法定地上権の登記で敗訴

質問

この案件は、私が控訴人で先月29日の東京高裁の判決です。

土地建物共Aさん所有の不動産が抵当権実行による競売がなされました。
勿論、抵当権者は、土地建物共競売申立しましたが、裁判所は、土地だけを競売に付し、Bさんが買い受けました。
その後、同一競売事件で8ヶ月後に建物が競売され、私が買い受けました。
私は、代金納付と同時に法定地上権も取得したとして、
Bさんを被告として「法定地上権の登記手続きせよ。」と提訴しました。
東京地裁は、これを「理由がない。」と棄却しました。
私は、控訴し、予備的請求として「仮に、控訴人に登記請求権がないとしても、
控訴人は、A所有の建物と同時に法定地上権も承継取得している。」としました。
東京高裁の判決は
1、控訴人の請求を棄却する。
2、被控訴人は、Aに対し法定地上権の登記手続きをせよ。
と云うものです。
この判決によって、私は、Aに代位して登記できそうですが、それは、権利者がAとなって、私の利益にならないです。
(再度、Aを被告として地上権移転登記の提訴は考えていますが)
私は、この一審判決も控訴審もおかしいのではないかと思っています。
何故ならば、Bが買い受けた時点で、A所有の建物は差押えによって処分が禁止されています。
それなのに、東京高裁は、その差押時点で、Aのために法定地上権が設定されている、と云う判断です。
この内容が理解される方、解説をお願いします。
学生諸氏も考えていただけますか。

回答No.12

buttonhole · ベストアンサー

>私は、代位原因があって初めて代位できるのであって、最初から、代位原因があることを前提とした請求はてきないと考えていました。

　代位原因は、ご相談者のＡに対する地上権移転登記請求権です。ご相談者はＡがまだ地上権登記名義人になっていないので、代位原因が発生していないと考えているように思われますが、Ａが登記名義人であることは、物権的登記請求権としての地上権移転登記請求権の要件事実ではありません。

>例えば、通常の賃借権のような場合に、建物所有者が、地代を支払わなければ、例え、建物が差押えとなっている場合であっても、土地所有者は、土地賃貸借契約を解除したうえ、建物収去土地明渡請求が可能である、と云うことで、これを「・・・妨げられない。」との解説しているものと考えます。

最初に賃借権という占有権原があったときですら、賃料不払いを理由に法定解除すれば、土地所有者は建物収去土地明渡請求ができるのに、なぜ、最初から占有権原がない建物所有者に対して請求できなくなるのですか。
ご相談者の理論で言えば、仮にご相談者の土地に私が無権原で建物を建てた場合、その建物に差押えがされてしまうと、ご相談者は私に対して建物収去土地明け渡しを請求できないということになります。

補足

前段の件
そう云う法律構成ですか。
そうしますと、今回の実例を含め、同様な案件の場合は、必ず、判決後には、一旦、代位登記した後、2度目に移転しなくてはならないです。

後段の件
云われてみれば、例のような、とんでもないことが生じます。
しかし、私は、今をもっても、差押えの状態では法定地上権は設定されているとは思えないです。(例題とは全く違う案件)
今回の実務例は、もともと、土地建物共債権者の申立によって差押えとなっていたにもかかわらず、何故か、裁判所は、土地だけを競売に付したことが間違いだったと思っています。
普通ならば、土地建物一括競売があたりまえです。
今回の例は、判例集に載るかも知れませんが、2度と再び同様な案件はないと思います。
あってはならないと思います。

回答No.11

buttonhole

>建物の差押えによって、債務者は勿論のこと、第三者(本件では土地所有者)に対しても処分禁止の効力があると考えるからです。

　土地所有者が有する所有権にもとづく土地の返還請求権という物権的請求権が制限されてしまうのでしたら、土地所有者にも差押命令の送達がされてしかるべきです。なぜ、送達されないのでしょうか。

>もしも、次回に、同じような案件があったとすれば、今回の判例を基に、AとBの両方を被告として、請求の趣旨第1項で「BはAに対して地上権設定登記せよ」と云わなければならないし、第2項で「Aは私に対して移転登記せよ」と云わなければならないことになります。

　そういうことになります。

　下記ＵＲＬに処分禁止についての説明がありますので、読んでみて下さい。

参考URL：

http://civilpro.law.kansai-u.ac.jp/kurita/minjiSikkou/lecture/realEstateSale1.html#2

