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住宅ローン借り換えをした方が良いでしょうか?

25年の住宅ローンを組み残り14年になり、繰上げ返済等を数回行い現在残金が1,900万円です。 内訳は、約750万 固定金利3.85%(住宅金融公庫) 約600万円 固定金利3.25%(年金) 約570万円 固定金利3.25%(年金特別融資) 月々の支払いが147,000円 (返済合計金額24,364,928円) です。 今回銀行より 3年固定金利で、(固定期間1.9%)1,940万円(諸経費もローンに含む) 月々の支払い131,605円 (予想返済合計金額22,109,640円)  もしくは、10年固定金利(固定期間2.55%)1,940万円(諸経費もローンに含む 月々の支払い13,7433円 (予想返済合計金額 23,088,744円) を提示されました。 今のまま3.25%と3.85%の固定金利で残りの14年を支払っていくか、 今後(14年間)の金利変動を考えても、変動金利にした方が得なのかわからずにいます。 専門的な知識のある方にアドバイスをいただければと思っていますのでよろしくお願いいたします。

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noname#35582

> 年数を延ばして借り替えたほうが、銀行から提示された約100万円ほど安くなるという話よりも、トク(300万円は浮きます) 要するに、現在ではご質問文のとおり「返済合計金額24,364,928円」だけれど、それが2100万円程度にできる…と言っているということですか? 20年返済でしたら、平均年利が1.20%以下にならなければ、「結果的には」そんな金額は出ませんね。 「計算では得になる予定」では意味がありません。 借り換え当初の適用金利が1.20%というだけならば、そんな金融機関はいくらでもあります。 このパターンですと、「将来の金利上昇はまでは予測できませんでした。固定期間が短期で、金利が上昇してしまったので、結果的には300万円お得にはなりませんでした。最初に借り換えを検討していた金融機関で借り換えられた方がお得だった訳ですね~。でも、それは私どもの責任ではありませんから。」という可能性がありますね。 結果として300万円得になるためには、【最低でも】、【20年返済の全期間固定で年利1.20%】にしてもらえるということですから、本当にそれができるのでしたら、やってもらうとよろしいでしょう。 ただし、高い手数料が取られるのでしたら意味はなくなります。 それにご質問者さまは期間を延長する必要がないと思われますので、期間延長はなしにしてもらいましょう。 期間を延ばしても得になるのならば、期間を延ばさなければさらに得になるのがローンの基本ですからね。 【14年返済の全期間固定で年利1.2%以下で、仲介手数料は20万円以下】でなければ、わざわざ利用する価値はない計算になります。 だいたい、自分でやれば仲介手数も必要ないことですから、私なぞはそんなものを払うことすらもったいない…と思ってしまいますけれど。 参考までに伺いたいのですが…。 「期間を延ばしてさらに全期間1%の優遇」というのは、その会社が仲介するから特別にできるんですか? どの金融機関も一律に? どの金利を基準にして「1%の優遇」なんでしょうか? このあたりをどう言っていたかを教えていただけると嬉しいです(今後の参考にしたいので)。 例えば、東京三菱UFJ銀行さんの「固定金利選択型・固定期間20年」の1月の店頭表示金利は、4.50%です。 ですが「ずーっと固定金利コース」という、返済期間の全期間固定(=固定金利型)の場合は、20年間ずーっと「年2.75%」で借りられます。 また、「最初に大きな優遇コース」という、返済期間が長期に渡るが設定した固定期間中は店頭表示金利よりも低い金利が適用されるというパターンですと、店頭表示金利4.50%から1.20%優遇されて「年3.30%」です。 「ずーっと金利優遇コース」という、完済までずーっと金利優遇を受けられるというパターンですと、店頭表示金利4.50%から1.00%優遇されて「年3.50%」です。 相談された仲介会社が言っているのが、店頭表示金利を基準にして「1%の優遇」ならば、もともと三菱東京UFJ銀行が示している「ずーっと金利優遇コース」と変わりないんです。 銀行が示している優遇後金利からさらに「1%の優遇」が受けられる…例えば、「ずーっと固定金利コース」が20年間ずーっと「年1.75%」となるというのでしたら、場合によっては比較する価値もあるでしょうけれどね(ご質問者さまの場合はないです)。 最近では、借り換えに伴う返済期間の延長を扱っている金融機関も増えていますが、それを選択されるのは、借換後の条件でも返済が厳しい場合です。 ご質問者さまの場合、それを検討される必要はないと思いますが? 14年で返済できるものを20年に延ばしても、利息が増えるだけです。 返済期間を延ばしても毎月の返済額を抑えたい状況なのですか? ということは、当然、繰上返済なんて考えられないということになりますが。 ご質問文やこれまでのお礼・補足の内容からは、そうは受取れなかったのですけれど…。 ところで、その会社が言っていた6大メガバンクってどこでしょうか? 日本においては、2006年1月1日から「3大メガバンク体制」なんですけれど…。 まさか、りそなと埼玉りそなを別々に1行とし、さらにあおぞら銀行なんか加えて「6大」と言っている訳ではありませんよね? だとしたら大笑いです。 それで本当に「住宅ローンのプロフェッショナル集団」と言えるんでしょうか?

