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これは法定地上権？
質問です。 土地はAさんが所有しています。昭和の中ごろにAさんの娘の夫がその土地に家を建てました。Aさんの義理の息子なので地代をもらわずに使用貸借で貸しました。 その時に、建物には抵当権の設定がなされました。 約１０年前にこの夫婦は離婚しました。 建物の名義人（夫）は出て行きました。 残された元妻（Aさんの娘）はこの建物を占有使用してきました。 約５年前に建物の名義人（夫）が死亡、他の債務によりこの建物が競売にかかりつい最近抵当権実行により第３者が落札しました。 Aさんは身内だから使用貸借してきたので第３者には貸したくも売りたくもないといっています。 土地を明渡してもらうことは可能なのでしょうか？ ちなみに色々調べた結果、 民法第３８８条によりそもそも最初から土地と建物の所有者が異なる為、法定地上権はない。。。と思います。 だけど、それでは建物落札者には不利益なので。。。と思いまた調べたら、敷地利用権があるような。。。 Aさんは落札者に土地の返還請求ができるのでしょうか 私はAさんです。
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なんだか民法のゼミの宿題手伝っている気分になってきました。 使用貸借は返還時期の取り決めがなければ契約に定めた目的に従って使用を終わった時期で契約は終了します。 どちらの約束もなければ、貸主はいつでも目的物（本件では不動産）の返還を請求できます。さらに、使用貸借契約は借主の死亡でも終了します。 ですから、使用貸借契約事態は消えています。 第６節 使用貸借 第593条 使用貸借ハ当事者ノ一方カ無償ニテ使用及ヒ収益ヲ為シタル後返還ヲ為スコトヲ約シテ相手方ヨリ或物ヲ受取ルニ因リテ其効力ヲ生ス 第594条 借主ハ契約又ハ其目的物ノ性質ニ因リテ定マリタル用方ニ従ヒ其物ノ使用及ヒ収益ヲ為スコトヲ要ス２ 借主ハ貸主ノ承諾アルニ非サレハ第三者ヲシテ借用物ノ使用又ハ収益ヲ為サシムルコトヲ得ス３ 借主カ前２項ノ規定ニ反スル使用又ハ収益ヲ為シタルトキハ貸主ハ契約ノ解除ヲ為スコトヲ得 すみません。私自身土地の一次使用貸借（駐車場など） といわゆる親子間の土地の使用貸借（民法５９３条）を混同していましたので修正させてください。 土地の使用貸借とは 使用貸借ハ当事者ノ一方カ無償ニテ使用及ヒ収益ヲ為シタル後返還ヲ為スコトヲ約シテ相手方ヨリ或物ヲ受取ルニ因リテ其効力ヲ生ス つまりタダで貸してやるぞといこと。 Ａさんが、この土地は「使用貸借だ」と主張するのは「この土地はタダで貸している」と言っている のです。 でも建物がすでに建っていてその所有権移転登記が終わっていたら 「使用貸借契約」を結ぶか結ばないか・・そういう話になりますが、基本的に建物の所有権が あるのだから、賃貸に出すはずです。 もしそういう事態が起こったら この件は、起訴がいいでしょう。おそらく裁判では、相応の金額で土地所有者が建物を買い取れ と言ってくるか、建物所有者に権利金（土地価格の７割程度）をはらって普通借地権契約を 結ぶことを求めてくるでしょう。
事態はかなり深刻なので 失礼を承知で申し上げます へたな法律知識は悪徳不動産屋には通じませんよ。 これよく話を聴いてみたら 離婚につけこんだ借地権のっとりですよ。 >まず、昭和の中ごろ・・・ですが昭和５５年です。 １９８０年ですよ。ついこの間ですよ。２５年前。 建物は築２５年。 手元の日本の歌謡曲という本の「昭和の中頃」には、オレは待ってるぜ（石原裕次郎） とかいつでも夢を（吉永小百合）とか出ています。 普通は昭和３５年から４５年ですよね。 まぁいいです。（＾＾； >あくまでも娘の旦那に貸した（使用貸借）で確かに登記はしてありますが >賃借権及び借地権は発生しておりません。 契約書はありますか？証拠がないと建物登記は借地権と同等に扱われますよ。 >当時は建物に金融公庫で５００万円の抵当権が設定されておりましたが、 >競売の抵当権実行は市と公庫の債権です。 なぜ５００万円の抵当権を代位弁済で消しておかなかったのですか？ ５００万円の３５年ローンなんて1980年当時の公庫金利が４％だとしても 月々の支払いは２２０００円。５年前の残債は３００万円ですよ。 固定資産税の滞納による差し押さえは五年分でもせいぜい５０万もないでしょう。 住宅ローンなんてＡさんの年金でも、娘さんのパートでもなんでも払える額だと おもえるのですが・・・差異押さえがきた時点でなぜ払わないか不思議でなりません。 