隣地を同時購入すれば建蔽率オーバーでも問題ない？

質問

全くの素人なので、良く分からないのですが、相談させてください。
とある中古物件を購入するのですが、その建物は売主がセルフビルドで建てた作業小屋があるために、建蔽率と容積率がオーバーしており、現在違法建築となっています。つまり増築した時には建築確認を取っていないという事だそうです。その物件を購入するに当たり、住宅ローンが利用できないという事で、結局、隣地15坪ほどを同時に購入する事にしました。

購入するにあたり住宅ローンを使いたいので、銀行と相談したところ、隣地を同時に購入するという事を条件に住宅ローンは可能になるとの説明を受けました。しかし、ここからが分からないのですが、この建物を役所から壊せと言われたくないのと、将来売却する時に有利なように、合法な建物にしたいと思っています。
その場合、何か届け出をしなければいけないのでしょうか。それとも隣地を購入した時点で、もう合法な建物になっていると考えていいのでしょうか。

建物が建っている土地と追加で購入する隣地の15坪は別の人の所有ですが、同時に購入するので、結局二つの土地が同時期に僕の名義になります。その二つを合わせると、今建っている建物の建蔽率と容積率はクリアされるという状況です。
明日か明後日にでも、住宅ローンの仮審査の結果が出て契約になるので、至急ご回答いただけるとうれしいです。よろしくお願いします。

回答No.3

佐藤 直子（@n-space）

敷地が準防火地域や防火地域ではなく、後で増築された作業小屋が10m2（約6帖）を超えていなければ、
増築部分の申請は不要ではあります。
建ぺい率や容積率のみであれば、二筆分の合わせた敷地で考えればいいとは思います。
ただし、合法かどうかはそれのみでクリアできるものではなく、
他にもいろいろ法規がかかってくるため、なんともいえません。
将来の売却は、更地にして敷地のみ、あるいは敷地のみの価格から建物の解体費用を差し引いた額でなければ難しいのでは？（最低でも、作業小屋は解体）建ってるものにもよるのですけどね。
建築物の検査済証が残っていて、合法であることが証明されるのであれば経過年数によっては建物の価値も出るかもしれませんが。
準防火地域や防火地域だったり、増築部分が10m2を超えているようでしたら、今からでも増築の申請をし、合法にすべくいくらか改修をすれば、合法におさめることができるかもしれません。そのあたりは設計士、建築指導課などで相談が必要です。

お礼

回答ありがとうございます。

建蔽率とかだけの問題では無いんですね…。物件は町はずれの畑に囲まれた場所なので、防火地域や準防火地域では無いようです。母屋の家の方はちゃんと建築確認もできているのですが、作業小屋は車庫も兼ねていて、結構大きな建物にも関わらず、検査済証と言うものはなく、建築確認も取って無いようです。もう古い建物なので今から建築確認を取ってと言うのは難しいので、とにかく壊せと言われない事を望んでいます。

佐藤 直子（@n-space） プロフィール

一級建築設計事務所を開設しています。住まいに関しては、安全で安心、居心地の良さのほか、動線・収納計画や美しいインテリア、コスパの良さなど、様々なご提案をいたしております。店舗や賃貸物件などでは事業計画...

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