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質問者からのお礼

ありがとうございます!やはりそうですよね。おかしい話ですよね。 やはり現在の銀行で変動もしくは3年固定で行こうと思います。 (今日正式に決定してきますのでまた御連絡させていただきます) 100万円以下の一部繰上げができるという条件であれば迷わず変動にするつもりでいます。 >「期間を延ばしてさらに全期間1%の優遇」というのは、その会社>が仲介するから特別にできるんですか? そのように言っていました。(どうやら銀行はりそなのようなニュアンスを受けました) >どの金融機関も一律に? 6大メガバンクすべてと言う感じで言っていましたが、私には、 “りそな”ならば・・と言っているように聞こえました。 >どの金利を基準にして「1%の優遇」なんでしょうか? 銀行の店頭金利よりも。ということらしいです。 金利の安い時には期間を長くすることに意義がある。 そうすることによって、貴方の生活に潤いがでる。と何度も言っていたので、私も「だったら、今の期間でさっさと返済したほうが良いのでは?」と思っていたので、御回答いただけてスッキリしました ありがとうございました。

質問者からの補足

本日、「住宅ローンのプロフェッショナル集団」よりFAXが届きました。 全期間1.7%の金利で借り入れ年数を24年に延ばしたものです。 TELもあったため、1.7%について「全期間固定か?」と聞いたところ、はっきりと違うとは言いませんでしたが、冷静に聞いていると変動金利のようでした。またー1%優遇についても店頭表示利率よりもー1%は優遇保証つきと言うことでした。 さて、最終の報告をさせていただきます。 本日当初から借り換え予定の銀行にて、変動も考えていると言う話をしたところ、3年固定(1.9%)3年後以降借り入れ終了まで店頭表示利率よりもー0.8%優遇という条件を提示していただき、(3年後に固定金利を選んでも変動を選んでも-0.8%になるそうです) 変動については、一部繰上げ返済最低入金金額が100万円からと言うことだったため、 3年固定で決めてきました。 いろいろとアドバイスいただき、最良の選択が出来たと思っています。 感謝いたします。 ありがとうございました。 (実は、今年の春に身内で住宅ローンを組む者がおりますので、またご相談させていただくことになると思いますが、これに懲りずまたアドバイスお願いいたします。) 本当にありがとうございました。

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その他の回答 (3)