五年前に、前夫さんが亡くなった時点で、 住宅ローンに付随する団体信用生命保険が、銀行に支払われているはずです。 公庫なら必ずそうなっています。そこでローンは消えます。 同時に銀行の抵当権も消えています。 おそらく固定資産税滞納による差し押さえと強制執行でしょう。 だとすると、話はすこし見えてきますよ。 市の資産税課は、登記簿にのっとり、Ａさんの義理の息子さんというか娘さんの前夫に 支払い請求を送ってきて、生きている間は払ってくれていた。・・のだと考えます。 死んだとたんに、再婚相手がその支払い請求を無視した。 役所は、登記した前夫が死亡したのは知りませんから、せっせと督促おくります。 (1)Ａさんの娘さんに子供がいない場合 法定相続人は再婚者かあるいはだれもいませんから、死亡があきらかになった時点で 再婚者が建物保有者になります。 ローンは消えていますが、固定資産税は支払えと市が言ってきます。 再婚者は癪だから無視。あるいは小額だから４年くらい払っていたのかな？ とにかく差し押さえが来て、それでも払わずに執行。 ただそれだけでしょう。 (2)Ａさんに子供Ｂさんがいる場合 Ａさん土地の家屋の所有権の相続の遺産分割協議を していなくてはいけません。 再婚者さんと元夫さんとの間に子がなければ、Ｂさんと再婚者さんの１／２づつの共有 になります。 Ｂさんは、再婚者さんの固定資産税支払い滞納で、競売にかけられた損害賠償を 再婚者さんに対して請求可能です。 (3)元夫さんが独身の場合。かつ法定相続人がいない場合。財産は国に没収。 国は持っていてもしかたないので競争入札で売ります。 (4)元夫さんが独身で、娘さんとの間に子供がいた場合。 この子に建物の所有権があります。行政は、死亡者に督促を送り続けあげくに 処分したという話になります。これは行政処分に対して不服の申し立てをします。 ＞法定地上権についてですが、そもそも土地と建物の所有者が同一であることが ＞法定地上権発生の用件になっていると民３８８条に明記してありますが、 法定地上権かんけいなし。 ＞今回の場合は所有者は最初から異なっておりますし、 最初から異なっているのは「借地権」というのです。 世間の借地はみなそうですよ。土地に地上権設定とか、書いてない。借地権とは 「債権」ですから登記義務がない。ですから建物登記をもって借地権の登記と 同じ扱いにします。 使用貸借というのは、基本的に資材置き場、駐車場等の話です。 ＞使用貸借ですから借地借家法の保護もないことであると思います。 そうじゃなくて、民法というのは善意の第三者が間違わないようにルールを定めて いるのです。 知らない人が、手に入れたものが、本人同士にしかわからないでは困るじゃないで すか。親兄弟でもない個人が他人に土地に家建てていたらそれは借地権ですよ。 世間常識的にね。 まして建物が「所有権登記」されているのだから。 ＞敷地利用権として法的に建物の存続が認められるかどうかが分からないのです。 敷地利用権というか敷地権というのは、区分所有建物に必要な土地を地上権でもつか 借地権でもつかという話で、土地は建物を建てるために貸したら 借地 耕筰のために貸したら 小作権 資材置き場などそれ以外に貸したら使用貸借です。 ここで税法上の扱いと借地借家法の扱いが違ってきていますから注意。 親の土地に娘が家を建てる。これは借地借法の世界ではれっきとした借地です。 しかし契約上は、使用貸借契約として税務上借地権認定をしないのが通例という 話があるだけです。これを混同してはいけません。 ＞購入者が不動産会社らしいのですが、特信情報にも使用貸借と明記して有り、 特信情報って何ですか？不勉強で知りませんが。 競売なのか一般競争入札なのか、いずれにしろ裁判所か財務局にいって資料を 見ましょう。 それと、家を取得した人は築２５年ですからリフォームして人に貸すと思うのですね。 それから、地代の支払いを決めなくちゃいけないはずですよ。 Ａさんが請求しないと、あなたが不動産会社に自主的にタダで土地を貸していることに なってしまいます。 ＞借地権つきではないことになっています。 そういう話はだれも通りません。なってますというのは、まえの所有者とあなたの 間の契約がそうなっていた。それだけで、 その契約を不動産会社が引き継がなくていけない義務はないです。 その契約の内容が・・・契約書があって、建物購入者はこの契約を承継する とか書いてあったとしても、その本人が譲渡したわけではないし、死んでいるの だから。 ＞まあ落札した業者が分からなかったのかもしれませんが わからなかったのは、いい意味でなくて、「Ａさんが、使用貸借のつもりでいたこと」 をわからなかっただけで、わからなくて買っても家屋の所有権はあるのです。 登記すればもう勝手に壊せません。 ＞さらに、占有者は娘ですが引き渡し命令を受ける前に退去しA所有のほかの ＞アパートに移りました。詳細はこんな感じです。 悪い不動産屋にあたりましたね。もうＡさんの土地の７０％（借地権割合）はその不動産屋 のもちものです。 これは、攻めるなら上記で詳述した行政の手続きの不備があったかどうか。 あるいは固定資産税支払い者の不作為の責任追及 いずれにしろ、弁護士たてないと土地はもどりませんよ。 不動産屋に全く非はないです。悪意はありますがね。 悪いのは、状況と役所の督促。固定資産税をわかって滞納したならそれは 文句いえないと思いますよ。 ＞昭和５５年新築 抵当権設定５００万 １９８０年 建物登記 名義人前夫 ＞平成１０年 離婚 １９９８年 ローンの支払いは前夫が引き継ぐ？あるいは養育費等で 支払われる金から娘さんが支払う？ 協議離婚の公正証書か調停の記載が重要になります。 ＞平成１４年 市 差押 ２００２年 要するに、ここで固定資産税払ってないわけですね ＞平成１４年 公庫 差し押さえ ２００２年 公庫の差し押さえに対して、支払いによる差し押さえか 代位弁済ができたはずですが知らなかったのですか？ ＞平成１６年 ９月 死亡 ２００４年９月 この時点で差異押さえをとめてもらっていいのです。 税金支払い債務は本人の死亡で消えています。 ローンも消えていますよ。 今からすぐに裁判所に言ってこのことをいうべきです。 (1)死亡の除籍謄本 (2)お嬢さんの戸籍謄本 (3)旧住所のわかる住民票 その他必要書類をもってとりあえず裁判所にいって 「行政不服審査請求」を出します。 普通なら この時点で、ローン付随の団体信用生命保険が支払われ 公庫はなくなります。しかし２年も差し押さえがあって 返済がなければ、団信を放棄したのも同じ 何でこんなことしますかね。 ＞平成１６年 １２月競売 ２００４年１２月 競売してはいかんです。ただ、死亡するまえ 本人が承知で競売を認めたと言われると困ります ＞平成１７年 ２月所有権移転 ＞土地は最初から担保提供もしていませんのでまっさらです。 Ａさんが今もっているのは「底地」の権利だけです。 ただ、救いはひとつ不動産屋が建物の建替えのさい、地主と新たな更新の借地契約 をしなくてはいけません。建替えを拒めませんが、ぶつくさいって更新料くらいとれます。
- matthewee
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１．民法８７条２項に「従物は、主物の処分に従う」という規定があります。例えば、ボールペンの本体が「主物」に当たり、そのキャップが「従物」に当たります。 ２．さて、借地上の建物に設定された抵当権の効力は、主物である建物のほか、その従物である借地権（建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権）にも及ぶと考えられています。 建物の抵当権を実行し、競売の結果、建物（主物）の所有権は当然に買受人に移転します。それと同時に、その建物のための借地権（従物）も、買受人に移転することになります。このとき、借地権が賃借権に基づくものであった場合、賃貸人である土地所有者の承諾が必要です（民法６１２条１項）。もし、土地所有者が承諾しなかった場合、買受人の申し立てにより、裁判所が土地所有者の承諾に代わる許可を与えることができます（借地借家法２０条）。 ３．ところで、ご質問文に、「土地は借地権ではなく、使用貸借である」と書かれていましたので、上記のように借地借家法の保護はない、すなわち裁判所が土地使用の許可を与えるとは考えにくいと思います。 なぜなら、この建物が競売される際に、裁判所執行官が作成する物件明細書に、「本件建物のために、その敷地につき使用借権が存する。買受人は、敷地利用権の設定を要する。」というような記載があったと思います。裁判所は、物件明細書で「この建物の買受人は、土地所有者と交渉して敷地利用権を設定しなければ、建物に敷地利用権はありません。そのリスクを承知の上で落札して下さい」と警告しているわけです。ですから、裁判所が作成する評価書にも、最低売却価格は、借地権価格を含まない純粋に建物だけの価格を記載しているはずです。 ※ご参考までに、競売における「物件明細書」の本物を下記URLでご紹介します。東京地裁、大阪地裁など一部の地裁の分を見ることができます。 ４．買受人としては、なんとしても土地所有者の承諾を得て、早急に土地の賃貸借契約を結ばないと建物を使用することはできないので、交渉を申し入れてくると思います。無断で土地を使用すれば、土地の所有権に基づく妨害排除請求を提訴されるからです。 ５．ご質問文には「貸したくもない」と書かれていましたので、その場合は、土地の使用拒否を貫かれることになると思います。しかし、建物の所有権は買受人にあるため、もし、建物の所有権を放棄するのなら、競売代金＋何らかの保証を求めてくるものと予想されます。 また、買受人が、Ａさんに無断で土地の使用を始めることも少なからず想定されるので、今のうちから、“掛かり付けの弁護士さん”を準備されておくことをお勧めします（そのときは裁判所の力を使わざるをえなくなります）。 ６．以上、この建物が現在、空き家であることを前提に書きました。なお、抵当権設定時に土地と建物が同一の所有者でないため、この建物について法定地上権を主張できません。
- 参考URL：
- http://bit.sikkou.jp/
お礼
大変参考になりました。 感謝してます。
＞土地はAさんが所有しています。 ＞昭和の中ごろにAさんの娘の夫がその土地に家を建てました。 昭和の中頃ですか・・６４年÷２＝昭和３２年でいいですか？ 1957年ということになりますね。 当時Ａさんの娘25歳とします。Ａさん55歳くらいですね。 あれから４８年経ってます。 Ａさん１０３歳ですか。 おそらくおなくなりになっています。 仮に昭和４５年としても、１９７０年 Ａさんの娘２５歳 Ａさん５５歳としても Ａさん９０歳、Ａさんの娘６０歳ですね。 昭和の中頃の話ならＡさんは死亡。 これについてどういう相続があったかが重要です。 それといずれにしろ建物は木造ならば築４８年。 老朽化の極み。 こんなもの資産価値ないですね。 いったいいくら借金して、抵当権が行使されたというのでしょう。 借地権がかりに発生していたとしてそれを見込んだ 抵当権としても おそらく、家屋新築の資金の貸し金債権でしょう。 昭和の中頃は、物価指数でいうとどうなんでしょうね。 新卒の月給が２万円とかいう時代でしょう。 家は３００万円もすれば立派なものがたったはず。 どんな負債でも返済されているはず。 返済がなければ、抵当権執行はもっと早いはず 考えにくいけど根抵当を設定して、当座の金を使いまくった？ でもこれだって返済期限ありますよ。 いったいいくらの根抵当なんでしょうかね。 昭和の中頃の ＞Aさんの義理の息子なので地代をもらわずに使用貸借で貸しました。 ＞その時に、建物には抵当権の設定がなされました。 その時＝昭和の中頃でいいですね。 使用貸借では、普通建物を登記しない例が多いです。 抵当権が設定されたということは、建物が義理の息子さん名義で 登記されていたということです。 昭和３２年とはいえずさんですね。 No.1262796 の質問をご参照ください。ｊｅ７７さんの記述が大変参考になります ＞借地権の登記ですが、あくまで債権ですので ＞物権的請求権がないので、設定者に登記義務が存在しません。 ＞よって、設定者側が非協力的なケースがほとんどなので、 ＞建物の登記で対抗力をえられるようになっています。 建物が登記されていると、第三者に土地が売られても、対抗できる つまり、建物を取り壊さずに済むということです。 ＞同一人名義の建物と土地について、共同抵当権が設定されているようです。 この場合、強制執行がされた場合、法定地上権というものが発生します。 せっかく建物があるのに、持ち主が建物と土地で互いに変わることにより建物の占有するよりどころを失ってしまって、建物を壊す以外ないというのは不経済なので、建物を保護する為に認められたものです。 これが発生する場合、土地の利用権は建物側にあるので、ほとんどの価値を建物側が有することになります。ですので、土地にはほとんど価値がない状態であると思います。 強制はされていませんが、こうした価値の問題を回避すべく共同で強制執行できるようになっており、建物と土地の買い手を同じにするような執行をすることができます。これは抵当権者の権限です。 ＞約１０年前にこの夫婦は離婚しました。 Ａさんの推定年齢昭和３２年の事件とすれば ６３歳 昭和４５年の事件でも ５０歳 まぁ熟年離婚というやつですね。財産分与で家の名義を普通書き換えますが なぜしなかったのでしょう。 