工務店との新築の契約の注意点

質問

ある工務店から、そこで建てる条件で土地を購入後（建築条件付の契約にはなっていません。金額を払えばほかでも建てられます）、建物の間取りと費用の見積もりを話し合い、契約することになりました。
土地購入時の契約はその場で説明され印鑑を押しました。
土地と建物の合計で予算を伝えていますが、現時点で割引も入れて、土地の値段と家の見積もりの合計は予算ぎりぎりです。何度も話し合いましたが、多少間取りを削っても、あまり合計が減らないのです。

見積書を見ると、窓の値段など数まで細かくは書いてありますが、正直しろうとなので、契約後、さらに必要な費用があがっていくのではと不安です。
たとえばトイレや洗面所の棚や、窓の外の格子、雨戸、床下収納、台所の食器などの棚がないことに気がつきました。ほかにも迷うものが今は気づかないけれど出てくるのではないかと不安なのです。
費用がかさむなら、削りたいのですが、契約前にやるべきか、後では削れないのでしょうか。
契約をしたら構造計算に入るといわれましたが、間取りや費用は契約後では、変えられないのでしょうか。契約前に、間取りと見積もりはもらいましたが、一つ一つの設備、窓や棚など数や価格をどこまで細かく決めて・・・それによって費用が変わると思うので・・・契約を結ぶのでしょうか。

契約後にショールームに行くそうですが、その段階で費用を削ったり調整したりできるのでしょうか。

もしも費用が節約できるなら、ソーラー発電の設備を考えたいのですが、工務店は契約前に、ソーラーにするかを教えてほしいといいます。
建築費が膨れ上がらないならそうしたいのですが、決めにくいです。

また契約書は事前にもらって読み込むべきでしょうか？
予算の調整の仕方などご経験の方、ご存知の方どうか教えてください。
乱文お許しください。

回答No.8

tetetetemo · ベストアンサー

No.4です。
>建築条件付の土地契約ではありませんので、・・・・土地の売主に支払うとする契約です。

これって本当ですか？質問者さんの勘違いじゃないですか？
ちょっと“釣り”かなって、質問者を疑うくらいに矛盾していますよ。
建築条件付の契約じゃないのに、建築条件があり解除するのにお金がかかるって、、、、立派な犯罪ですよ。
ここじゃないと絶対にダメって理由があるのですか？
上記条件が本当なら、しかるべきトコロに相談に行った方がよいですよ。

＞相手の言い値で、・・・・総費用が値上がりしていくのはさけたいです。

避けれないでしょ。。。こんなデタラメな契約をする業者ですから。

＞まわりにそこで建てた家がたくさんあるので、悪徳であるとは思いたくないのですが、

場所はどこですか？　　その業者が悪徳かどうかは別として、まわりにそこで建てた家があると言っても、良い業者とは限りませんよ？悪徳で手広くやっているトコロなんて、沢山ありますからね。

＞契約してから詳細図面を・・・・、間取りが変更できなくなるのですね？

質問者さんが言われてる、仕様の確認は詳細図面が無くてもできます。本来は契約前に全ての仕様確認（一般の方ならビックリする位細かいトコロまで）をして、それを契約書に添付するプラン図か見積り書の内訳に明記しておきます。そして契約後に詳細設計で図面化をして確認決定します。但し、一般住宅で工務店が描く図面なんて、簡単なモノですけどね。
構造計算が終わった後の間取り変更は程度にもよりますが、基本的には無理ですね。

＞契約前の仕様の確認となると、だいたいのランクをきめておくということになるのでしょうか。
＞メーカーのどのタイプかを確定させて、すべての金額を確定するということでしょうか。

契約までに時間があるなら、実物をみて品番まで決めても良いですし、ランクだけ決めておいて、後にショールームで確認して決定するものもあります。ただし“だいだい”はダメですよ意味ないですから。

＞疑心暗鬼になって細かく確認するのも相手に失礼なのかと思いながら、心配です。
この考えがは絶対にヤメて下さい。疑心暗鬼になる必要はありませんが、細かく確認することは失礼ではありません。請負契約をするという事は、大金をだして買い物をするということです。大金を支払うのにどんなものになるか分からないのはおかしいでしょ。
普通の業者なら、施主が細かく確認することを喜びますよ。