  • 回答No.3
noname#35582

あけましておめでとうございます(本日、市場は前場(午前中)だけなので、午後から部署はのんびりムードです。なので、ご回答に参りました)。 主要金融機関における1月の住宅ローン店頭表示金利のデータが、先ほど届きましたが、12月の長期市場金利の低下に対応する形で、2年固定、3年固定は上げて、10年以上の固定期間のものや全期間固定は下げる…という傾向ですね。 いくつかの信託銀行さんは、短期固定も下げられましたけれど。 3年固定よりも5年固定の方が金利が低いからといっても、どちらがいいとは一概に言えません。 3年後より5年後の金利の方が当然読みづらいので…。 また、にご質問者さまが借り換えを検討されている金融機関では、12月の適用金利は1.90%だった3年固定が、1月には2.20%。 0.30%も上昇していますが、主要金融機関における住宅ローン店頭表示金利で見る限り、12月→1月で3年固定が0.30%も上昇した金融機関はありません。 おそらく、12月は優遇幅が大きかったけれど、1月は優遇幅を小さくしたのでしょうね。 ただ、1月で3年固定2.20%、5年固定2.15%という金利はあまり「お得」ではないような…。 例えば、東京三菱UFJ銀行ならば、15年の「全期間固定」にしても2.60%で、固定金利選択型ならば3年固定1.60%、5年固定2.00%なんですよね。 三井住友銀行も、返済期間が「10年超~15年以内」の場合の「全期間固定」は2.60%です(こちらは固定金利選択型の場合、固定期間は5年か10年でそれぞれ1.95%と2.15%ですね)。 これらの金融機関が利用でき、金利優遇の条件にも当てはまるならば、むしろ金融機関の選択肢すら広げてもいいような気がするのですが…。 なんと言っても、ご質問者さまが借り換えを検討されている金融機関では「固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。」というのが、一番のネックなんですよね。 そういう点からも、現在ご検討中の金融機関を利用されるのならば、個人的には「変動」が一番便利そうな気がしてしまうのです。 「変動金利型」の金利について、主要金融機関では1月適用分は変更していません。 変動金利型の場合、返済額は5年間変更にならないと思いますが、金利の上昇があれば、返済額に占める元金が減ることになります。 例えば、1920万円を14年返済、金利年1.90%、元利均等償還、ボーナス返済なし…というパターンで借り入れられたとします。 毎月の返済額は130,249円となりますが、内訳をみますと、初回においては元金充当部分99,849円+利息30,400円ということになります。 2回目は元金充当部分100,007円+利息30,242円です。 初回を1月として、4回目・4月に金利見直しがあり年利2.50%になったとします。 5年間は返済額が変わらないのが一般的なので、返済額は130,249円のままですが、金利の上昇により内訳では利息の方が増えることになり、元金充当部分90,874円+利息39,375円となります。 16回目(来年の4月)に金利が5.00%に見直されると、元金充当部分57,512円+利息72,737円となってしまうんです。 変動金利型を利用される場合には、この仕組みを理解され、金利の情勢によっては、残りの全期間を固定金利に変更する-といった対応をされなければなりません。 変動金利型の場合には、このフットワークの軽さが必要になります。 変動金利型の場合は、手数料を払えばいつでも繰上返済ができるでしょうし、いつでも残りの期間を固定金利型に変更できるでしょうから。 現在ご検討中の金融機関で固定金利選択型を選ばれた場合に、固定期間中は「何もできない」のが一番辛いんですよね…。

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質問者からのお礼

あけましておめでとうございます。 私自身がとても疑問に思い悩んでいた部分が、ご説明いただいた内容でスッキリと解決できました。 今回借り換えを考えているS銀行が我が家のメインバンクになっているため、S銀行以外で駆りかえると言うことがまったく頭にありませんでした。(というよりも、田舎ゆえ(静岡です)選べるほど金融機関がないということもありますが・・) 変動金利について、銀行で説明をしてもらいましたがわかったようなわからないような・・といった感じだったので、ご説明いただけてようやく理解できました。 変動で一部繰上げする場合の返済金額に最低○○万円以上という決め事が無いか再度確認してみます。(公庫のように100万円以上と決められているかもしれませんので・・) アドバイスありがとうございました。

質問者からの補足

お世話になります。補足として御質問させていただく内容ではないとは思ったのですが、もしお分かりいただければ御回答願えますでしょうか? 先日御提案いただいた中の「金融機関の変更」を考え、インターネットでリッ○・ジャパンというところへ問い合わせたところ (銀行との仲介役?)現在の残1,900万円(期間14年)を期間を20年に延ばして、6大メガバンクとの契約をしたらどうか? と言われました。期間を延ばしてさらに全期間ー1%の優遇があるということですが、 私には、期間を延ばすことに抵抗もあるためか、そちらのいう「年数を延ばして借り替えたほうが、銀行から提示された約100万円ほど安くなるという 話よりも、トク(300万円は浮きます)」と言われましたが信じられません。 現在当初の借り換えの銀行では、変動金利の場合は、一部繰上げ返済が100万円からの受付と言うのが、引っかかっており、 未だに3年固定か変動かで迷っている中、上記のような話があったので、そちらの話も並行して考えても良いものか 迷っております。(実際にそのような好都合な話があるとはとても思えない為) 本日最終的にリッ○・ジャパンへ返答と当初予定の銀行へ返答することになっておりますので、 申しわけありませんが、御意見願います。

