宅建業法違反になりますか？善管注意義務とは？

質問

分譲マンションの委託管理費の中に植栽管理費があるのですが、先日、マンション敷地ではない隣の駐車場に植えてある植栽の管理もうちのマンション管理費で行われていることが判明しました。

マンション建設前の地主と隣の駐車場の持ち主は同じ人物であり、マンション建設前の段階で、売主○○不動産担当者が『駐車場側に植栽を植えることは弊社で責任を持って行います。竣工後は○○様の所有物として、移管させていただきます』という文書を駐車場持ち主側に渡しており、そのときに『植栽の管理についても弊社で行います』と担当者が口頭で約束したということが先日はじめてわかりました（ただ口約束なのでどこにも証拠はありません）　
しかし、マンション管理組合としてはこのことを継承しておらず、この取り決めは竣工前に取り交わされたということもあり、一切かかわっていません。売主からの重要事項説明及び、管理会社との管理委託契約にも共用部分の管理範囲の中に『隣地駐車場に植えてある植栽の管理』は記載されていません。先日駐車場持ち主が駐車場の整備を行うにあたって今回問題になっている植栽の伐採を突然始めたことから、その植栽が隣地駐車場持ち主のものとはじめてわかりました。管理してきた事実はあっても、他人の敷地にうえてあるもので、しかも書類の『○○様の所有物として移管させていただきます。』の文言もあり、こちらからは法的に中止させることも出来ず、木は伐採されてしまいました。植栽の管理にしても何の証拠も残っておらず、駐車場側は植栽管理していたとは知らなかったといっています。（その植栽は1階住居部分の目隠し、駐車場排気ガス対策として有効なものでした。）

(1)このような場合、売主は宅建業者として説明責任を果たしていないこと（重要事項説明義務違反）　にならないのでしょうか？不適切かもしれませんが、一種の詐欺行為とも思われます。

(2)管理会社は売主と同系列であるのにこの事を知らなかったと言っています。確信犯とも思えます。
　隣地の植栽の管理は売主が駐車場持ち主と取り交わしたものであって、マンション管理組合とは　　何の関係もないのに、管理会社がマンションの管理費を使ってそれを行ってきたことによって、管　　理組合として大きく経済的損失を受けています。かかった費用の返還を求めえていきたいのです　　が、どのような方法をとったらよいですか？

回答No.4

shion0851 · ベストアンサー

#3です。

お礼文より

＞契約書の中でうたってある【善管注意義務】が履行されていないのでは？との問いに対しては、即答で、顧問弁護士に相談したところその点は問題ないと言っていました。

言葉のアヤというか、ちょっとしたニュアンスの違いかもしれませんね。
本件は善管義務違反の問題ではなく、重要事項説明義務違反の問題だと思います。
従って、相手側の即答はごく自然だと思います。
それとは別に、相手の顧問弁護士は相手側に有利な解釈しかしないので、相手弁護士が「問題ない」と言ったからといっても鵜呑みにする必要はありません。

管理委託契約での善管義務とは、簡単に言うと、「『善良なる管理者と同等の注意』をもって管理委任事務を処理する義務がある」という事です。
従って、本件のように、管理会社が管理費で他人物（隣地植栽）の管理を行っていた事は、善管義務違反には当たらないと思われます。（植栽が管理物件の所有物だと信じたことに『過失』がなければ・・・の話ですが）

ただし、管理会社の社員であれば、管理物件の敷地の境界は把握できる能力があるはずなので、「隣地に管理物件所有の植栽がある」という状況に違和感を持っても不思議ではありません。
これについては善管義務違反と言われても仕方がありません。
現地の状況次第（プロでも分かりにくいというケースはいくらでもあり）なので、一概には言えませんが。（う～ん・・・？）

なお、重要事項説明では、敷地・共用部分の権利や維持費などの説明をする事が義務付けられています。
本件では、「隣地の植栽を自マンションの共用物のように誤認する説明をした」「隣地植栽の管理費用を自マンションの共用物の管理費用のように誤認する説明をした」・・・などのように事実と異なる説明をしたという点で、重要事項説明違反に該当します。
売買契約時の重要事項説明書と、管理委託契約時の重要事項説明書が証拠になります。
前者は売主責任を問う場合、後者は管理会社の責任を問う場合の証拠です。