『建築条件付の土地契約』って買主にとって一番不利な取引なんですけど、それより質問者さんの場合は悪いですよ。まさか、そのうえ土地のローンが始まっていたり、税務署から税金の通知とかきてませんよね？　因みにローンは利用されますか？どんな風に組んでいます？

土地の契約書の原本は貰っていますか？　契約書に『ほかの業者で建てる場合は、建築条件を解除するための料金をその工務店＝土地の売主に支払うとする』って明記されていないんじゃないですか？

お礼

お礼が遅れました。
ご心配ありがとうございます。
土地はローンを組んでいません。契約書にほかの業者に立てる場合の解除の料金が書いてあります。
不利な契約なのではないかと思い、神経をすり減らしていました。
ただ、工務店のかたは聞いたことには説明してくださるので、その点、話し合いで解決できるところがあるのかと思っています。

家の間取りと設備のランクの確認を話し合いでしました。細かい品番まではまだ決めかねています。
契約までが勝負？と思い頑張ります。

回答No.9

dokatan

見積もりがでているということは、建設会社さんがこれの値段ということを想定していれていると思います。
○○○同等品だと思いますので機種名等を教えてもらいカタログにてらしてみればわかると思います。
このような見方をしたらこのような値段になります。サッシとかも○○メ－カ－のこのサッシで見積もりしています。とか
裏付けが必要なきがします。なんでもそうですが、想定して値段をいれていると思います。その辺をお聞きになられたら
よろしいいのではと思います。通常は概算金額はじき出し顧客が同意したらその予算内でおさめて顧客に渡すべきだと
かんがえます。通常はのやりかたは一般的に概算図面を作成し過去の物件を参考にして値段をはじきだすのが普通だと思います。わからないのが地盤ぐらいになると思います。したがっって基礎支持地盤につういては、契約後簡易な地盤試験
を行い決定しますので本見積もりからは削除しますとかになると思います。地盤の試験をしてみると杭が必要になったりする場合が有るためだと思います。地上部は想定でわかるわけですから値段ははじけるわけです。このぐらいの仕上げレベルだと
工事費はいくらになります。それを坪単価でわると　たとえば40万/坪となりますという具合です。これらは建設会社でバックデ－タ－をたくさんもっているからはじけだせるわけです。

お礼

ありがとうございます。
カタログを取り寄せて、確認中です。
ただ、カタログに値段がわからないものもあり、仕様を変えるときの値段の目安がわからず、
工務店に確認しなくてはと思っています。
見積もり内ですませたいと強く思っています。
丁寧に説明をありがとうございます。

回答No.7

kei1966

基本的に知りたいことは全部相手に回答を求めてください。
裏口も押入れの中身も聞けばすぐに答えられるはずのことです。
詳細に決まっていない契約書、仕様書、図面はあなたのことを守りませんよ。
時間がかかっても契約時には納得して契約することです。

お礼

ありがとうございます。
今見積書を見直しているところです。
思いつくところで、カーテンレールがない、間取りにある裏口ドア代がない、窓の大きさがちがうなど、疑問点が出てきたので、まずはここからたずねようと思います。
あまり疑って細かく聞いては信頼関係が崩れると親は言いますがとりあえず不安を解消するために聞いてみます。

家を建てるのは大変な労力ですね。
、

回答No.6

nabituma

当たり前ですが、仕様を決めて契約、それ以後は契約に従うということです。
つまり間取りも変更事項も徹底的に詰めて値段も納得して印鑑を押すということです。

契約した後は、棚がいらないから外すといっても基本安くなりません。
棚をつけたいといえば当然、費用が増えます。
そのほかできる変更とできない変更がありますが、当然すべて価格にかえってきます。
特に間取りとか、窓の位置、構造なんてのは、絶対に確定しておくべきことです。

車を購入してから色は赤の方がよかったとか、エンジンはもっと大きなのがよかったといっても
後の祭りですよね。たいてい。
変えられるのはオプションの座席のシートカバーとか小さなものだけです。