  • 回答No.2
noname#35582

#1です。 お礼と補足をありがとうございました。 また長文の回答になってしまいますがしばらくお付き合いください。 それと、回答の中で返済等に関するシミュレーションをしておりますが、銀行さんのシミュレーションと私のシミュレーションでは、元金の端数処理の関係で違うこともありますので、多少の(?)誤差については目を瞑ってくださいm(_ _)m > 今回の借り換え手数料合計約31万円を借り入れせずに現金で支払おうかとも思っております。 その方がよろしいでしょう。 借入額は少しでも少ない方がいいですから、用意できるならば借りないに越したことはありません。 それに、公庫住宅融資保証協会保証をご利用になっていれば、借り入れ当初に一括で支払っていただきました「保証料」の返戻もありますので(少し日を置いてになりますし、かなり減額されはしますが…。「保証料」自体は、融資実行時に融資額から減額して資金実行しますので「払った」という感覚は乏しいかもしれません)。 > 火災保険のことをまったく考えておりませんでした > 銀行の方の話によると、公庫のモノよりも価格は高くなるが、保証内容が良くなると説明を受けましたが実際にはどうなのかまったくわからない為、これも頭を抱えております。 住宅金融公庫特約火災保険は、民間の火災保険の約60%の保険料で、保証対象は民間の損保会社による住宅総合保険と同様の内容をカバーしている-ということでしたから、遜色ないはずなんですが…。(私の勤務先は名古屋市内なので、2000年の東海豪雨の時には、結構な保険金が支払われました。住宅金融公庫特約火災保険は、風水害の場合も保証されますので。) あるとすれば、住宅金融公庫特約火災保険は「家財」がカバーされないので「保証内容が良くなる」とすればその辺りでしょうか。 特約火災保険に限定されていた頃の住宅金融公庫特約火災保険は、掛け金が本当に安かったですからね。マンションなんて最長36年分で10万円未満ですよ。 一応、住宅金融公庫特約火災保険は、「繰上返済等により住宅金融公庫への返済が完了した場でも【解約のお申し出がない限り、保険契約は満期日まで有効】」なんですが、借り換え対象の住宅ローン商品は、住宅金融公庫特約火災保険の継続では不可ということでしょうか? また、火災保険の保険料が上がったとしても、これまで毎年払っていただいていた「団体信用生命保険」の保険料が不要になるでしょうから(「団信」の保険料については、住宅金融公庫は債務者負担ですが、民間の場合は金融機関負担としていることが殆どなので)、その分(年数万円程度でしょうか)を差し引きしますとどうでしょうか。 > 当初住宅金融公庫より、現在残っている分プラス特別融資で800万円の融資を受けておりました。800万円は、一昨年どうにか繰り上げ返済で終了させております。期間短縮は、まったくしておらず借入金のみ少なくしたといった感じです。しかし、それ以降は繰上げ返済はまったくしていない状況です。 なるほど、特別加算があったのですか。 基本部分より金利が0.10%高いですから、そちらから返済をされた訳ですね。 セオリーどおりの有効な手段だったと思います。 > 固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。と説明を受けております。 そういう金融機関・住宅ローン商品の存在は知っていましたので、回答の中でも何回かアドヴァイスを差し上げたのですが、今回はすっかり失念しておりました…。 う~ん。ならば10年固定は厳しいですね。 「借入額:1,940万円 適用金利:年利2.55%(10年固定) 返済期間:14年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という条件で借り換えをされたとしますと、固定期間終了時の債務残高は、6,389,078円となります。 10年間でこの額を貯えられれば、10年固定もいいとは思うのですが、何しろ、住宅ローンの金利の方が預貯金金利よりも高いですからね。 10年間、2.55%以上の平均運用利回りで運用できれば「勝負は勝ち」と言えるんですけれどね。 > 2年固定であれば、2年間は繰り上げ返済不可で、その後2年経過後に(金利見直し時)入金(繰り上げ返済という考えではなく、借入金を変更するといったニュアンスで説明を受けました)して、それ以降の借り入れ金額を変更するといった話でした。 > 現在147,000円から今後借り換えして返済額が変わった差額を次の金利変更時に返済しようと考えております。 ご質問者さまの場合は、現在の返済額が147,000円で、3年固定ならば131,605円で、10年固定ならば137,433円。 3年固定の場合は3年間で554,220円、10年固定ならば10年間で1,148,040円の差額が生じるので、その分程度を「入金」しようと考えていらっしゃる…ということですね。 10年固定の場合の債務残高6,389,078円には遠いですね。う~ん。 借り換えを「借入額:1,940万円 適用金利:年利1.90%(3年固定) 返済期間:14年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という条件でしたとします。 そうしますと、固定期間の終了する3年後、即ち36回の返済が完了した段階での債務残高は、15,665,537円となります。 この時に差額の554,220円を「入金」すると、この時点から「借入額:15,111,317円 適用金利:年利?%(○年固定) 返済期間:11年 元利均等償還 ボーナス返済なし」という借り入れになる-ということですね。 確かに「入金」に手数料か必要かどうかは確認されるべきです。 よく「一部繰上返済手数料21,000円」といったパターンは見かけますが、ご質問者さまが借り換えを検討されている金融機関では、「固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。」とのことですから、「手数料は不要」の可能性が高いと思います。 ただ、このパターンですと、期間短縮には応じてもらえるのか微妙です。 これも確認された方がいいです。 例えば、固定期間終了後の再契約で、再度3年固定を選択し、年利が今回と変わらない-という場合(3年後に年利1.90%(3年固定)はありえないと思いますが)、毎月の返済額をこれまでと同額とすると、131,605円であと127回で完済になります。 ですが、「借入額:15,111,317円 適用金利:年利1.90%(3年固定) 返済期間:11年 元利均等償還 ボーナス返済なし」で契約しなおしということならば、毎月の返済額は126,949円となり、完済まで12回×11年の132回となるんです。 1日でも早く完済されたいならば、こういった点もチェックが必要ですね。 あとは、手数料が余分にかかりますが、一部をいつでも繰上返済可能であろう「変動金利型」にするという、「融資の二本立て」を検討する程度ですね。 元金均等償還ができないのは残念ですがこれは仕方ないでしょう。 とりあえず、お礼と補足から気付いたのはこの程度です。

