建築条件付の契約のタイミングについて

質問

建築条件付の土地で、なかなかのものがみつかりました。

始め、大体どのくらいの建物が建って、どのくらいの金額になるか出してもらいました。
標準仕様だったので、お風呂は大きくしたいなど希望を伝えて再度見積もりを出してもらうとかなりの予算オーバー。
再々度、予算を伝えて見積もりを出してもらいました。建物のボリュームをおさえ、あちらの方曰くサービスもして、予算内に収まりました。

「もう言うことないですよね？奥さん！」
と言われ、確かに・・・と土地＋建物の契約を来週することを約束しました。（ちなみに土地の買付証明書にはすでに印を押しております）

しかし家に帰ってよくよく考えてみると、これから間取りを調整したり、サッシや建具を選んでいく中で、ちりも積もれば・・・という感じで値段が上がっていく気がするのです。（見積もりはお店の方はウン百万上がることはないと言っていましたが、正直１００万でも厳しいです。

間取りも建具も外観も設備も決定した上で、値段を見て、初めて「契約」ということはできないのでしょうか？
こちらとしても、ここでお願いしたいと思っているので、予算におさまれば、よっぽどやっぱり契約しません、ということはおきないとは思います。ただ、不安なまま契約するのがちょっと抵抗があるのです。

一般的にはどういうものなのか？教えてください。

回答No.8

newhouse07 · ベストアンサー

実際に建てる家の詳細を決めるにはもっと時間がかかると思いますが、それまで契約を待ってもらうことは無理だと思います。契約の流れとしては
１）契約の締結＋手付け金支払い
２）実際に建てる家についての詳細な設計・打ち合わせ
３）家の仕様について合意に至ったら建築に取り掛かる＋一部金支払い
４）完成＋残金支払い

　こんなところでしょうか。＃７で自主ルールについて書かれていますが、これはあくまでも倫理基準のようなものなので法的な拘束力はないと思いますよ。協会参加企業であれば協会から指導してもらえると思いますが、非参加企業に対しては強制力も指導力もないと思います。
　あなたの相手の会社が「当社では土地と建物とを同時に契約してもらうことになっている」というのであれば、その条件で契約するか、契約をあきらめるかのどちらかしかありません。

　どうやって自分を守るのか.....
１）手付け金を最小限の額にする
２）やめたときの違約金等についてしっかりと確認しておく

　実際に建築に入ってからでは多額の違約金がかかってきますが、それまでの間であれば通常は手付け放棄ですむかと思います（ただし、あらかじめしっかりと確認しておいてください)。
　手付けを多く払った場合、今後の交渉で不利になります。間取りを変更したり、品物のグレードを変えたり...高くても相手の言うままの金額で契約するか、標準の安い仕様で我慢するしかなくなってしまいます。最悪手付け金をあきらめて契約を白紙に戻すことができますが、100万、200万という手付けを打ってしまってはそれもままなりませんね。

　契約する気が十分あるところを見せて、手付けを最低限度の金額で済ませることをお勧めします。

お礼

手付けは少なめにしておこうと思います。
やめたときの違約金ですね。しっかり確認します！

ありがとうございました。

回答No.10

barrinno

ＮＯ７です。以下、訂正します。

ＮＯ７です。
ＮＯ８さんが自主ルールに付き法的拘束力はないと仰ってますが、これは誤りです。・・・

回答No.9

barrinno

ＮＯ８です。
ＮＯ９さんが自主ルールに付き法的拘束力はないと仰ってますが、これは誤りです。
確かに宅建業法では法的拘束力はないですが（広告表示においては宅建業法３３条により拘束されます）
建築条件付宅地販売の場合に停止条件を担保しないのは独占禁止法により拘束されます。
停止条件とは「土地売買契約後、３ヶ月以内に・・・」と言うものです。その物件の広告があれば見てください。明記されているはずです。

