お気に入りの賃貸マンションを分譲として買いたいのですが、アプローチの方法が分からず困っています

質問

現在、築15年、家賃20万の賃貸マンションに住んでいます。住み始めてから既に9年が経過し、多少の経年劣化はあるものの、間取り、広さ、頑丈さ、日当たり、立地条件、すべてが気に入っており、このまま分譲として買いたいと考えています。但し、大家さんは賃貸物件としてこのマンション（30戸）を経営しておられ、入居者は皆、物件の良さを気に入りつつも賃貸のために、結局ある程度の年数で家を建てるなどして退去していきます。私はこの物件に社宅扱い（家賃5.5万）としての入居していますが、その期限があと6年と迫っており、少なくともそれまでには、他を探さないといけません。さもなくば社宅扱いを外れて、月に15万近くの家賃を払って住み続けるか2者択一を迫られます。どうせなら気に入っているこの物件を分譲として手に入れたいのです。そこで質問です。
・賃貸マンションを経営する人にとって分譲を申し込むことは全くのタブーなのか？
・ある程度条件が揃えば交渉のテーブルについてもらえるのならその条件とは何か？
・分譲価格算出のための計算式があるか？
等について、ご教示いただけませんでしょうか。

回答No.5

noname#203300 · ベストアンサー

大家しています。

　仮令、建設時の1/30の建物価格とバブル時代の土地の価格の1/30を提示されても売りません。

>　賃貸マンションを経営する人にとって分譲を申し込むことは全くのタブーなのか？

　detekoiya様の言われるように所有者にはデメリットだけで何のメリットもありません。

>　ある程度条件が揃えば交渉のテーブルについてもらえるのならその条件とは何か？

　土地も含めて一棟丸ごとの買収案でしょう。どのマンション所有者も良い値が提示されれば考えます。

>　分譲価格算出のための計算式があるか？

　不動産価格に計算式なんてありません。買い手と売り手の“折り合い？”だけです。

お礼

まるでご本人（大家さん）からはっきりと言われたような気分になりました。潔く、他の方法を考えます。ありがとうございました。

回答No.4

kendosanko

うちのように，もともと分譲マンションで，
それがあとで賃貸マンションになっている物件は，
部屋毎に大家さん（オーナーさん）が違うので，
自分の部屋の大家さんと交渉可能だけどね．

質問者さんの場合は1棟丸ごとなので，
ほとんど交渉の余地はないですね．
あきらめて早めに別に分譲マンション見つけましょう．

お礼

＞あきらめて早めに別に分譲マンション見つけましょう．

はい、わかりました。

回答No.3

detekoiya

元々が区分所有なら交渉の余地はありますが

１棟すべて所有の賃貸であれば１室だけ売却する
メリットがまったくありません。

移行するには、区分登記を行う、管理組合の結成・運営など
問題が山積みであり、３０室のうち１室だけ売却して
得る金額など、全くメリットになりません。
例え、相場の３倍で売却してもデメリットのほうが大きいです。

だいたい築１５年なら、大家さんの返済も残ってますから
抵当権者の銀行がそんなこと認めませんよ。

お礼

＞だいたい築１５年なら、大家さんの返済も残ってますから
＞抵当権者の銀行がそんなこと認めませんよ

これまた決定的な要素ですね。
ありがとうございました。

回答No.2

山田 太郎（@testman199）

例えば、建替え、売却、大規模修繕などです。
そろそろ建替えたいから分担金２千万円、２年間は別に家を用意してと言われたら、はいわかりましたと同意しますか？

お礼

なるほど、そりゃ同意できませんわ。
説得力のあるご回答ありがとうございました。

回答No.1

山田 太郎（@testman199）

その建物１棟が大家の持ち物と言う理解でよろしいでしょうか？
その場合、大家が１部屋だけ売ることはありません。
１棟全ての所有権と言うだけで付加価値がありますので、
１部屋だけ売ったら建物全体の価値が数割下がります。
(権利関係が複雑になり意思決定が困難になる)

お礼

testman199さん

早速のご回答、ありがとうございます。
確かに１棟すべてが大家さんの持ち物です。
この１棟全てが所有権という付加価値とは何なのでしょうか？
権利関係が複雑になり、何の意思決定が困難になるのでしょうか？
もう少し、詳細を教えていただけませんでしょうか。

築15年の物件が、ある程度の値で売れれば、大家さんにとってもメリットがあるのではと考えてしまうのは浅はかですか？