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この土地の条件で建替えは可能ですか？
- (1)土地は30坪くらい。傾斜地。南と北側が狭い道に面している。南側は2メートル以上道路に面してはいる。(2)築３２年の木造家屋がある。(3)工事中に関係車両を駐車するスペースが近隣にない。
- ア、市街化調整区域でなかったとして、建築許可は下りると思いますか？イ、建築費用は車両が入らない分上乗せされることと思いますが、いくらくらいプラスアルファと考えておけばいいですか？ウ、建築許可が下りなくて、でももう安全面を考え居住不可と考えたとき、土地の販売はできるか？
- エ、現在の土地価格は幾ら位でしょうか？
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はい、この内容だけでは判断はできません。 ア、まず道路。道路は建築基準法上の道路であるかどうかが問題です。 役所の建築課や建築指導課で位置を確認し道路がどういう扱いか確認する必要があります。現地の幅員を測り（1.8ｍ以上あるかどうかもポイント）写真も持っていくと判断しやすいです。（おそらく２項道路扱いが可能ではないかと推測します） 次に崖。崖の高さによっては住宅が建てられない範囲がある可能性もあります。土留めの施工はどうなっているのか断面図を書くか、寸法が分かるように人が立っている崖の写真を持っていき相談してみましょう。これは地域によって条件が違いますのでやはり役所で確認が必要です。 用途地域もいまは、インターネットでわかるところもありますが、 一度建築士に敷地条件調査を相談してはどうでしょう。 イ、車を置ける位置が国道までないとすると駐車場の確保。小運搬費用がかかり、棟上げも人間頼みとなります。どんなに安くても１００万、高いと工費の２割増し程は覚悟しましょう。 ウ、建築許可の下りない土地で、車も入れないのでは不動産価値はありませんよね。売れません。 エ、不利な土地はたいてい７～８割で考えるものですが、この土地はそれも厳しいのが現実だと思います。建て物が新規には建てられないような土地だとすれば、建てものを壊さずに売買する方がよいのではないでしょうか。
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調査と専門家の介入が必要とお話ししただけで解決に至ってないのに少しでも安心していただけてお役にたてればうれしいです。 役所の土留めの件とけもの道の件で追加を。 役所といっても道路の脇をよく崖なりの姿にコンクリートで覆うように保護しているものをドライブに行くと見かけますが、ああいうものでは建築に対して安全とはみなさないことになっています。道路はあくまで通過してしまいますが、建築はずっとそこに建ち続けるからです。 がっちり作ってある土留めが建築に有効（役所で確認してください）であるとよいですね。 けもの道が含まれていてもとりあえずは前面が基準法上の道路になっていればよいのです。基準法上の道路でないとされれば役所に資料をそろえて提出し調査をしてもらい判断を仰ぐ「道路相談」というものを行います。 別のお話ですが、７０すぎではまだまだ健康でしょうが、後々高齢化の方が在宅で介護を受けるような場合もその立地では大変だろうなあと思います。それでも主人の母は８６で週３のヘルパー１時間派遣でどうにかひとりでやっているし、わたしの祖父母も９２で足を折り老人ホームにはいるまでは二人きりでずっと暮らしていましたので長くお元気でいられることも十分考えられますが。いつ何が起こるかわからない年に向かっていきますので、家を新しくするだけにとどまらず、何かが起きたらご両親がどうしたら安心して暮らしていけるのか（今言わずとも）いろんな手段を考えておくのもご両親の安心につながるのではないかと思います。 それに耐震補強やバリアフリー化（段差解消、てすり）傷みの改修などの方法もあります。補助金制度もあるところがありますので自治体をお調べください。 それでは。
お礼
解決に至っていないなどとんでもない！舞い上がった二人を制するのに十分な情報を頂きました。これ以降の勉強は私だけではなく二人が中心になってしなければならないことで、私はアドバイザー的存在に過ぎません。とにかくすっかりその気になっていて建替えるか、買い換えるかできると思い込んでいるのですから・・・ そうですか、、土留め。確かに観光地で見かけるチョコレート模様のコンクリです。建物までの距離は４メートルはないかもしれません。 もし８メートル下がれと言われたら土地がありません。 けもの道については安心しました。家の前だけでOKなのですね。 今はただ建物の基礎がまだしっかりしていることを念じています。 私たちはいざ足腰が不自由になったときには近くのマンションを購入して住まわせようと考えていたのですが、独りよがりの計画だったのかもしれません。本人達はあの土地に思いいれもあるかもしれませんので有効活用できるよう対策を練って行きたいと思います。 ありがとうございました！！