お礼

アドバイスをありがとうございます。

工務店は、クローゼットや靴箱の位置は間取りに書いてきていますが、その仕様・・・どのタイプかの確認まではしていません。
窓のタイプ、洗面台、シンクなどもそうです。
契約前にカタログで見せてもらってつめておくということでしょうか。

契約時の金額から大きく膨れるのが一般的ならば、契約時の金額をその分減らすため、見積もりの取り直しになるかと思いました。
契約後、棚を減らしても安くならないとなると、余計に金額をつめておかないといけないですね。

回答No.5

dokatan

基本的には、間取り等を固めてから契約なさるほうがよろしいと思います。間取り等を変更するとそこに地震の時に耐える
筋違い等がはいらなくなったり、ソ－ラ－等を屋根にのせるかのせないか決め手おかないと、その部分を受ける材料がもたなくなったりします。建物はどのようになさりたいかによって設計されますが、いろいろの条件でできなくなる場合があります。建物はまず構造的に地震や風等にたいしてもたなければなりません。また要求機能を満足しなければなりませんし、
建築基準法や消防法等も満足しなければなりません。建築確認申請を出し受理されてから工事着手になります。
建物が完了すると完了検査があり問題なければ検査済み書がおります。ショ-ル-ム等はデザインがこのような感じになりますとかというイメ-ジを見るためのものです。計画段階で吟味し設計されそれを確実に管理され顧客にひきわたされる。
これが一番大事だと思います。あとでなんとかという考えはもたれないほうがよろしいと思います。
きずいたことをかかれておいて建設会社さんに確認されて、最終的に図面をかかれた方がトラブルもないような気がします。
あとでなになにをするというと無理が生じることが多いと思います。これらがトラブルにつながるように思います。

お礼

アドバイスをありがとうございます。
間取りを何度も相談しl、この間取りでこの見積もりでとお願いしました。次に契約しましょうとなり、すぐ構造計算をするといわれました。
ただ、契約前に、窓などの大きさを確認してくださいといわれましたが、数字で見ていても、ほかの住宅だどんな大きさなのか測りに行くわけにも行かず、漠然としていて判断がつきません。もしかしたら大きさによっては予算の節約になるのかなと思いました。そこも金額まで細かく決めるのでしょうか。

クローゼットのタイプも指定してませんが見積もりは出ています。照明も一式の値段でどこに何をつけるのかこれがどの程度のものなのか確認してからの契約でしょうか？

正直どこまで細かくしなくてはいけないのか・・・いつまでたっても家が立たない気がしています。

回答No.4

tetetetemo

＞ある工務店から、そこで建てる条件で土地を購入後（建築条件付の契約にはなっていません。金額を払えばほかでも建てられます）建物の間取りと費用の見積もりを話し合い、契約することになりました。

？？？そこで建てる条件で土地を購入してるのに、建築条件付きじゃないって、どういうこでしょうか？

＞金額を払えば、ほかでも建てられる

「別の工務店にお金を払えば」という意味ですか？それとも「別の工務店に頼むためには、土地の売り主にお金を払う」という意味ですか？

とりあえず建築条件の付いていない土地を購入し注文住宅で家を建てられるとして、お答えしますが

質問者様は安く家を建てたいとお考えですよね、それであれば工務店（2～3社）に予算や仕様など、ご自身の希望を伝えて、プラン図と見積書（できるだけ詳細なもの）を作成してもらって下さい。見積内容には後から追加が発生しないように、『トイレや洗面所の棚や、窓の外の格子、雨戸、床下収納、台所の食器などの棚』などは含むようにして貰って下さい。
それと、ほかの工務店からも見積りをとっている事は、各工務店に伝えてしっかり競わせて下さいね。

＞契約をしたら構造計算に入るといわれましたが、間取りや費用は契約後では、変えられないのでしょうか

工務店により違います。普通（？）、注文住宅などでは契約後に詳細図面を作成し再度プランや仕様の打合せをしてから、構造計算や確認申請を行います。構造計算や申請になれば変更は出来ませんが、それまではできるはずです。（設計契約等がある場合は、段取りは変わります。）