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質問者からのお礼

再度の御回答ありがとうございます。 > 借り換え手数料合計約31万円を現金で支払おうかとも思っております。>その方がよろしいでしょう。 早速、31万円を現金で用意した場合の返済金額の計算を依頼しました。 >それに、公庫住宅融資保証協会保証をご利用になっていれば、借り入れ当初に一括で支払っていただきました「保証料」の返戻もあります これはまったく知りませんでした。実際に自分達がそれを利用しているかはわかりませんが、とても素晴らしい情報が入手でき嬉しいです。 火災保険についてもお教えいただいた内容を銀行に問い合わせたところ、やはり「家財」のカバー面が無いから。。。ということ。また、こちらが希望すればそのまま公庫の火災保険を続けることも可能ということでした。そのため、このまま火災保険は続けていこうと思います。また、団信の件も、ローンに含まれている?(ちょっと意味合いが違うかもしれませんが、支払う必要はないということでした) 「一部繰上げ返済」「全額繰上げ返済」についても、確認をしたところ、どちらのケースも固定金利後6,800円の手数料が発生するということです。そのため、その時点で繰り上げ返済及び固定金利を再度選択した場合には、6,800円+固定金利選択5,250円の12,050円がかかるということでした。 また固定金利後の期間短縮についても、期間短縮(銀行の方は中抜き方式と言っていました)と返済額減額の両方を選べるということでした。 >あとは、手数料が余分にかかりますが、一部をいつでも繰上返済可能であろう「変動金利型」にするという、「融資の二本立て」を検討する程度ですね。 この点については、まったく考えておりませんでしたので、こちらも並行して考えてみたいと思います。 アドバイスいただいた内容及び、銀行に確認した結果を総合すると、 3年固定ローン 変動金利型 融資の2本立て この3つで検討をしたいと思います。(ただ、今までお教えいただいた内容を拝見していると3年固定が一番いいのかな?なんて思ったりしています) ローンや金利にまったく知識の無い私に丁寧にお教えいただき、大変感謝しております。