マンションなんて、抵当権があって債務者が前夫のままで名義変更してある 例はやまほどありますよ。不自然ですね。 ＞建物の名義人（夫）は出て行きました。 ＞残された元妻（Aさんの娘）はこの建物を占有使用してきました。 ＞約５年前に建物の名義人（夫）が死亡、 ご主人推定年齢63歳ですか？いったいＡさんはいくつなのかね。 死んだら普通借金って相続しないと消えます。 おそらく息子さんがいて・・・わかったあなた息子さんですね。 財産を相続して債務も引き受けた。相続財産あれば それで抵当権抹消すればよかったのに。 おじいさん死んでないんですか？お元気ですね。 ＞他の債務によりこの建物が競売にかかり これがわからんっつうの。ひょっとして競売の理由って あなたの借金なんじゃないですか？ つまり根抵当の極度額（仮に１０００万円とします）まで 自由に金が借りられて、ほいほい当座の金を使って しまって、サラ金から借りた金が焦げ付いたかなんかして 銀行が、相続債権の全額返済を求めてきた。 返済できないので、執行されて、競売にかかった。 ＞つい最近抵当権実行により第３者が落札しました。 これは、根抵当の極度額が相当額ならばあきらかに借地権 物件としての抵当ですよ。 建物登記で借地権と同等なんですから。 もともと借地権は登記されていませんし、地主も地上権（物権）として登記させて くれませんから・・・建物の登記設定者を第三者は借地権者とみなします。 ＞Aさんは身内だから使用貸借してきたので第３者には貸したくも売りたくもないといっています。 ＞土地を明渡してもらうことは可能なのでしょうか？ それってあなたの借金のせいじゃないの。困ったひとだなぁ。 競売に掛けられた段階で、競落者は、「これは借地権物件」とみて落札したでしょうね。 競売ならば、その資料が、裁判所にいけば閲覧できます。 そこで、建物の地上権をどう記載しているかですね。 何も記載なくて建物が普通に売れれていれば、借地権付としての売却でしょう。 最低落札価格とかありますから、算定式から借地権価格を含めたか否かは容易に 判定がつくでしょう。 築年数にもよりますが２８年程度経っていたら建物自体は無価値です。 まぁそんなことより、現実問題としてＡさんのお嬢さんは、今もまだこの家に住んで いるのですか？ 住んでいれば占有者です。とりあえず居住権を主張して出て行かないことはできます。 抵当権はあとのすべての権利を消し去る力があるものの、居住権が民法上の 上位概念として、仮に競売落札されても、占有者がいると知って落札した物件は 本人意思なしで追い出しは不可能なはずです。 ただし、居住の意思を示してそこにいなくてはいけません。 一体家屋につけた根抵当の金額はいくらですか？
お礼
回答有難うございます。 まず、昭和の中ごろ・・・ですが昭和５５年です。 あくまでも娘の旦那に貸した（使用貸借）で確かに登記はしてありますが賃借権及び借地権は発生しておりません。 当時は建物に金融公庫で５００万円の抵当権が設定されておりましたが、競売の抵当権実行は市と公庫の債権です。 法定地上権についてですが、そもそも土地と建物の所有者が同一であることが法定地上権発生の用件になっていると民３８８条に明記してありますが、今回の場合は所有者は最初から異なっておりますし、使用貸借ですから借地借家法の保護もないことであると思います。ですが不安なのが、敷地利用権として法的に建物の存続が認められるかどうかが分からないのです。 購入者が不動産会社らしいのですが、特信情報にも使用貸借と明記して有り、借地権つきではないことになっています。まあ落札した業者が分からなかったのかもしれませんが不安があります。 さらに、占有者は娘ですが引き渡し命令を受ける前に退去しA所有のほかのアパートに移りました。 詳細はこんな感じです。 昭和５５年新築 抵当権設定５００万 平成１０年 離婚 平成１４年 市 差押 平成１４年 公庫 差し押さえ 平成１６年 ９月 死亡 平成１６年 １２月競売 平成１７年 ２月所有権移転 土地は最初から担保提供もしていませんのでまっさらです。
自信なし！！ 使用貸借で借主である夫が死んだ時点で、使用貸借契約終了、民５９９条。 よって土地の明渡請求可 建物が競売に掛けられても土地利用権が無ければ法定解除可能で、買い受け人が解除すると思う。 現実の話なら弁護士に相談してください。
お礼
回答のほう有難うございます。 やはり専門家に頼まないとだめなんですね
お礼
回答有難うございます。 色々と背景を考慮に入れて回答して頂いておりますが詳細は私も良く分かりません。