補足

＞・・・土地所有者にも差押命令の送達がされてしかるべきです。なぜ、送達されないのでしょうか。

送達しなくても、登記することで(民法177条で)十分と考えています。

＞＞もしも、次回に、同じような案件があったとすれば、今回の判例を基に、AとBの両方を被告として、請求の趣旨第1項で「BはAに対して地上権設定登記せよ」と云わなければならないし、第2項で「Aは私に対して移転登記せよ」と云わなければならないことになります。
＞そういうことになります。

私は、代位原因があって初めて代位できるのであって、最初から、代位原因があることを前提とした請求はてきないと考えていました。

＞下記ＵＲＬに処分禁止についての説明がありますので、読んでみて下さい。

はい、拝読いたしました。
関連条項は、民事執行法46条と思いますが、まず「客観的範囲」として「担保競売のみならず強制競売においても、原則として、抵当権の効力の及ぶ範囲と同じに考えてよい」と、当該先生の解説です。
私も、全く同様と考えています。
次の「処分禁止」欄ですが、「・・・例えば、借地上の建物が差し押えられた場合に、借地権の放棄・借地契約の合意解除は、無効である（東京地判昭31.11.13下民集7-11-3208）。他方、その他の理由により建物のための土地の利用権原が不存在となっている場合に、土地所有者が建物収去を求めることは、妨げられない。」との解説で、ここで重要なのは「その他の理由により」と云うことで、これは、例えば、通常の賃借権のような場合に、建物所有者が、地代を支払わなければ、例え、建物が差押えとなっている場合であっても、土地所有者は、土地賃貸借契約を解除したうえ、建物収去土地明渡請求が可能である、と云うことで、これを「・・・妨げられない。」との解説しているものと考えます。
次の「・・・契約の更新をなすことは、差押えの効力に反しない。」も「建物賃借権の譲渡の承諾も、原則として差押えの効力に反しない」も私の考えと少しも変わりません。
結局、当該先生の解説に疑問に思うものはないように思います。

回答No.10

tak_tsutu

質問者の考え方は色々と間違っています。

＞不動産に対する差押え(登記)と云うのは執行機関が万人に対して処分を禁止する宣言でしよう。

＞私は、建物に対し差し押さえがあれば、土地所有者は、その建物収去はできないと考えています。

＞建物の差押えによって、債務者は勿論のこと、第三者(本件では土地所有者)に対しても処分禁止の効力があると考えるからです。

これらの文章に、質問者の考え方の誤りが端的に現れていると思います。独自説を展開する前に、一度民法や民事執行法についての専門書などを利用して調べてみましょうよ…。
私のような者から誤りを逐一指摘されても納得がいかないでしょうし、解説したとしてもその内容を信じることはできないでしょうから、その点でも、ご自身で一度専門書を紐解いてみることをお勧めします。（私自身も、最近は回答への情熱がほとんど無い為、長文を打つ気力がありませんし…。）

お礼

それでは、派生的な議論は、私自身勉強することとして、今後、同様な案件があった場合は、今回の判例を基に、
「AとBの両方を被告として、請求の趣旨第1項で「BはAに対して地上権設定登記せよ」と云わなければならないし、第2項で「Aは私に対して移転登記せよ」となります。」
が、この請求の趣旨は、民事訴訟法上成り立ちますか ?
その結果だけでも教えていただけませんか ?
成り立つならば、今回の判例を厳粛に受け止めますが、そうでないなら、今回の判例と矛盾します。

補足

「情熱がほとんど無い為、長文を打つ気力がありませんし…。」
と云うことで、
「質問者の考え方は色々と間違っています。」
と云う回答では、私としても打つ手がないです。
ヒントだけでも教えていただけませんか。

回答No.9

buttonhole

>不動産に対する差押え(登記)と云うのは執行機関が万人に対して処分を禁止する宣言でしよう。

　土地の所有者は、建物の差押え債務者ではありません。土地所有者が有する物権的請求権、すなわち、土地の返還請求権としての建物収去土地明渡請求権が何故、建物の差押えによって制限されるのでしょうか。別の言い方をすれば、建物の差押債権者が有する土地の占有権原は何ですか。差押え自体が占有権原とする実体法上の根拠は何ですか。

>B所有の土地に、Aのための地上権が設定されておれば、Aに対して「移転せよ」でいいですが、現在では、Aのための登記はありません。ないのに「移転せよ」と云えるわけないです。