この内容だと売主会社も管理会社も自社の責任を認めないので、管理組合として争う方針であれば、きちんと弁護士を付けないと話にならないでしょう。
有名大手であってもこの手の訴訟はざらにあり、専門部署もあるくらいなので、まず一般人では太刀打ちできません。
弁護士をつけると業者の対応がガラっと変わりますし。

前回もお勧めしましたが、まずは無料法律相談会へ足を運ばれてはいかがでしょうか。
弁護士からのアドバイスを受けて、概要を把握したうえで、専門の弁護士へ有料依頼する方向で。

（決着としては、「重要事項説明違反ではないものの、その一部に誤解の生じる可能性のある部分があったため、その部分を補う形で南側１Ｆへ植栽を売主負担にて造作する」というところかと。要は、業者の過失を追求しない代わりに代わりの植栽を作るので勘弁して、という和解案）

老婆心ながら、弁護士との無料法律相談や打ち合わせは、必ず管理組合の役員全員が出席した方が良いです。
欠席した役員の理解度が低くなる為に、後からケチをつけて内部崩壊する事も多いので。
売主・管理会社から切り崩し（リベート等の授受）で寝返る人もいますしね・・・。（ヒトは怖い）

ご参考までに。

回答No.3

shion0851

不動産会社勤務です。

売主業者の重要事項説明（売買契約）と、管理会社の重要事項説明（管理委託契約）に、違反がある可能性もあります。
逆に、違反ではないという可能性も。

自治体では無料法律相談会を実施しています。
弁護士等専門家が個別ケースに応じて適切なアドバイスをしてくれます。
違反かどうかの判断やこの後の対策も含め、一度相談へ行かれてはいかがでしょうか。

（１）について。
売主業者の重要事項説明に違反があるのは、隣地植栽の管理費用を支払う約束をしていたという点です。
管理費の中には当該費用が含まれている点を説明しなくてはなりません・・・が、これが大きな問題にはならないと思われます。
理由は、隣地植栽の存在は住民（１Ｆ）にとってメリットがあり、この管理費用を支払う事については違法性はありません。
しかし、隣地植林も自マンションの設備（＝敷地）だと説明していたら、これは大きな説明違反です。

管理会社と結ぶ管理委託契約の重要事項説明では管理費の内訳も説明されます。
隣地植林の管理費用を支払っている事も明記されているはずですが、これを異なる名目や敷地内の植林管理費用と一緒に計上していた場合は、説明義務違反となる可能性もあります。

とはいえ詐欺には当たりません。
これによって管理会社や売主業者には金銭的なメリットはないですし。

（２）について。
同系列とはいえ売主会社と管理会社は別会社なので、当時の担当者と駐車場所有者との口頭約束を知らなかった事については不思議ではありません。
良いか悪いかは別として、こういった内容は売主会社から管理会社へ伝えないので。
ただ、隣地植林の管理費用をマンション管理費から支出していた件は、管理会社で把握しているので、この点を「知らない」とは言えません。（植木屋への発注は管理会社ですし）

＞管理組合として大きく経済的損失を受けています

これには疑問。
隣地敷地の植林を目隠しや排ガス避けとして恩恵を受けていたのだから、その管理費用を支出していた事が「経済的損失」とは言えないでしょう。
とはいえ、『説明がなかった』という一点については、売主会社・管理会社の責任を問う事は出来ると思います。

ご参考までに。

お礼

＜隣地植栽も自マンションの設備（＝敷地）だと説明していたら

についてですが、一階住居の方は購入時の説明で、『植栽が成長すると目隠しになりますよ』と説明を受けたとの事です。これは、隣地の所有物である植栽をまるで自マンションのものだと認識させる説明であったと思われます。

また、管理会社との管理委託契約の重要事項説明では、

【専用庭およびそれを構成するフェンス、樹木などの付属物】とあり、植栽管理業務の別表では
【南側カイズカイブキ（問題の部分）の刈り込み、除草】となっています。【隣地】との説明はなく、
管理会社自身、今回伐採をされてはじめて植栽が隣地のものだとわかったと言っています。

共用部分ではない範囲の管理をしてきたこと、また、そのことについて十分な説明を怠ったことなどもろもろについて、契約書の中でうたってある【善管注意義務】が履行されていないのでは？との問いに対しては、即答で、顧問弁護士に相談したところその点は問題ないと言っていました。既にそこをつかれるだろうと想定していたようです。

