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住宅ローン借り換えについて
平成１０年にマンションを購入その際に3000万／35年のローンを組みました。 現在 平成20年 残り 金利 金利 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 公庫 1400万 3.1% → 4% 公庫特別 500万 3.6% → 4% 年金 800万 3.6% → 3.6% －－－－－－－－－－－－－－－ 計2700万／残り29年 ・年収約770万 ・年150万支払いペース ・団信に加入しています。 ・マンション購入後、車の買い替え（300万現金で）や思いの他の出費がかさみ繰り上げ返済ができませんでした。これからは教育費もかさみまめな繰上げ返済は厳しい状況です ２社で借り換えを検討しています。 ★グッドローン 25年固定：2.92（2.62ですが団信料＋0.3が必要） 手続きの費用約１００万 ★新生銀行 25年返済 5年固定1.9 団信は銀行持ち 手続き費用なし（印紙代など小額は必要） 私は手持分自由に使える１００万で繰り上げ返済したと思ってグッドローン／固定金利が長い目で見て良いと思うのですが、主人は１００万は新生銀行に移ってから繰り上げ返済に回して5年間は金利の様子を見ていっても良いのでは。と考えています。 両者とも相談済みでグッドには申請中結果待ちです。 判断が難しいです。 ご意見いただけると助かります。宜しくお願いします。
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新車に３00万円現金で購入ということを、どう解釈するかを参考に書きます。年３％で、仮に２７年ですと、元金の２．２倍に返済額が増えるということです。つまり、３00万円の車を６６0万円出して購入してしまったのです。 年収より少ない金額かもしれませんが、とんでもないことです。もし、金利４％なら、２．８８倍で、３00万円が８６５万円で購入ということです。 支払いは最初ほど金利が大きく効いてきますので３00万円繰り上げに使用すると７00万円以上は返済したのと同じ効果がでたはずです。 アドバイスでは、平成20年までそのままの返済をお勧めします。ここで、できる限り貯金し、繰り上げ返済すると、その段階で固定型５年の金利が４．５％になっても後悔しません。変えなくてよかったと思うでしょう。４．５％になると、そこから2４年で、現在４％、２７年返済と同程度の利子です。 一時的に１．９％でも、それほど元金が減らないと返って返済できなくなることも５年後には考えられるのです。リスクとして大きすぎませんか。私なら、ギャンブルでもリスクが大きいのは生活に影響でない程度で留めます。 また、３％程度で固定できる契約であっても、１00万円手数料がかかり、残金の３％程度のことを考慮すると、実質金利が４％を越えるような影響を出す可能性もあるのです。いまなら、１00万円を繰上げで、200から３00万円総返済額を減らせますので、私なら、繰り上げを喜んでします。 あと、収入の３割程度は初期には返済に回し、その繰り上げのメリット分を教育費に回した方が後から楽になり、教育費も捻出できます。利子で払う分を教育費に回すということを考えた方がいいと思います。 他人のお金に対する価値、金利計算のことにお節介かも知れませんが、金融機関に余分な金利を払うのは避ける努力をしないと１0年、１５年後にあのとき少しでも余分に繰り上げ返済しておけばよかったと反省するというより後悔することになりそうです。 今の５割増程度の支払いをするつもりで貯金し、その分早く返済することをお勧めします。私は新築６年目であと１６年程度返済が残っていますが、目標はあと１0年で、現在残高は３３00万円程度はあります。当初、４５３0万円程度でした。収入はもう少しありますが、税金は多分、倍以上支払っています。 教育費を最終的に多く支払えるのは、早期返済をした人だと思います。今より多く支払っても返済の期限が短縮できない事態を避けるように努力した方がいいと思います。
