相続した借地権付き土地に立つ建物の建て替えについて

質問

借地権付き土地と建物を相続しました。京都市左京区内の土地は約１５０坪で、昭和初期に建てられた平屋の家屋が建っています。

家屋が古くなってきましたので、建て替えをしようと思い、建築業者に相談すると、「建築基準法第43条」にある、４M道路に接していないため、建て替えができないようだと言われました。

ある情報では、相続したもの、すなわちこの場合は私の家内にあたりますが、相続者の身内が建て替える場合は、許可が降りるらしいとのものがあったり、いや建築基準法第43条第1項ただし書の規定に基づく許可を申請し、許可が出れば、可能であるというものなど、どれが正しいのかよくわかりません。

南側の5M道路に接していると思っていたのですが、調べると、丁度他人の横三角形の１０坪ほどの土地があって、道路と接するのを妨げているようです。
土地の右サイドには、車が１台通行可能な道路がありますが、私道扱いとなっているようです。

ここに他人の土地、約１０坪が細くあることは、今まで知らずにいて、非相続者の義父義母も自分たちの借りている土地だと思っていたらしく、７０年以上使ってきました。

貸主も多分そのことを知らないでいたと思います。

１０坪程度の土地の所有者は、すでに亡くなっていて、先方で相続されているのかは不明ですが、多分されないままの可能性があり、７０年間いまだかつてそのことについて連絡などは有りません。

登記簿上は、その人の土地となっているわけで、いわば幽霊土地のような存在だと思います。

そのような土地の建物を立替したいと思いますが、スンナリとは行かないようなので、思案中で困っています。

今後どのようにことを運べば良いのか、アドバイスお願いいたします。

リフオーム改築であれば問題は無いのでしょうか？
これにもよろしくお願い致します。

回答No.2

0621p

身内なら建て替えできる云々は、このケースでは関係ないと思われます。
建て替えのためには４３条但し書き許可が必要と思われますが、その道路の件はクリアしないといけないのでなかなか難しい問題になると思います。

お礼

0621pさん
早速のご回答ありがとうございます。
やはり道路が問題となるようですね。
セットバックなど、難しい問題がありそうなので、リフォームに
とどめおきたほうがよさそうですね。

回答No.1

poolisher

リフォームは可能だと思いますが、どの程度までなら可能かという事
は基準がありませんから言えません。
柱１本残してほとんど建替えたという話もある一方で近所に騒がれて
断念しなければならないという場合もあるようです。

この手の話は大手のハウスメーカーより、地元のリフォーム屋さんの
領域ですから、そういう所に行って情報や工事実績などを教えてもら
う事から始めたらいいと思います。

隣接１０坪の幽霊土地については、現時点で時効取得できるかどうか
わかりませんが、これから先、所有の意思を持って占有を続ければ
２０年後には時効取得できるかも知れません。
土地に関しての相談は司法書士か弁護士に相談してください。

お礼

poolisherさん早速のご回答ありがとうございます。

＞大手のハウスメーカーより、地元のリフォーム屋さん
一度地元の業者に相談してみます。