宅建業者がその土地売買契約書に停止条件を明記しない事自体が購入者を不当に拘束する事になるので、必ずそれは明記されます。
契約書に明記されている事に対して、「うちは同時契約してもらっているので・・」が通用するんでしょうか？
ＮＯ９さんが自分を守るためにはと書いておられますが、私が思うに自分を守る進め方は、工事請負契約を土地売買契約と同時にしない事だと思います。あとで追加発生して解約したいと思っても工事請負契約をしていないんであれば全額返金（土地売買分の手付け）にて白紙解除できるんですから。。

ただ、今の段階で工事請負契約をずらすと言えば業者は嫌な顔すると思います。ひどい業者なら停止条件つけているにも拘らず同時契約じゃないと契約しないと言い出すかもしれません。
とりあえず、業者に図面、見積もりにまだ納得していないので工事請負については日をずらしたいと申し出る事をお勧めします。

お礼

気持ちよく建築にかかりたいと思うので、業者の方とも険悪になりたくないなぁ、というのがあって強気になれない部分もあります。

とりあえず、土地契約だけにしてもらえるよう、申し出てみたいと思います。

ありがとうございました。

回答No.7

barrinno

こんばんは。
建築条件付宅地販売とのことでお悩みのようですが、根本的に見落としている事がございます。
それは土地契約と工事請負契約を同時にする必要はないのです。
どう言う事かと申しますと以前、建築条件付宅地販売について、その上物について指定された建築物（自社建築、指定業者建築）を建てなければならないとの取り決めは不当に購入者を拘束するとの公正取引委員会より指摘があり業界では独自にルールを決めました。広告の明確な表示と購入者に対し一定期間の検討期間を設ける事が主な点です。
以下の通りです。
－不動産の表示に関する公正競争規約－（不動産公正取引協議会）
第３章に建築条件付宅地販売についても取り決めがございます。

第３章　建築条件付土地取引における建物に関する表示及び自由設計型マンション企画に関する広告表示（建築条件付土地取引に関する広告表示中に表示される建物に関する表示）
第６条　前条の規定は、建築条件付土地取引に関する広告表示中に表示される当該土地に建築すべき建物に関する表示については、次に掲げるすべての要件を満たすものに限り、適用しない。
（１）　次の事項について、見やすい場所に、見やすい大きさ、見やすい色彩の文字により、分かりやすい表現で表示していること。
ア　取引の対象が建築条件付土地である旨
イ　建築請負契約を締結すべき期限（土地購入者が表示された建物の設計プランを採用するか否かを問わず、土地購入者が自己の希望する建物の設計協議をするために必要な相当の期間を経過した日以降に設定される期限）
ウ　建築条件が成就しない場合においては、土地売買契約は、解除され、かつ、土地購入者から受領した金銭は、名目のいかんにかかわらず、すべて遅滞なく返還する旨
エ　表示に係る建物の設計プラン（参考プラン）について、次に掲げる事項
（ア） 当該プランは、土地の購入者の設計プランの参考に資するための一例であって、当該プランを採用するか否かは土地購入者の自由な判断に委ねられている旨
（イ） 当該プランに係る建物の建築代金並びにこれ以外に必要となる費用の内容及びその額
（２）　土地取引に係る第８条に規定する必要な表示事項を満たしていること。

第６条１（イ）の相当な期間とは公取の指摘を受け新たに設けた留保期間の事で、土地契約から工事請負契約までの期間のことです。通常３ヶ月以内と言うのが一般的です。
つまり、質問者様は来週、土地売買契約と工事請負契約を同時にされるとの事ですが、土地売買契約のみ執り行い工事請負契約は打ち合わせ完了後、納得されたものが出来るまでしなくても良いのです。
ついでに同時にされる予定の土地売買契約書には必ず以下のように記されているはずです。
（工事請負契約は土地売買契約締結日より３ヶ月以内に締結するものとし、万一履行されない場合は本土地売買契約は白紙解除となり、預かり済み手付金は無利子にて甲に返還するものとする。）
納得されてから工事請負契約は執り行いましょう（＾＾）