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新生銀行の５年ものを選択し、その後も基本的に新生銀行で行くのであれば、どれだけ繰り上げ返済可能なのかによっては必ずしも損にはならない可能性はあります。 でも５年が過ぎたあとまた別の所に借り替えるかもしれないのであれば、それが私の言う「頻繁な借り換え」です。 金利が非常に高い局面で借りた人が金利の降下局面で何度も借り換えをすることはあります。 でも今が一番低金利であることは間違いなくて、今後は金利上昇局面にしかなりませんので、「何度も借り替える」ことは普通ありえません。 短期金利が上昇を始めたときにはすでに長期金利は相当上がってしまっているから、借り換えのメリットは絶対出ません。（金利上昇は長期金利が先行し短期金利が後から追従するのです） ですから、今回グッドローンを選択するのか新生銀行を選択するのかは最初で最後の借り換えと考えるべきなのです。これは基本中の基本です。 その基本を破って高度な計算であえて複数回行う方法が無いとは申しませんが、まず素人には無理だと思ってください。必要なパラメータ、高度な予測が必要で、私でも正直リスクが大きいので試したいとは思いません。 私の言うことがお分かりでしょうか？ だから選択肢としては、 ・固定金利路線でグッドローンを選択し以後これのみとする ・短期金利路線５年金利新生銀行を選択し、以後新生銀行の商品の中から選択 しかないと思ってください。 なお、短期金利路線の場合は、早期（ここ１０年くらい）に過半数の元金を減らすことが出来るのが一つのポイントです。これが遅れれば遅れるほどリスクは上昇します。
>手続き費用なし（印紙代など小額は必要） 十万以上は必要と思いますけど、、、、間違いないですか？ 抵当権の設定は絶対するはずですが、登録免許税だけで２７００万×０．４％ですから１０万は越えると思いますけど。 それに司法書士への報酬もあるし。 全体では２０万は最低必要だと思うのですが、、、、銀行もちなのですか？ 公庫－＞新生銀行－＞グッドローン なんて頻繁な借り換えはお勧めできません。理由は上記の用にそれだけで１０万単位のお金がかかるので、損になると思うのですが。 新生－＞グッドローンで５年間の金利差でどれだけメリットがあるかという問題ですが、計算すると支払う金利の差額は１３０万です（ご質問にある条件を使用）。 グッドローンの金利が今後５年間一切上昇しなければ、２重の借り換え費用でもペイする数字ではありますが、５年後に少しグッドローンの金利が上がっていたらメリットは０又は、逆に損になります。 私の目で見るとちょっと危険かなぁと思います。 そのままグッドローンと言う方が良いと思いますが。 まあ予測は各人の責任で行う物なので、あくまで参考意見とお考え下さい。
お礼
こんばんは！早々のアドバイスありがとうございます。 追記です！保証料、保証事務手数料が￥０でした。抵当権の移し変えや登録免許税は発生しますがグッドローンの100万に比べたら安いと思ってしまいました。 －－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 公庫－＞新生銀行－＞グッドローン なんて頻繁な借り換えはお勧めできません －－－－－－－－－－－－－－－－－－－ 書き方がおかしくなってたようです。頻繁な借り換えでなくて条件の違う２社を検討中なのです。 ●グッドローン（全期間３％弱で固定、でも保証料100万） 4年後金利が４％に上がるのを見越して現在100万を投資して金利３％に落ち着かせて、繰上げできる時はできる方向性でいくか、 ●新生銀行5年固定1.9％で検討。その先の金利不透明。保証料０ 現在自由に使える100万をすぐに繰り上げ返済し、固定5年の間に少しでも元金をへらして次契約にそなえる で迷っています。 今の条件のまま繰上げを頑張るのが1番なんでしょうが、、、＾＾； 引き続きアドバイスいただけると助かります。 宜しくお願いします。。。
お礼
こんばんは！早々のアドバイスありがとうございます。 新車の購入費を繰り上げに使用できたら、、、その効果の大きさにガックリしています。。。 もう当分車の買い替えはできない事は重々承知しなければ。当たり前ですが。。。 ＞アドバイスでは、平成20年までそのままの返済をお勧めします。ここで、できる限り貯金し、繰り上げ返済すると、その段階で固定型５年の金利が４．５％になっても後悔しません。変えなくてよかったと思うでしょう。４．５％になると、そこから2４年で、現在４％、２７年返済と同程度の利子です。 そのままの返済とは現在の公庫を続けて支払い＆繰上げに頑張る。そして平成20年頃に新たに検討したら？という解釈で宜しいでしょうか（すみません＾＾；） ＞また、３％程度で固定できる契約であっても、１00万円手数料がかかり、残金の３％程度のことを考慮すると、実質金利が４％を越えるような影響を出す可能性もあるのです。いまなら、１00万円を繰上げで、200から３00万円総返済額を減らせますので、私なら、繰り上げを喜んでします。 やはり手数料（保証料）が100万というのはかなりのネックなんですね、、、改めて実感しました。 いろいろ助言ためになりました。本当にありがとうございました!!! またお気付きの点がありましたら是非お知らせ下さると助かります。 宜しくお願いします。。。