　私は、地上権「移転」登記の登記義務者を言っているのです。地上権「設定」登記の登記義務者を言っているのではありません。

>ですから、今回は、私が、代位して、Aのために登記をした後、次にAを被告として「移転せよ」と請求するつもりです。これらの手続きを考えたとしても、Aの出てくも出番はないはずです。

　それでしたら、何でＡを被告に訴えるのですか。登記義務者ではないＡを訴えるのですか。

>また、建物だけに抵当権設定があって、その実行では法定地上権が設定されたとなります(勿論、土地建物同一とします。)が、後に、土地だけが競売となった場合、先の建物建築が、土地の抵当権設定後ならば、先の法定地上権は抹殺されます。

　土地に抵当権設定登記がなされた「後」に、建物の競売により「同一の土地」に法定地上権が成立したのですから、その土地の抵当権の実行により、先の法定地上権が消滅するのは、まさしく、先に成立した土地の法定地上権と同一の土地になされている抵当権との対抗問題(民法第177条)として処理されるからです。
　決して土地の抵当権と建物の抵当権との対抗問題ではありません。土地の抵当権の対象は「その土地」であり、建物の抵当権の対象は「その建物」なのですから、それぞれの(担保)物権の対象となっている物が違うのです。物が違えば、対抗関係の問題にはなりません。
　御相談者の事例でも、土地の抵当権により実行された

補足

第一(建物差押と土地明渡請求の関係)
私は、建物に対し差し押さえがあれば、土地所有者は、その建物収去はできないと考えています。
先に「収去の請求はできるが、執行ができないから、」と云いましたが、buttonholeさんの解説から、もともと、収去の請求はできないと考えるようになりました。
「土地の所有者は、建物の差押え債務者ではありません。」は、そのとおりです。
「建物収去土地明渡請求権が何故、建物の差押えによって制限されるのでしょうか。」は、制限を考える前に、もともと、請求権がない、と云うことで、私のお答えと考えます。
建物の差押えによって、債務者は勿論のこと、第三者(本件では土地所有者)に対しても処分禁止の効力があると考えるからです。
「建物の差押債権者が有する土地の占有権原は何ですか。」は、建物の差押債権者は土地を占有する権原はないです。
ないですが、建物を差し押さえる(登記をすることで)ことで、処分禁止を宣言していますから、それで十分と考えています。
「差押え自体が占有権原とする実体法上の根拠は何ですか。」は、私は、建物を差し押さえることで、土地の占有権限があると云っているわけではないですが。

第二(訴えの相手)
今回の訴訟は、高裁で確定しました。
裁判所は、私の予備的請求を認めましたので、Bの土地に対して、Aを権利者として設定登記し、続いて、Aを被告として「移転せよ」と、2度目の訴えを考えています。
何故、このようにしなければならないか、と云うことが今回の最大の疑問です。
もしも、次回に、同じような案件があったとすれば、今回の判例を基に、AとBの両方を被告として、請求の趣旨第1項で「BはAに対して地上権設定登記せよ」と云わなければならないし、第2項で「Aは私に対して移転登記せよ」と云わなければならないことになります。
このように代位を前提としていいのか、甚だ疑問です。
このことからも、今回の判決はおかしい気がしています。

第三(更地に抵当権設定後の建物競売)
この問題は、私の考えとbuttonholeさんの考えと、どこも違いがないです。
違うところは、私は、同一競売事件では、建物が競売とならない限り、建物のために法定地上権が設定されたとみるのは誤りである。
と云う点です。
buttonholeさんは、条文のとおり、いずれの場合であっても「異となった場合」に設定されたとみているようです。

回答No.8

buttonhole

>前段の件は、それはそうかも知れませんが、差押状態の建物所有者に法定地上権を認めていいか、と思っています。

　なぜ、認められないと考えるのでしょうか。認められないとすると、ご質問者が示されているように

>私の考えは、土地買受後、建物買受までの間は、法定地上権が認められないから、土地所有書は、建物収去ができます。

　という不都合が生じます。

>その結果を考えますと、差押状態の建物の収去はできませんから、

　趣旨がよく分かりませんが、法定地上権が成立しなければ、土地所有者は、例え差押えがされている建物だとしても、当然、建物収去及び土地明渡を請求できます。

>しかし、「Ａに対して地上権移転登記手続を求める。」と云っても、登記義務者はBです。

地上権「移転」登記の登記義務者はＡです。登記手続上、Ｂは関与しません。

補足

＞法定地上権が成立しなければ、土地所有者は、例え差押えがされている建物だとしても、当然、建物収去及び土地明渡を請求できます。

これは、できないでしよう。
不動産に対する差押え(登記)と云うのは執行機関が万人に対して処分を禁止する宣言でしよう。
建物収去土地明渡の執行が「処分行為でない。」ならば、差押えされている建物でも解体して土地を明け渡すことはできますが、解体して無くなってしまう訳ですから「処分」と思います。