質問してから、１週間ほどたっており、現時点では売主から、『弊社といたしましては、ご要望（フェンス目隠しの設置など）の対応については困難でございますので、管理面でのご対応をお願いしたいと存じます』と回答が戻ってきました。逃げ切れれば逃げ切ろうとしているようです。
隣地の植栽管理費用を、不適切な管理によって負担してきたことから、管理会社にたいして、その返還、もしくはフェンス目隠しの設置を依頼して、返事まちになっています。なにかまた良きアドバイスがありましたら宜しくお願いします。
shion0851さんの回答はとても参考になりました。ありがとうございます。

回答No.2

takapiii

建築及び宅建業者です。
この件は、法律論を持ち込むには込入っているので、個人的意見で回答します。

管理費の使い道が重説違反になるかというと少々微妙な感じがしますし、宅建業法違反かと言われると、個人的には無理だと思います。確かに隣地の植栽の管理が管理費費に含まれている事は重要事項のようにも思うのですが、監督処分をするには弱いと思いますね。
重説は、「購入意思」を決定する重要な事項です。少なくとも、隣地にあるにしろ、そこに植栽がある事でマンションの住人も利益を得ているという事になるので、植栽の管理費が、マンションの管理費から捻出されている事が詐欺にあたるほどとは思えません。
なので宅建業法違反に主眼を置くと、交渉は決裂し、解決に導区のは難しいのではないかと、老婆心ながら思います。

できれば、不適切な管理費の利用として、管理会社に対し、管理費の一部返還を求めるという方が現実的な気がします。それがかなえば、その費用で敷地内側に、再度植栽すればいいとも思います。

どのような方法でと言う事ですが、最初は管理組合から管理会社に対し、隣地植栽の管理費の返還を求める要求書を提出と言う事でしょうね。

補足

丁寧なご回答ありがとうございます。
管理会社に管理を依頼しているのは共有部分なので、隣地駐車場に植えてある植栽＝もしかして？他人の物？という単純な疑問が管理組合側に少しでもあればよかったのかもしれません。プロの管理会社といえど信頼するばかりでなく、業務内容に目を光らせなくてはいけないということがよくわかりました。売主にいたっては、植栽の管理をするようにとは管理会社に指示などしていないとまで言ってきています。
（契約が口約束だったこともあり、何とでもいえると思っているみたいです。）
何の契約も協定も覚書もないままに、管理会社が管理範囲の中に隣の植栽を組み入れて管理してきたという構図がはっきりしてきました。隣地の植栽は確かに目隠し、排ガス対策にはなっていましたが、どちらかというと駐車場持ち主側がマンション住人からの苦情対策のために売主に植えさせたと考えることもできるかなと思っていました。だからこそフェンス内側ではなく、後々自分で自由に伐採できるフェンス外側に植えさせたのかと…。駐車場側にとっても植栽のメリットはあったと思います。
★もしお解りでしたら伺いたいのですが、管理委託契約書に明記されている【善管注意義務：善良なる管理者の注意を持って管理業務を行うものとする】の部分について管理会社に対してどの程度まで落ち度を追求できるでしょうか？勿論そんなこと聞かれても当事者ではないので難しいとは思いますが…。近々、話し合いがあるのでそのときにこの部分について聞いてみようと思っています。

回答No.1

satoshi9999

一番手っ取り早い方法は、都道府県の宅地建物取引業協会へ
「売契」「重説」を持ちこんで、調査依頼を申しでたほうがいいとおもいます。

宅建業者はあてになりません。（自分を守る行為しかしないと思います）

申し出る際に、「売契」「重説」の持参
それと、現場写真くらいは持っていったほうがいいでしょう。

お礼

ご回答ありがとうございました。
satoshi9999さんの言うとおり本当に宅建業者はあてになりません。
今、売主に対して、フェンス目隠しの代替となるものの設置依頼ということで話を進めていますが、
かなり年数が経ってりるいることなどもあり、難航しています。
植栽の所有権について十分な説明があり、管理することを管理組合側が事前に承諾していれば、このようなことにはならなかったと思います。
参考になりました。ありがとうございました。