質問者からの補足

再々度アドバイス願えますでしょうか? 融資2本立てについては、まだ調査中ですが、 今回変動金利型について、問い合わせたところ、 返済終了までずっと-1.0%の優遇を受けることが出来るそうです。 現在の金利は優遇後1.9%でした。 銀行の方にも変動金利型については、説明をいただいたのですが、 実際に、私には固定(3年)が良いのか、変動が良いのか・・・悩んでしまっています。 今後の金利については誰にもわからない状況であることは承知しております。ただ、専門的知識のあるode_an_die様のご意見をお伺いしたいと思っております。 また、すでに12月の金利の適応は受けられないため、 今回3年固定は、2.2% 5年固定が2.15%(5年の方が低くなっていました。)でした。そのため、固定金利を選択する際5年でも良いのでは?とも思い始めております。 年末年始でお忙しいところ申し訳ありませんが、お時間のあるときにご回答お願いいたします。

  • 回答No.1
noname#35582

金融機関に勤務しており、以前、住宅ローン(住宅金融公庫、プロパーとも)を担当したことがある者です。 平成7年6月7日までにお申し込みになられ、金銭消費貸借契約もそれまでに行われたのですね。 この時期は金利の上下がありましたから、適用金利は仕方ないところです。 ご質問文を拝見した限りでは、これまでの繰上返済で「期間短縮」はされなかったようですね。 住宅金融公庫融資については、「11年目以降」になられているのでこの先の金利の見直しはありません。 確かにこの先金利は上昇基調ですから、金利上昇リスクに備える必要がないのは魅力的なのですが…。 個人的には借り換えされるべきだと思います。 ご質問者さまの場合は、借り換えにかかる諸費用を考えても借り換えにメリットがあるパターンです。 ところで、借換え住宅ローンの返済期間の契約について、とりあえず14年返済としていただくのはいいのですが、借り換え後の繰上返済はどのようにお考えですか? 一部繰上返済の手数料はどうなっていますか? 繰上返済による「期間短縮」は考えられませんか? 少なくとも、毎月の返済額が147,000円から131,605円もしくは137,433円に減少しますので、これまでの繰上返済のペースにその分上乗せできますよね。 期間短縮を考えられるのでしたら、今回銀行より提示されたうちの「3年固定」もありですが、期間短縮は考えないということでしたら「10年固定」がよろしいかと思います。 「変動金利」については、 ・変動金利の場合の適用金利 ・固定期間終了後、金利がどうなるか ・変動金利→固定金利への変更の場合、手数料はいくらかかるか といった条件次第です。 とはいっても、この先金利がどうなるかは誰にもわかりません。 私は、現在、金利商品を利用した資金運用を担当していますので、一般の方よりは「金利」というものが身近なところにあります。 より専門の方のお話をうかがう機会もありますし、データなども豊富にあり、この先の金利の予想をした上で運用の計画も立てなければなりませんが「分かりません」なんです。 (専門家にしても「再利上げ」の時期すらご意見がバラバラですし。) ご質問者さまにとって、どうすることが一番「得」になるかは、ご質問者さまならずとも、例え専門家であっても、現段階では、誰にも分かりません。答えることはできません。 別のご提案として、毎月の返済額156,488円までは無理でしょうか? 今から3年数か月ほど、現在の返済額である147,000円以上の返済に耐えられるのでしたら、償還方法を「元金均等償還」にされることをお勧めしたいのです(返済額が137,000円未満になるのは、6年半経過しなければなりませんし、131,000円未満になるのは9年近く経過した後です)。 これまでご質問者さまが契約されていた内容は「元利均等償還」といいまして、元金+利息の毎月の返済額を一定に保つものでした。 対して、「元金均等償還」というのは、毎月の元金返済分を一定にし、それに債務残高に対する利息が上乗せされ、その分を返済する…というものです。 ですから、毎月「返済額」は変わります。 そして、債務残高が多い返済当初は、元金+利息の返済額が多いが、年を経るにしたがって返済額が減少していくというものです。 最初は苦しいが後が楽…というパターンです。 これが選択できれば「借入額:1,940万円 適用金利:年利2.55%(10年固定) 返済期間:14年」という条件で借りられた場合、元利均等償還方式では > 23,088,744円 となる予想返済合計金額が22,842,288円にできるんです。 当面の毎月の返済額(元金+利息)は 1回目 156,488円、2回目 156,210円、3回目 155,965円、4回目 155,719円、5回目 155,474円、6回目 155,229円、7回目 154,983円、8回目 154,738円、9回目 154,493円、10回目 154,247円、11回目 154,002円、12回目 153,756円、13回目 153,511円、14回目 153,266円、15回目 153,020円、16回目 152,775円、17回目 152,529円、18回目 152,284円、19回目 152,039円、20回目 151,793円、21回目 151,548円、22回目 151,302円、23回目 151,057円、24回目 150,812円、25回目 150,566円、26回目 150,321円、27回目 150,076円、28回目 149,830円、29回目 149,585円、30回目 149,339円、31回目 149,094円、32回目 148,849円、33回目 148,603円、34回目 148,358円、35回目 148,112円、36回目 147,867円、37回目 147,622円、38回目 147,376円、39回目 147,131円、40回目 146,886円 といったカンジになります(元金の端数調整を初回に行う場合)。

