中古一戸建て不動産屋選びについて

質問

中古一戸建ての購入を検討しています。

物件探しのために、近所にある不動産屋Ａ社に何度か行き、色々と提案をいただいたのですが、
なかなか良い物件が見つかりませんでした。

そんな時、偶然インターネットでＢ社取り扱いの良い中古物件を見つけ、資料をＢ社からメールでいただきました。
資料には「Ｂ社専任物件」と記載されていたのですが、Ａ社に「取り扱っているか？」聞くと「紹介できる」という事だったので、
Ａ社に物件の内覧に連れていっていただきました。

そこで質問なのですが、この物件を購入する際に、

(1)売主と価格交渉は、近所のＡ社or専任物件のＢ社どちらの不動産屋にお願いする方が値引きは有利になりますか？
（Ａ社から購入するとなると「売主→Ｂ社→Ａ社→買主」という構図になるので価格が上がってしまうのでは？と心配しています。）

(2)現段階で、Ａ社からＢ社へ変更しても問題はないのでしょうか？

分かりにくい説明で申し訳ありませんが、アドバイスをお願いいたします。

回答No.2

takapiii

宅建業者です。

今更言っても後の祭りですが、B社から資料を貰ったのなら、B社を媒介業者にした方が値引きがあった可能性があります。しかしA社と内見してしまった以上、A社を飛ばしてB社と媒介契約をする事は一般的には良い事とされていないのはNo.1の方が書かれている通りです。
とは言え、不動産業でもない方が、そのような言ってみれば暗黙のルールのような事を知らないのは致し方ありませんね。

通常、媒介業務は報酬額の上限が業法で決められおり、売主から売買価格の3%＋6万円+消費税、買主から同様の3%＋6万円+消費税となっています。
B社は専任媒介契約を売主と交わしているので、売主が払う媒介報酬は必ずB社に入ります。もし貴方がB社と媒介契約を交わせば、B社は買主からも同額の報酬が貰えるので、全体の報酬額が6%＋12万円＋消費税になり、報酬額が大きくなる分、値引きが可能になる事もありますし、快く売主に対し値引き交渉もしてくれるかもしれません。

しかし、貴方がA社を経由させたがために、買主の媒介報酬はA社に入ります。B社は売主からしか報酬を受け取れなくなるので、それぞれが3%＋6万円+消費税となり、報酬が少ない分、値引きの可能性が減る事と、もし万が一B社が臍を曲げてしまうと、売主への値引き交渉を尻込みしますし、「先客があります」と言って断ってくる可能性だってあります。なにせこの取引はB社を外す事はできませんから。
残念ですが、不動産取引ってそういうものですので、多少が裏事情を知っていた方が今後は有利に事を運ぶ事も出来るでしょう。

ちなみに２社入る事で高くなるという事はありません。単に１社の方が値引きがある可能性があるというだけです。

お礼

分かりやすいご回答ありがとうございました。

正に「後の祭り」ですね・・・
「遠くの不動産屋まで行くのは面倒」という安易な考えで、このような結果になってしまいました。

値引き交渉は難しいかもしれませんが、今回はＡ社にお願いする事にします。

ありがとうございました。

回答No.1

noname#184449

元業者営業です

＞(1)売主と価格交渉は、近所のＡ社or専任物件のＢ社どちらの不動産屋にお願いする方が値引きは有利になりますか？

有利も不利もありません。
Ａ社で内覧まで行ったのであればＡ社を窓口にするしかありません。

＞(2)現段階で、Ａ社からＢ社へ変更しても問題はないのでしょうか？

それはできません。
正確に言えば「出来るけど、その時点でＢ社は貴方へ売ってくれません」です。

不動産は物件の取引ですが、その実は「情報の売買」です。
不動産業者にとって「物件情報」「顧客情報」等は「命」と言っていいほど重要なものなのです。

なので、（２）の行為は業界内で「抜き行為」と言われて一番忌み嫌われる行為なのです。
これをやったが最後その業者は「抜きをする業者」と言われて、一切の情報が廻ってこなくなります。つまり「商売ができない」ということ。

こう言っては何ですが「たった１件の取引」の為にそのようなリスクは侵せません。

また、万一Ｂ社が「抜き」で貴方と契約した場合、Ａ社は貴方に「仲介手数料相当額」を請求する事ができます。これは判例でも認められている「業者の権利」です。

以上の事から冒頭で書かせて頂いたように、その物件を契約するのであれば事実上Ａ社で契約するしかないと言えるのです。内覧まで行っていれば。

これが「内覧・情報提供等、何も受けていない」もしくは「仲介業者としての誠意ある対応が全くできていない」という事であれば、話は別です。

御熟考を。

お礼

こんなに早く丁寧なご回答ありがとうございました。

Ａ社から内覧を受けてしまったので、今回はＡ社にお願いする事にします。

不動産業界ならではの決まりがあるのですね。
すごく勉強になりました。