＞契約後にショールームに行くそうですが、その段階で費用を削ったり調整したりできるのでしょうか。

キッチンや、お風呂等の、設備のショールームですよね？　恐らくそこで、仕様の確認をするんでしょうね。見積りで、安いモノや施主が納得のいかないレベルの仕様になっていれば、ここで金額ＵＰの変更になります。勿論、downすることもあります。

＞もしも費用が節約できるなら、ソーラー発電の設備を考えたいのですが、工務店は契約前に、ソーラーにするかを教えてほしいといいます。

ソーラーを付ける場合と、付けない場合では金額が大きく変わりますますので、工務店としては極力教えておいてほしいでしょうね。
取敢えず、ソーラーの見積りをだして貰って検討してみてはどうでしょうか。
因みに、ecoの為にソーラーを付けようと考えているのでしたら良いのですが、光熱費と工事費を比べてトータル掛る費用を安くしようと考えているのなら、ヤメた方が良いです。諸条件により変わりますが、ほとんど安くなりません。

＞また契約書は事前にもらって読み込むべきでしょうか？
事前にもらうのが良いでしょう。分からない事などがあれば、理解できるまで説明を受けて下さい。

＞予算の調整の仕方などご経験の方、ご存知の方どうか教えてください。
基本的には、契約前に見積り内容を確認して、漏れが無い様に予算内で納得のいく仕様で決めて下さい。
契約前だと工務店も値引き交渉に答えてくれますが、契約後の変更や追加は、ほぼ工務店の言い値になります。悪い工務店などは、安い仕様で見積りをして契約してから、追加変更でガッポリ儲けをだすようにします。

長々と失礼しました。家を建てるのはとても労力がいります、安くて良いものとなりますと尚更ですが、どうが頑張って下さい。

お礼

親身にありがとうございます。

建築条件付の土地契約ではありませんので、建築までの期間や契約にいたらなかったとき白紙になるなどの文言は土地の契約書にはありません。

ですが、その工務店で建てることになっていて、ほかの業者で建てる場合は、建築条件を解除するための料金をその工務店＝土地の売主に支払うとする契約です。

契約後に、その工務店で建てるしかない立場で・・・すでに土地購入時点そうなってますが。・・・相手の言い値で、必要なのに見積もりにかけていた設備をどんどんつけたし、総費用が値上がりしていく
のはさけたいです。

まわりにそこで建てた家がたくさんあるので、悪徳であるとは思いたくないのですが、モデルルームは、施主さんの意向で、最初の予定より豪華になってしまった家ばかりでした。うちはできれば予定通りの値段で建てたいし、契約時から大きく費用を上回りたくないのです。

もう少し教えてください。契約してから詳細図面をもでらう・・・tetetetemoさんの言う段取りになるのかなと思いますが、契約前にそういった詳細図面があると仕様の確認がしやすいのですが、契約後になるのでしょうか。すぐにも構造計算に入るといわれたのですが、間取りが変更できなくなるのですね？

契約前の仕様の確認となると、だいたいのランクをきめておくということになるのでしょうか。
メーカーのどのタイプかを確定させて、すべての金額を確定するということでしょうか。
疑心暗鬼になって細かく確認するのも相手に失礼なのかと思いながら、心配です。

回答No.3

kei1966

たくさんの情報をきちっと決めてから契約です。
今すでに予算ギリギリならちょっと厳しい打ち合わせになりそうです。
とにかく今の仕様をもらって、自分の希望と質問を全てまとめて口頭でまず金額相談。
優先順位と最終予算を想定して、詳細設備の打ち合わせも事前にしておきましょう。
別にメーカーとシリーズだけ聞いて自分でショールームで決めてきたっていいんですよ。
やりたいものとやれるものをそこから比較すればいいのです。

