住宅ローン固定から変動へ借り換えが特？
- 住宅ローンの借り換えでご相談します。35年の固定ローンから変動金利への借り換えを検討しています。
- 現在のローンは2006年に3000万円固定35年で借り入れしました。組んだ当時は子どもがいなかったため、35年固定を選択しました。
- 現在のローン残高は11,500,000円で、毎年の繰り上げ返済で2年以内に完済予定です。変動金利への借り換えの特典や注意点について教えていただけますか？
- ベストアンサー
住宅ローン固定から変動へ借り換えが特？
住宅ローンの借り換えでご相談します。（夫と私と子ども3歳の3人家族です。） 2006年に3000万円固定35年（年3.240%）団信ありの借り入れをしました。 夫婦共にフルタイムで共稼ぎですが、当時はまだ子どもも居ず、私が育休を取ったり復帰して時短になって年収が減るとかも想定して、35年固定を選びました。 現在5年経ち、私もフルタイムで復帰し不況の煽りは有れど頑張って貯金し、毎年1回繰り上げ返済を頑張ってきました。 結果、2006年に組んだ35年ローンは残り9年まで縮みました。（ローン残高11,500,000）大きな出費が無ければ、後2年の繰上げ返済で完済予定です。繰り上げ返済であと2年（予定が狂っても3年）で完済できるのならば、短くても変動に乗り換えた方が特かなと思いますが、登記手数料等を考えると本当に得なのかわかりません。 ざっくりとで構いませんので、残り9年の11,500,000を固定3.240％を変動にした場合、どのくらい特か（損か？）または他に注意点があるか御教授頂けませんでしょうか。 宜しくお願いします。
- miamia81
- お礼率54% (50/92)
- その他（マネー）
- 回答数1
- ありがとう数1
- みんなの回答 （1）
- 専門家の回答
質問者が選んだベストアンサー
元利均等返済として、 借入3000万円 ３５年返済 金利３．２４％ 月額返済額 119510円 借入1150万円 ９年返済 金利１．０７５％ 月額返済額 111765円 変動金利が9年間変わらなかったとして、 9年で支払いの差額が7750×12×９＝83.7万円 これは繰り上げ返済なしでの数字 ここから借り換えの手数料＋登記手数料などがかかるので、 実際に繰り上げ返済なしで比較しても実益は60万円あるかな？。 これに繰り上げ返済などしたら、どんどん「借り換えをしたメリットはなくなります」。 だって３５年の長期借入を既に２６年消化してる状態ですからね。 残り９年の返済は元利均等返済ならば元本比率が高く、あまり利息を払ってません。 これをさらに３分の１にまで短縮する気なら、正直しないほうがいいでしょう。 たった３年じゃ差額が出ません。上記の支払いでも差額が２８万円程度です…。
関連するQ&A
- 住宅ローン変動から固定に変更すべきでしょうか？
2011年に2500万円の住宅ローンを組みました。変動で年1.175％です。借入期間は32年です。 今金利が上がる傾向にあり、このまま変動にしておいたほうがいいのかどうか考えています。 自分としては、ローン減税もありますし、10年間はローンを借りておいて、10年後に一気に繰り上げ返済をして、完済しようと思っています。 お聞きしたいのは、 (1)10年くらいで完済する予定なら、変動から固定に借り換える必要はないでしょうか。 (2)繰り上げ返済というのは、数十万円単位でもどんどんして、元本を減らすほうがいいのでしょうか。 銀行に当面使わないお金があるならさっさと返済に充てたほうがいいのでしょうか。 詳しい方のご意見をお伺いできればうれしいです。 どうぞよろしくお願いいたします。
- ベストアンサー
- 各種ローン
- 住宅ローンで変動、固定の選択について
以前こちらで相談にのってもらったものです。 http://okwave.jp/qa4587973.html 結局購入することにして、審査も通り、今は住宅ローンの金利で変動にするか固定にするかで迷っています。 いろいろな考え方があるかと思いますが、どのように返済するのがベストか皆様のアドバイスをいただけたらと思います。 借り入れ金額１０００万、３５年ローンです。 (1)変動金利１．３７５％ 変動金利選択中は永久に△１．７５％の優遇 (2)固定１０年 １．９０％ 固定期間終了後は△１％の優遇 (3)３５年全期間固定 ２．８８％ 以上の３パターンで悩んでいます。 一応返済計画は、毎月２～３万円を繰り上げ返済用に貯めていき、ある程度貯まったら（(1)、(2)の場合は５０万ごと、(3)の場合は１００万ごと）その都度繰上げ返済する予定です。 繰り上げ返済手数料は無料です。 計画通りにうまくいけば、１７～１８年で完済予定です。 目標はもっと頑張って早く終わらせたいと思ってます。 世の中何があるか分からないし、せっかくの今の低金利時代に３５年固定にしていたほうが安心かなと思いましたが、借り入れが３千万くらいならともかく１千万なので３５年もかけなくても返せると思うので、そうなると全期間固定は金利が高いのでやめたほうがいいのかなとも思います。 固定１０年１．９％で借りて、この１０年で出来るだけ繰り上げ返済を頑張れば、１０年後に金利が上がっていても元金が減っているだろうから乗り切れるのではとも思います。 ただ、変動金利が最初の数年とかではなくずっと△１．７５％の優遇なので、変動にして差額を少しでも繰り上げ返済資金として貯めたほうが賢明なのかなとも思い始めてきました。 ただ、変動だと最悪の場合未払い利息の発生など怖いなと思い踏み切れません。 あれこれ悩みすぎてどうしたらいいのか分からず混乱してきました。 私の考え方はどうでしょう？ どれがベストだと思いますか？ ３つのパターンのうち、皆様ならどれを選びますか？ ちなみに変動→固定への変更はいつでも手数料無料でネットで出来ます。 その場合は優遇は△１％になります。 非常に悩んでいます。 どうかアドバイスお願いします。