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質問者からのお礼

いつも他の方へのアドバイスを拝見しており、私の質問にもお答えいただければ・・・と思っておりましたので、御回答いただけて大変嬉しいです。 >これまでの繰上返済で「期間短縮」はされなかったようですね。 当初住宅金融公庫より、現在残っている分プラス特別融資で800万円の融資を受けておりました。800万円は、一昨年どうにか繰り上げ返済で終了させております。期間短縮は、まったくしておらず借入金のみ少なくしたといった感じです。しかし、それ以降は繰上げ返済はまったくしていない状況です。 >個人的には借り換えされるべきだと思います。 このお言葉を いただけて踏み切る勇気がでました! >借り換え後の繰上返済はどのようにお考えですか? >一部繰上返済の手数料はどうなっていますか? 繰り上げ返済についてですが、固定期間中は一切繰り上げ返済ができない。と説明を受けております。 2年固定であれば、2年間は繰り上げ返済不可で、その後2年経過後に(金利見直し時)入金(繰り上げ返済という考えではなく、借入金を変更するといったニュアンスで説明を受けました)して、それ以降の借り入れ金額を変更するといった話でした。 その時に入金した場合の手数料については説明は受けておりませんが(聞いておくべきですね)固定期間終了後に引き続き固定金利を選択した場合は、固定金利選択手数料が¥5,250かかるそうです。 >繰上返済による「期間短縮」は考えられませんか? 現在147,000円から今後借り換えして返済額が変わった差額を 次の金利変更時に返済しようと考えております。 うまく表現ができないのですが、期間短縮(元金の減額)を1日でも早く行ないたいと考えているのが現状です。 ただ、3年固定でも、きっと浮く金額は(現在支払っている金額との差額は、合計で50万円程度) 50万円を3年後に入金し、また短気の固定金利を選ぶ・・・ 上記のように考えておりますが、「3年固定」よりも「10年固定」を選ぶべきでしょうか?? 文字数が足りない為、補足にも追加質問をさせていただいております。また、御回答いただけると幸いです。

質問者からの補足

お礼の欄にも追加質問をさせていただいておりますが、文字数の関係上補足欄と二つに分けさせていただいております。 申しわけありませんが、再度御回答願いたいと思います。 >別のご提案として、毎月の返済額156,488円までは無理でしょうか? 現状、少しきついかな?と思っています。 また、返済方法は、「元利金等払い」と決められておりますので、せっかく御提案いただいた【元金均等償還】はできないようです。 また火災保険のことをまったく考えておりませんでしたが、 現在公庫の火災保険(木造住宅です)のため、かなり安い金額で入っております(地震保険も加入しています) そのため、今後借り換えをすると火災保険の金額上昇も考えなければいけないのですが、銀行の方の話によると、保証内容が公庫のモノよりも価格は高くなるが、良くなると説明を受けましたが実際にはどうなのかまったくわからない為、これも頭を抱えております。 また、今回の借り換え手数料合計約31万円を借り入れせずに現金で支払おうかとも思っております。 と説明を受けましたが実際にはどうなのかまったくわからない為、 これも頭を抱えております。

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