契約後も変更契約を持って変更はできますが、それは予算の狂い出しです。
予算がギリギリであればある程、契約前に詳細決めて覚悟を決めなければいけません。

設備を決めるためにも間どりは第一に決めるべきこと。
欲しい設備のために坪数を後から削るのはとても心苦しいところです。

誰でも、住宅を買うということにプロではありません。
でも、納得できる買い物をするには、それなりに勉強と努力が必要です。頑張って下さい。

お礼

丁寧にありがとうございます。
予算にあわないなら、あうような間取りをおしえてほしいといったのでが、多少間取りを少なくしても、割引がすくなくなるのか、合計金額はそんなに変わらないのです。
子供もいるので、部屋数は減らさないほうがいいとも言われますが、ベランダが大きいので、そういったところで節約できないのかと思うのですが、提示される間取りは、部屋のバランスからかベランダを大きく取るタイプばかりです。
間取り図を見て、見積もりを見ても、一式の値段の部分もあり、仕様まで書いてない設備もあり、サイズが書いてあっても、写真でもみないとイメージがわきません。
そういえば、多分この窓はシャッター付じゃないな、このクローゼットはどんな棚なのかなと気がつく感じで、相手はそこまでつめて説明されません。
この見積もり以外で最低限必要なものはありますか？と聞きましたが、大体大丈夫ですといわれました。・・・裏口がどんなタイプなのかとかも確認してません。
家の内装の一つ一つもカタログなどで確認してからの契約なのでしょうか。
契約まで、時間をかけるものなのですね。

回答No.2

atelier21

契約書＝書かれた内容を造る
　　　　書かれてない事は無しです
見積書＝設計図書に基づいて数量・単価等を算定する
設計図書＝何を如何に作るかの基準です
　　　　　設計者が遣った方が良い
設計料＝設計施工一環の方が安いですよと言うが
　　　　其の中に設計料も入っているのです
　　　　施工社にして見れば、チェックされる設計者は邪魔
　　　　何より専門家を味方に付けられる
　　　　安くしたいなら尚の事設計者を使うことです
工事費＝設計者がチェックすると適正になる≒安くなる
　　　　施工社は利益重視＝得意なものを使い造りたがる
見積もり合わせ＝設計図書が出来たら、複数業社から工事費見積書取ります

お礼

アドバイスありがとうございます。
着実な方法ですね。
残念ながら、ほかの業者を間に入れにくい状況です。
ほとんど建築条件付です。
間取り、見積書のほかに設計図書を見せてもらって、細かく合意してから契約なのでしょうか。

この工務店のやり方はそうでないようで、費用が膨れ上がりそうで怖いです。設計図書をくださいと要求すればいいのでしょうか

回答No.1

yasuto07

土地ののみの購入にして、家は別の会社がいいでしょう。見積もりがしっかり出来るようなデベロッパーまたは、町の建設会社。

通常、家の話は、家のすべてのこと、窓、壁、屋根、クローゼット、据え付け器具、電気、水道、等、すべて、見繕っての見積価格がでなければ、印鑑は押せません。

けっこう、坪４０位で、引き受けますくらいの大工も居るかもしれませんが、かなり、あとで、大変なことになるのが、想像できます。

ですから、いえは、あと、２－３業者と、はなしあい、最初の間取り図ができているのなら、それをこぴーして、建築会社めいだけ、きりとって、次の業者と、価格をはなしあってください。それを、４－５軒、つづければ、納得いく、業者、価格が出させると思います。

お礼

さっそくありがとうございます。

地元の工務店で、土地を売り、そこに自社の建物を建てるパターンです。
建築条件付ですが、土地契約時にたとえば三ヶ月過ぎて建物の契約にいたらなければ白紙の文言はなく、通常の土地契約でした。

ほかの会社で建てるのは、古くからの知り合い、地元ということもあり、難しいです。・・・土地契約書に書かれたお金を払えば、ほかでも建てられますが。まわりもそこで建てているので言いにくいです。

以前に、ほかの建築業者に土地探しをお願いしていたところ、建築条件がはずせるかもしれないと同じ場所を紹介され、間取りと見積もりを提示され、そのときさらにほかの業者でも見積もりを取ったので手元にあります。その後、建築業者から建築条件をはずせなかったといわれ、つきあいはなくなりました。今回の間取りの参考にはしていますが相手には伝えていません。

窓をどこにつけるかやおおまかな大きさなど間取りに関することは、間取りの図面で確認できますが、窓やクローゼットが具体的にどんな仕様なのかなどは、こちらではイメージできません。
見積もりも、数と値段が書いてあるだけです。たとえば照明も間取り図にはどこに何をつけるかはかいてなくて、見積もりは一式の値段です。
相見積もりをとらない契約はありえないでしょうか。