- ベストアンサー
- その他(暮らしのマネー)
- 住宅ローンを変動から固定に借り換えするべきか？
3年前に変動金利にて３５年、2200万円の住宅ローンを組みました。 少額ですが繰り上げ返済を3回して、残り２８年７ヶ月、現在の金利１．１７５％にて、返済中です。 同じ銀行の固定金利が現在、25年～30年固定で２．４％です。 詳しい計算はしていませんが、もし、その固定に借り換えたら、7千円～1万円位月々の返済額が増えます。（以前銀行のシミュレーションして頂いた書類をだいたいの参考にしました。） もともと金利上昇のリスクを踏まえて、月々1万５千円ほど多めにローン口座にプールし、 貯蓄の一部を足した金額を、繰り上げ返済に回していましたので、固定金利にして、１万円位返済額が増えても、生活していけそうです。 固定金利の動きを見ても、30年固定で２．４％は、底ではないのかと、素人ながらに感じますが、 これ以上、金利が低くなると思いますか？ 詳しい方の意見をお聞きしたく、質問させて頂きました。 過去の月別の金利の動きをみると、12月に上昇する様ですが、 単なる偶然なのでしょうか？ 借り換えるなら、１１月中にした方が良いのかなと思っています。 ネットバンキングからの借り換えなら、手数料もかからない様です。 世界経済の状況から見ても、金利が上がる要素が見つからない中、 わざわざ、今、固定金利に借り換えようとするのは、逆行した考えなのでしょうか？ 子供が来年から幼稚園、今後教育費もかかってきますので、 先の予定が立つ固定金利に魅力を感じています。 変動よりも固定の方が、金利の上がり方は早く、変動が上がってきたから、いざ固定へ！と 思った時には、３％以上になっていたりするのではという気持ちと、変動金利より高いとはいえ、 固定金利の底が見えているこの時期に借り換えをした方が、後々良いのではという思いがあります。 もう少し、様子をみるべきか、今、安心を買うべきかで悩んでいます。 先の金利の事は、誰も分からない事だとは承知の上で、 いろいろな考えをお聞きしたいです、お願いします。
- ベストアンサー
- 各種ローン
- 住宅ローン借り換えについて。
住宅ローン借り換えについて。 現在下記内容で住宅ローンを組んでいますが、変動金利に借り換えしよう と思っています。 【現在】 ローン残高：２２００万、残り３２年、１０年固定（固定期間終了残７ 年）金利２．４％、固定期間終了後１．０％優遇 【借換え検討ローン】 借入れ：１９００万（300万は自己資金）、変動２０年、金利０． ８７５％（ローン完済まで１．６％優遇） 年５０～１００万繰上げ返済を予定。 変動金利は未払い利息発生の金利上昇リスクがありますが、かなり低金利 が魅力で検討しています。 市中金利が上昇しても４．０％までであれば１．６％優遇で現在の２． ４％と同じであり、未払い利息が発生するのは市中金利が７％程度になっ た時と試算しました。 実際に未払い金利が発生している方は沢山いらっしゃるのでしょうか。 変動はかなり低金利なのでよっぽど上昇しないと発生しないと思うのです が。 また、繰上げ返済しながら時期を見て固定への変更も検討しようと思って います。 このまま７年残の１０年固定か、変動へ借換か、皆様の意見を伺いたいと 思い質問させていただきました。 よろしくお願いいたします。
- 締切済み
- その他(暮らしのマネー)
- 繰上げ、借り換え（固定 or 変動）で悩んでいます。
繰上げ、借り換え（固定 or 変動）で悩んでいます。 現在、残高：２２００万、残り３２年、１０年固定（固定期間終了残７年）金利２．４％（保証料０．２％上乗せ）、固定期間終了後１．０％優遇 でローンを組んでいます。 現在余剰資金が４００万あり、繰上げ返済 or 借換えで非常に悩んでいます。 当初借換え検討Ａの変動金利で決めていましたが、現在借りている銀行に検討Ｂを提案されました。 【借換え検討Ａ】 借入れ：１９００万（300万は自己資金）、変動２０年、金利０．８７５％（ローン完済まで１．６％優遇）借り換え手数料５０万円 年５０万程度繰上げ返済を予定。 【借換え検討Ｂ】 借入れ：１９００万（300万は自己資金）、固定１０年、金利１．７５％（固定期間終了後１．０％優遇）借り換え手数料５０万円 年５０万程度繰上げ返済を予定。 変動の低金利は魅力的ですが、金利上昇リスクも考えると固定の方が良いのではと思ったりもします。 １０年固定への借り換えの場合、金利差は０．６５％と一般的な借り換えメリットを言われている金利差１％を下回っており、かつ少しではありますが繰り上げ返済も視野に入れていますので、メリットがでるのか等々考えると決めかねてしまします。 皆様の意見を伺いたいと思い質問させていただきました。 よろしくお願いいたします。