そのような道路であれば、２項道路の可能性もあり、セットバックを１ｍくらいすれば接道条件ＯＫの可能性はありそうな感じですね。ただし敷地がその分減りますので建てられる面積も減ります。 崖は大きいのでおそらく条例規制に入ります。 （千葉で２ｍ、神奈川で３ｍだったと思います） 土留め工事が申請を出してあり、（工作物申請か、開発申請か、宅地造成法などの許可申請）完了検査も受けているしっかりしたものであれば崖からはなさなくても建てられる可能性はありますが、許可のない土留めでは敷地を有効には使えないことになります。 たとえば高低差４ｍのとき安全が確認できない土留めでないときは、千葉では崖の上端から安全な距離高さの２倍つまり８ｍ離さなければ木造の住宅は建てられないことになります。自分で擁壁の代わりになるようなものが建てられればいいし、ＲＣの大きな壁でも作れればいいのですが、ミキサー車が入れないようなところでは大きなＲＣの構造を考えるには無理がありそうなのであまり対策がありません。 調査が必要です。やはり、専門家に調べてもらってからの方がいいですよ。可能性がゼロではありませんが、100％思う通りに建てられるかというと条件的にはかなり厳しい敷地だと思っといた方がよいです。 ここからは仮にの想像なのでちゃんと調べてほしいのですが ちなみに用途地域を調べて３階が建つから２世帯をなんて考えていたとしたら厳しいです。この土地は容積率200％あったとしてもおそらく住宅地域でしょうから道路巾の関係で160％が限界でしょう。セットバックで敷地が仮に27坪になったとして43坪建築可能なようも思えますが、道路斜線があるので高さ制限を受け、３階どころか２階の天井も斜めになる部分が出てくる可能性があります。まともに３階建てが建つ可能性は低い立地なのです。また、地下室も大規模なコンクリート工事が見込めません。建ぺい率が60％だとしても２階建の32坪しか建たないのです。これに崖がかかわってきたら・・・。 とても2世帯は難しい広さですよね。 また、この計算は「仮に」ではなく「ちゃんと」専門家に見てもらって説明してもらわないと納得できないと思います。 だめもとで建築士のいるＨＭなどで無料設計してもらう機会があればぜひ一度現実を確認された方がいいと思います。
お礼
なるほど、もし許可が下りたとしてもやはりセットバックが必要なのですね。そういう基準に該当する道路なのかと疑問に思っていたので。前にも書きましたが、道の一部は獣道のようになっているので・・・ 崖の工事は住民が申請とか手続きをしたわけではなく役所がやってくれたものなので、コンクリ仕上げでかなりがっちりとした仕上がりになっています。 実家は敷地全体が傾斜地だったのですが、崖寄りに物件を建て、反対側はまだ傾斜が残っている状態です。仮に建て替えを出来るとしてもその整地していない側に移動しなければならず、その工事の手間もバカにならないと言うことですね。 高さ制限については、確か隣家が増築した際に建築許可が下りていないにもかかわらず強引に施工してしまいかなり問題になっていました。 その家の土地の条件は実家とほぼ同じなので、今の家よりもひょっとしたら狭くなる可能性があると・・・二世帯どころの話ではありませんね。 やはり、専門家に見ていただいて何か良い方法を考えていただくように話して見ます。両親はもう70過ぎなので、これから新築物件を立てる必要があるようにも思えません。両親は資金を出してもらって家を残せばいいと考えているようですが、我々が受け継ぐ頃にはまた何かしら手入れが必要となりトラブルになると思うのです。そんな土地に大金を注いで大変な苦労をして新築する価値があるとは思えません。（我々もさすがに新築のための費用までは用意する自信がありません。） 土地を売れるなら売ってしまい、どこかに築浅の中古マンションを探したほうがこれから足腰不自由になったときに色々便利な気もします。（我々の予算はせいぜい中古マンション購入か、リフォームの手助けになるくらいしかありません。） あまり気は進みませんが、ある程度は我々が干渉して現実路線で話を進められるようにします。 ここまで詳しい方にお答えいただけると考えていなかったので感激です。昨日までとは違ってなんだかすっきりしてしまいました。（これからが大変なのですが、、、） kei4912さん、本当にありがとうございました。
補足
早速お返事いただきありがとうございます。 やはり私が思っていた以上に難しく込み入った調査が必要なのですね。 今回の改築の件に関しては当人達が舞い上がってしまって良い方良い方に考えてしまって大して資金も用意していないのにすっかりその気になってしまっているのです。私としては1歩も2歩も離れたところから見ていたいというのが正直なところで、、、私の素人判断では、資金を用意できないのなら、耐震補強と、外壁内装リフォームでやり過ごすのが妥当なところではないかと考えていました。（一時は土地をやるから私たちのマンションを手放し、そのお金で新築、同居しろと言われていたのです。） 本題からそれましたが、面している道路は１０軒ほどの家が共同で使いアスファルト舗装されています。1.8メートルは家の前は確実にあります。 また崖はおそらく高さ4メートル程です。2,3年前近くでがけ崩れがあったらしく土止めの施工をしていました。 この補足で何か新しく引き出せる情報はありますでしょうか？ 土地を売り出すのはやはり無理ですよね。私も両隣に買う気でもない限り無理だと感じていました。 何とか改築したとしても、おそらく我々の資金でと言うことになるかと思いますので決して喜べない状況に陥ること必然と言えると思います。 とにかく舞い上がっている二人に、現実はそんなに簡単にはいかないのではと匂わしてみようかと思います。 ありがとうございました。