ないかもしれないけどもめないためには何か覚書が必要でしょう。 あるいは、早く売ったほうがいいでしょう。もめる元です。 ＞この場合はどうすればいいのでしょうか。 わたしの家賃をどこかの口座にストックしてくれているのか聞きましょう。 固定資産税とかは誰が払うのかな。 不動産所得の申告もお兄さんがひとりでやると質問者さまはどうやって確定申告 したらいいかわからないですよね。 やっかいなことはやめてお兄さんが買い取るか第三者に売るべきですよ。 ＞連帯保証人になっているので、長男が支払い能力がない場合は私が、 ＞全額支払うようになるのでしようか。 なっていません。連帯債務。それも預かり金返還政務を共有しているだけ。 ＞長男が私の敷金分を預かるなら、私の方も敷金分を預かることができますか。 原資がない。 家賃は長男に振り込まれます。 お互いにお互いの預かり敷金をもちあいしてもいざ退室というときにすぐに お金が出るかあてにはなりませんよ。 仲が悪そうだから早く不動産売ったほうがいいですね。 で、いったい敷金っていくらなんです？
補足
何回も申し訳ありません。コマギレの相談になりますが、駅前の商業ビル？区画整理で大型ビルになり、以前からお店を引き続き営業している、お店もあります。大型ビルになりそこに百貨店が入店したのです。管理が大変だからと株式にし共同管理組合ができています。 １．格店舗（株主）が将来多くなると困るので相続は一軒に一人と決められています。 ２．その 一人に家賃が振り込まれる仕組みです。 ３．我が家は長男が引き継ぎました。その家賃の振込みが無いのです。 ４．金額は何百万単位です。（敷金）
敷金とは、本来預かり金です。他人のお金なので遺産分割の 対象ではありません。それに対して相続税はかかりません。 遺産分割協議書にその記載があるとのことですので、そのお 金は、別途で確保されているはずですが、使ってないという ことでしょうか。 遺産分割のときに立ち会われた弁護士さんに仲介をお願いす るか、お金に余裕があるのでしたら、その敷金分を立て替え ることも考えられればいいかとは思います。 次回、その物件を貸される場合は、お金の管理をご自身がさ れるように取り決める必要があるかも知れません。
補足
遺産分割協議書には記載されていませんでした。 別途確保してありませんでした。 お金がありません。 次回、その物件を私が管理できません。 管理全般長男が引き受けました。（書面に残っています） 遺産分割のときに立ち会われた弁護士は、 法的手続きは完了したので、後のことは二人の話し合いで とのことです。 長男が支払い請求してきたのはその後です。
お礼
解りやすく解答して下さり有り難うございました。
補足
ありがとうございます。 無視するようなら、弁護士に依頼し差し押さえもできます。 ＊ 訴訟を起こすことになりますか。 本当に変な改行が入っていますね、改行入れた覚えないのですが。