お礼

私もそう思い、土地の契約だけしようと思ったのですが、なんだかんだと言いくるめられてしまいました。
こちらも悪意があるわけではないので、土地だけ契約してやる気を見せようと思ったのですが。
詳しくありがとうございました！

回答No.6

kano221

見積金額を１００万超えることが厳しいとなると不安ですね。
ＮＯ．４さんのおっしゃっているとおり、諸経費にかなりの金額がかかります。
外構をＤＩＹ、カーテン・照明を安いものにしても、
下水道負担金、水道負担金などで１００万近くなります。
冷暖房設備、換気システムなどでも大きく金額が動きます。
見積に含まれていますか？

我が家は現在建設中です。建築条件の無い土地を購入後、
地元工務店にお願いしました。工法、建築資材、設備、間取り、外観などを
全て決定してから見積が予算内であることを確認し、手付金を支払い「正式契約」となりました。
（設備について：キッチン、ユニットバスは決定、
床材、ドアなどはグレードのみ決定しています）

お礼

上記の部分（外構・水道工事等）は見積もりに入っています。
「これ以上金額上がりませんか？」をしつこく聞いているので。。。

見積もりから少なくなる部分も出てくるならいいのですが。

回答ありがとうございました。

回答No.5

nonbay39

その土地が流れても良いのであれば、契約は自分が納得してからした方が良いでしょう。
　納得できなければ縁が無い土地だったということです。

　通常考えられないほどの金額の買い物ですし、コンビニでぽてちを飼うようには行かないでしょう。不安も山ほど出てきて当たり前でしょうし。

　ただ、間をおけば置くほど契約しないと言う方向に向かいがちなので、契約するつもりがあるのならば、あまり伸ばすのは良いことだとは思えません。

　「思い立ったが吉日」だと思います。思い立たなければそれまででしょう。

　どんなに不満が無いように計算しつくして、家を建てたところで、やはり不満は出てくるものでしょう、特に変更に変更を重ねてしまうと初期に少し見直した程度の物の方が良かったという可能性は否めません。

　あなたの場合結局その建築条件付き土地を買うことの方がメインになると思います。だからその辺りは上物契約についての自由度が若干下がります。当然他人がその土地を買いに来ればどうなるかは明らかでしょう。建て売り住宅と似た状況は生まれます。
　住宅を建築するにあたって、土地が偉いか建物が偉いかと言えば断然に土地の方が偉いのでこのあたりは仕方ないでしょう。

　なお、土地を既にお持ちの方ならば気に入った見積額とプランが出てくるまで契約しないというのは当然でしょう。

お礼

そうですね。
最初に戻って考えると、私たちの条件にあうものを考えるとこの土地の建築条件付だったのです。

与えられた条件の中でベストを尽くしたいと思います。

回答No.4

hkinntoki7

下記流れを参考にしてください。※建物の標準プランがあり建物の概算金額が決まっている場合。
○宅地建物取引主任者との重要事項説明書の読み合わせ・重要事項説明書押印・土地売買契約書／建物建築請負契約書の押印・手付金支払。収入印紙代が５万円位掛かります。
○土地＋標準プラン建物・諸費用－頭金の借り入れ金額のローン審査申込。自分で審査を受けると同時にローン特約を悪用した無作為による解約を防ぐため販売業者の取引先金融機関でのローン審査も受けることになるはずです。建物の設計打ち合わせ開始。
※ローン特約条項とは一定期間に融資審査が下りなかったときに契約を白紙撤回し手付金を全額返金する契約。
以下、ローン審査が通った場合ですが、
○建物の設計がある程度、終わり基礎工事に入れる段階になったら土地代金残額分を支払。土地代金を頭金で決済できなればこの翌月から家賃とローン返済の二重生活に突入します。
○建物の内装外装が最終決定したら標準から変更分のオプション割増分に付き注文書（契約書）に押印をします。
○完成後、現場監督と最終確認。
○オプション分も含め、建物代金の残金の支払と鍵の引き渡し・登記が行われて終了。