私は、何故、建物の差押え状態で、土地の買受によって建物のために法定地上権が設定されたとする考えが間違いかと云いますと、建物の差押えで、処分や設定が禁止されているからと思っています。
それは、「単なる対抗力の問題で任意な処分(売買等)や設定を禁止しているのではない。」との考えだとしても、法律で禁止しているものを、裁判所で、「それでもかまわない」と云うことはないでしよう。
と云うわけです。

＞地上権「移転」登記の登記義務者はＡです。登記手続上、Ｂは関与しません。

B所有の土地に、Aのための地上権が設定されておれば、Aに対して「移転せよ」でいいですが、現在では、Aのための登記はありません。
ないのに「移転せよ」と云えるわけないです。
ですから、今回は、私が、代位して、Aのために登記をした後、次にAを被告として「移転せよ」と請求するつもりです。
これらの手続きを考えたとしても、Aの出てくも出番はないはずです。
私が、Aから買うまでは差押え状態だったわけですから。
だから、私の代金納付と同時に法定地上権も取得したと考えた方が、より、合理的であって、今となって、Aが出てくること自体がおかしいのではないかと思っています。

更に付け加えますと、実務では、土地建物共抵当権設定があっても、被担保債権が少額のため、土地だけ競売すれば満額返済できる場合があります。
その場合の建物所有者は、最早、借金がないわけですから、建物のために法定地上権を設定されたとみるのは、あたりまえと思っています。
また、建物だけに抵当権設定があって、その実行では法定地上権が設定されたとなります(勿論、土地建物同一とします。)が、後に、土地だけが競売となった場合、先の建物建築が、土地の抵当権設定後ならば、先の法定地上権は抹殺されます。
このお話しは、土地と建物の事件が異なった場合ですが、仮に、この2つの事件が併合事件ですと、今回と同様に土地の競売で建物のために法定地上権が設定されたとみなすことはできないです。
よろしかったら、反論をお願いします。

回答No.7

akak71

＃４　質問者の補足誤り
＃３　建物を収去できる　質問者の考え誤り

補足

「誤り」と云うことであれば、理論構成をお願いします。
私の解説は、#8にあります。

回答No.6

abechi

ちょと漏れたので

競売で土地だけ
建物だけ競売に流れてない場合　
＝建物には土地を使用する権利地上権消えません。　
（建物に有利）

これで土地が売りに出ても
＝建物の競売の場合は権利地上権消えません。　

土地建物同時差押で土地と建物も押さえられてる。
これは土地が先なら＝土地に権利がある。
次に競売でも処分される建物や倉庫など＝先に買われた地主さんとです。　（地主が有利）

回答No.5

abechi

貴方が思ってるのは多分ですけど。
建物だけ競売に流れてない場合　
＝建物には土地を使用する権利地上権消えません。　

今回は＝
抵当権者は、土地建物共競売申立しましたが、
しかし裁判は　建物と土地別にした。
＝抵当権者は同時に差押かけてる。　
＝この場合は、先に売られた土地に権利が付きます。

流れ＝競売は土地が先に売られた。＝　
土地の権利者に権利です。
その土地に　差押　建物（置物・木）

この建物を購入すると建物を使う権利はあるが土地の地上権利はおまけに付いてきません。（新しい地主さんの持ち物上に置いてある物）

新しい地主さんと地上権、賃貸契約交渉します。
逆に地主さんから見れば新しいオーナーさんと賃料や権利に関わることですから
早速地代が取れますので楽しみのハズです。
一般的に、建物を購入した地主が地代請求してきます。

で確か2～3年間賃料を払わないで頂くと建物も地主の権利になります。逆に解体料を請求されたりと　
この手も結構多いです。　気をつけてね。

補足

「=」が多くてよく理解できないですが、
私は、現在のところ任意な話し合いは考えていないです。
全てが、法律で進めています。今後も法的な進め方を模索しているところです。
なお「確か2～3年間賃料を払わないで頂くと建物も地主の権利になります。」と云うことは、全くの間違いと思います。

