セットバックについて

質問

中古住宅（平成に建築されたもの）の購入を検討していましたが、詳細に「再建築の際セットバックが必要」と記載されており、いろいろ調べたところセットバックの意味がわかりました。
でも前道が４ｍでなければならないっていう建築基準法はかなり前に決まったことなのではないのでしょうか？　平成に建築されたものなのにそのときにはセットバックは行わなかったのかと疑問に思っています。
この中古住宅は買わないほうがいいのでしょうか？

回答No.4

oyazi2008 · ベストアンサー

建築時には、セットバックして建築確認を取得し、建築しているはずで、その後に塀やフェンスなど所有地境界に建てたという事だと思いますが仲介業者に確かめて下さい。また確認申請図面や道路の事前協議書の写しなど、仲介業者へ要求しましょう。
いづれにせよ、現状のままでは住宅ローンが借入出来るかわかりませんし、これまでのお向かいさんや、近隣とのトラブルがあったかもしれません。
塀やフェンスであれば、最低限撤去して引き渡しなり、価格で調整するなりして質問者さんが、そこに住むにあたっては、セットバックしてある状態で住まわれる事が必要かと思います。それが無理なら、止めた方が無難です。自己の再建築時だけでなく、両隣や対抗地などが確認申請を行う際も、必ず違反行為で問題となり、是正する必要がありますから、最初にかたずけておかなければ、厄介事を背負う様なものです。
不動産と建築と両方扱う様な知り合いとかいませんか？誰かの知人など。わかる者が現地を見れば用意にわかる事なのですが。

回答No.3

dr_suguru

＞建築基準法
http://law.e-gov.go.jp/htmldata/S25/S25HO201.html#1000000000003000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000000
法施行は昭和25年

＞道路

第三章　都市計画区域等における建築物の敷地、構造、建築設備及び用途

第一節　総則
（適用区域）
第四十一条の二 　この章（第八節を除く。）の規定は、都市計画区域及び準都市計画区域内に限り、適用する。
（道路の定義）
第四十二条 　この章の規定において「道路」とは、次の各号の一に該当する幅員四メートル・・・

※平成建築であっても都計区域外は適用をうけない。
これは、法の「裏読み」

＞詳細に「再建築の際セットバックが必要」と記載されており

よーくある
違反建築物件です。

＞この中古住宅は買わないほうがいいのでしょうか？

この状況で
緊急車両（救急車・消防自動車）
が侵入できるかどうかが判断材料できます。

回答No.2

江戸川 コナン（@hanasuke12）

こんにちわ。

物件は、平成になってから建てられたのですね？
セットバックとおっしゃっていることは、前面道路は幅員が４ｍ未満の、いわゆる
「２項道路」
と思います。
建築基準法は、昭和２５年に制定されました。
ただ、これに関係する条文が適用されるのは、都市計画区域内です。
つまり、建てられた時点で都市計画決定がされていなければ、当時は合法でした。

でも、どこの市町村か存じませんが、今セットバックが必要となっていれば、おそらく建てられたときは都市計画区域だったと思います。
セットバックしていないのは、門・塀・擁壁などの外構ですか？
まさか、建物自体がセットバックしていないわけじゃありませんよね？
外構だけでも、立派な違反建築です。
購入すれば、是正の義務を負いますよ。
重要事項説明に「セットバックが必要」ではなく、明確に「違反建築」と明記すべきですね。
仲介業者に突っ込んでみればいいでしょう。

ただ、正直申し上げると、ほぼ行政からの指導はありません。
なぜなら、あまりにもセットバックを守らない連中が多すぎるんです。
設計者にも工事監理者にも施工者にも施主にも、モラル以前の順法精神が欠如しているんです。

たとえば、一般道でも高速道路でも制限速度を守らない車がほとんどですよね。
これらを全てスピード違反で警察が検挙できるわけがありません。
多すぎて、それを検挙する側のマンパワーが圧倒的に足りない。
でも、行政から指導が入る場合があります。
それは他人からの通報です。
これは威力があります。
セットバックでも何でも、通りがかりの人は気になれば通報します。
そうなれば、越境部分をすぐに除却しなければなりません。

もし擁壁や建物がセットバックしていなかったら、是正はほぼ不可能ですから地獄です。

適法でないものを買う買わないは、あなたの判断です。
今は逃れても、増築や再建築の際には、越境しているもの全てを除却する必要があります。
昔ならいざしらず、現在は行政の目は鋭く光っています。
次は免れることはないでしょう。
その費用を計上しておいてください。

回答No.1

Mokuzo100nenn

平成に建築された現在の家も法律違反でない限りセットバックを行っていますよ。

セットバックは、実際にそのスペースを役所に提供するという意味では無くて、将来役所が道路拡張のために土地を買収した後にも建蔽率などが違反にならないよう、現時点から建築時の土地面積に参入しないということです。

ですから、セットバック後の土地面積に注目し、それで希望の家が建つならば、気にせずにその部分を残しておけばよいのです。役所の予算も無い時代ですから、役所が道路拡幅のために私有地の買収をするなんてことはそうそう起きないです。

参考URL：

http://dict.realestate.yahoo.co.jp/term_search?p=%A5%BB%A5%C3%A5%C8%A5%D0%A5%C3%A5%AF