＞間取りも建具も外観も設備も決定した上で、値段を見て、初めて「契約」ということはできないのでしょうか
→多分、難しいでしょう。できるとしてもそれなりの金額は取られるはずです。また、気をつけた方がよいのは標準で選べる物はある程度数が出るのでＨＭが安く仕入れています。ですので、それ以外の物品を選ぶ場合、仮に標準品より安い物を選んでも追加料金が発生する可能性があると言うことです。おそらく、建物代金の２割から３割位は追加費用がかかるはずです。また、新居のカーテン・エアコン・照明・家具・引っ越し費用等で２００万位掛かります。
　結論としては頭金をいくら用意されているかわかりませんが頭金を減らし、多めに借り入れをされ余ったら繰り上げ返済する方法がお奨めです。自分は金融機関の担当の方から再三再四借入金額で足りるのか言われました。追加料金について全く計算に入れていなかったため結局、株を処分する羽目になりました（泣）　どこまで標準プランに入っているかわかりませんが１００万でも厳しいとなるとかなり妥協しなければならないかも知れません。
　とりあえず、販売会社の担当に支払時期に関して確認した方が良いです。

お礼

私が説明を受けた流れもそのようなものでした。

最後の「支払時期」というのはどういうことでしょうか？
というのも、「融資が下りたら建物の上棟の頃に一時金支払いがあるのですが、２００万ほど口座に残してあとは支払ってもらえますか？」と言われました。断る理由が思い浮かばずＯＫしてしまいました。。。

回答No.3

katsuyoshi

建設請負会社と建売業者の違いが出ているようです。
請負だけをしてきた会社は、お客様の注文どうりに見積もりを取り、請け負うのですが、建売業者は、売りたい金額があるので、そなかに収めようとします。
建築条件付き、建売です。
請負に慣れていない、営業に合わせる必要もなく、
＞間取りも建具も外観も設備も決定した上で、値段を見て、初めて「契約」
すべて、決めてから契約してください。

お礼

そうですね。注文住宅というより建売って感じです。基本的に標準仕様がありますし。
回答ありがとうございました。

回答No.2

noname#45516

注文住宅である限り、建具や設備や照明やカーテンは選んでから見積りをしてもらうべきです。せめて、形とグレードくらいは決めておいてください。食器洗い機が必要なのか、食器棚は備え付けなのかあとで買うのか、全て考えてください。
　間取りの調整という言葉がありますが、これはもう、ミリ単位で調整しなくては見積りが出せません。役所用の図面を作り届けを出した後では、原則変更することはできません。これは追加云々ではなく、不可能です。
　値段から逆算しておさまるようにお任せで良いなら構いませんが、こだわりがある場合は全てを図面か見積もりに反映させてから契約してください。図面と見積りに書いていないことは、いくら口で伝えていても「無いもの」と捉えるのが業界の常識です。

お礼

そうします！
確認申請用の図面はあとで変更できると言っていましたが、どういう意味だったのか・・・。
勉強不足で話が進んでいるのでいけないですね。
ありがとうございました。

回答No.1

lexsior

＞間取りも建具も外観も設備も決定した上で、値段を見て、初めて「契約」ということはできないのでしょうか？

上記はまだ決められていないという事でしょうか？普通は決めてから請負契約をするものだと思うのですが・・・
また、どんなに考えて打ち合わせをしても実際に施工が始まり現場に行くと『あぁしたい！こうしたい！』という所が出てくるので追加工事は発生すると思います。
最低限の仕様は決めておいたほうが良いと思いますし、これから先どのような変更で追加が発生するか事前に聞いておいては如何でしょうか？

お礼

はい、決めてません・・・
手付け金はいつ頃入れるものですか？
ほんと向こうの思うつぼですね・・・。怖いです。
もう少し細かく決まった上で契約したいと伝えてみます。