回答No.4

akak71

＃２　の補足？？

建物所有を目的とする、地上権で対抗要件は登記を必要としない。
質問者の補足誤りがあります。
ただ地上権の登記すれば、抵当権設定はできます。
借地借家法1条10条参照　。

借地借家法では、賃借権と地上権は同じ権利。
民法では差がある。

補足

＞地上権で対抗要件は登記を必要としない。
質問者の補足誤りがあります。

私の、登記請求権の登記事項の中には、原因、地代、期間、支払日等々の登記があります。
それらも含まれた対抗力としたかったわけです。

回答No.3

buttonhole

>何故ならば、Bが買い受けた時点で、A所有の建物は差押えによって処分が禁止されています。

　ＢとＡとの地上権設定契約ではなく、法の規定により設定されたとみなされる地上権(だから、法定地上権)なのですから、Ａの建物についての処分禁止とは関係ありません。
　そもそも、約定の地上権だとしても、設定者は土地の所有者なのですから、それは土地の処分であって建物の処分ではありません。建物の所有者は地上権を得ているだけです。

>(再度、Aを被告として地上権移転登記の提訴は考えていますが)

　Ｂが土地を買い受けたことにより、Ａが取得した法定地上権は、いわば建物の従たる権利であり、Ａの建物に設定された抵当権の効力が及びますから、その抵当権の実行により、御相談者は、建物の所有権及び地上権を取得したという法律構成になると思います。従って、Ａに対して地上権移転登記手続を求める方向性は正しいです。

補足

前段の件は、それはそうかも知れませんが、差押状態の建物所有者に法定地上権を認めていいか、と思っています。
私の考えは、土地買受後、建物買受までの間は、法定地上権が認められないから、土地所有書は、建物収去ができます。
その結果を考えますと、差押状態の建物の収去はできませんから、結局、差押状態の建物に法定地上権が設定されたと考えることは無理だと思っています。
元来、法定地上権は、競売で建物が手から離れた後の建物所有者を保護する目的と考えています。
民法388条、民事執行法81条などで云う「異となった場合・・・」とは、私は、一律に「異となる。」ではなく、
競売の途中で「異となった場合・・・」は除く必要があると思います。
buttonholeさんも、仰るとおり「法定地上権は、・・・Ａの建物に設定された抵当権の効力が及びます」と云う、その効力の及ぶ時期は、抵当権実行後に現実するので、それまでは隠れた権利と思っています。
後段の「建物の所有権及び地上権を取得したという法律構成になると思います。」は、そのとおりと思っています。
しかし、「Ａに対して地上権移転登記手続を求める。」と云っても、登記義務者はBです。
ですから、現在のところ、代位してAの権利者となった後、私に移転するよう考えています。

回答No.2

explicit

法定地上権の性質を理解しておられれば、その登記の手続きをするように訴訟を提起したことそのものがヘンです。また法律的にも高裁の判断通り、執行売却により自然発生するのが法定地上権。つまり、登記をしなくても問題がない。
さらに、Ａさんのコスト選択上、どちらがよいか、つまり法定地上権のままにするのか、自己地上権にするのかということにしても、その選択はＡさんがするべきことでしょう。
控訴審の判決にしても、してもしなくてもよい登記を便宜的にするようにという判断をしただけに留まっているのでは。

補足

＞法定地上権の性質を理解しておられれば、その登記の手続きをするように訴訟を提起したことそのものがヘンです。

私は、ヘンとは思っていないです。
法定地上権も通常の地上権も変わりはないので、第三者に対抗力を持たせるために考えています。
勿論、建物の登記で、とりあえず、土地所有者との関係では、対抗力がありますが、賃借権と地上権は、大いに異なりますし、地上権に抵当権も考えています。
従って、私の、登記請求権の行使は、何ら、差し支えないと思います。
また、「さらに、Ａさんのコスト選択上、どちらがよいか、つまり法定地上権のままにするのか、自己地上権にするのかということにしても、その選択はＡさんがするべきことでしょう。」と仰いますが、Aさんは、建物の所有権は失っていますから、選択云々の問題ではないと思います。
次の「控訴審の判決にしても、してもしなくてもよい登記を便宜的にするようにという判断をしただけに留まっているのでは。」と云う点でも、そうは思っていません。
代位登記して、その後、私に法定地上権が移転すれば、それで目的は達成しますので。