- 締切済み
- その他(暮らしのマネー)
- 住宅ローン借り換えについて
平成１０年にマンションを購入その際に3000万／35年のローンを組みました。 現在 平成20年 残り 金利 金利 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 公庫 1400万 3.1% → 4% 公庫特別 500万 3.6% → 4% 年金 800万 3.6% → 3.6% －－－－－－－－－－－－－－－ 計2700万／残り29年 ・年収約770万 ・年150万支払いペース ・団信に加入しています。 ・マンション購入後、車の買い替え（300万現金で）や思いの他の出費がかさみ繰り上げ返済ができませんでした。これからは教育費もかさみまめな繰上げ返済は厳しい状況です ２社で借り換えを検討しています。 ★グッドローン 25年固定：2.92（2.62ですが団信料＋0.3が必要） 手続きの費用約１００万 ★新生銀行 25年返済 5年固定1.9 団信は銀行持ち 手続き費用なし（印紙代など小額は必要） 私は手持分自由に使える１００万で繰り上げ返済したと思ってグッドローン／固定金利が長い目で見て良いと思うのですが、主人は１００万は新生銀行に移ってから繰り上げ返済に回して5年間は金利の様子を見ていっても良いのでは。と考えています。 両者とも相談済みでグッドには申請中結果待ちです。 判断が難しいです。 ご意見いただけると助かります。宜しくお願いします。
- ベストアンサー
- その他（マネー）
- 変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。
変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。 現在5年固定が終了し、再度固定5年 金利3.46％の2年目を迎えております。 ・ローン残り 1230万円 ・残り年数 18年6カ月 ネット銀行と地元信金より融資の承認がおりたのですが、変動か固定か決めかねております。 【ネット銀行】 諸費用20万含み1250万19年ローンで10年特約固定（金利1.7％）又は変動（金利1.2％） 【地元信金】 諸費用40万含み1260万を18年6カ月の固定（金利2.5％） ここ5年～10年程度金利の上昇は微々たるものだろうと予想しております。 もちろん勘なのですが。 正直、地元信金のオープン記念金利2.5％に傾いているのですが、この条件は良いのでしょうか。 皆さんのご意見を参考に最終決定したいと思っています。 ちなみに繰り上げ返済できる程家計に余裕は有りません。
- ベストアンサー
- その他（マネー）
- 住宅ローン…変動？固定？
住宅の購入を予定しています。頭金を入れ2000万円でローンを組もうと思っています。 年収400～500万円 夫婦＋子供１人(0歳) ローンを ・３５年固定 ・フラット３５ ・1000万円は３５年固定＋1000万円は変動 で悩んでます。 不動産屋の話では今長期固定はほとんどいないと言われ、変動を勧められました。低金利の今は変動の方がいいのでしょうか？ 金利が低いからこそ長期固定の方がいいのかと思っていたのですが… また、春から私(妻)も働く予定でいます。主人の給料には歩合があるので歩合の部分と私の給料から繰り上げ返済をしていきたいとは思っています。 どうローンを組むのがいいのかいいのかアドバイスいただきたいです。 よろしくお願い致します。
- 締切済み
- その他（マネー）
- 変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。
変動か固定か、住宅ローンの借り換えを検討中です。 もっと意見を聞きたかったので、カテゴリーを変えて再度質問させて頂きます。 現在5年固定が終了し、再度固定5年 金利3.46％の2年目を迎えております。 ・ローン残り 1230万円 ・残り年数 18年6カ月 新生銀行と地元信金より融資の承認がおりたのですが、変動か固定か決めかねております。 【新生銀行】 諸費用20万含み1250万19年ローンで10年特約固定（金利1.7％）又は変動（金利1.2％） 【地元信金】 諸費用40万含み1260万を18年6カ月の固定（金利2.5％） ここ5年～10年程度金利の上昇は微々たるものだろうと予想しております。 もちろん勘なのですが。 正直、地元信金のオープン記念金利2.5％に傾いているのですが、この条件は良いのでしょうか。 皆さんのご意見を参考に最終決定したいと思っています。 ちなみに繰り上げ返済できる程家計に余裕は有りません。
- ベストアンサー
- 新築一戸建て
お礼
猛烈に解りやすい説明で本当に有難うございました。繰上げしないで60万の実益・・・確実に毎年繰り上げはやる予定なので、確かに変動に帰るメリットはないですね。。 銀行に行く手間や、登記が変わることとの比較で、今回はやめて、なるべく来年中で返しきる！くらいの意気込みで頑張ろうと思いました。 早々のお返事、誠に有難うございました。