抵当権設定物件の贈与

質問

わたしの友人で現在抵当権設定（２５００万残金有り）した自己所有の建物を弟に賃貸で貸して弟にローンを払ってもらっています。
この物件を弟名義にしたいので売買という形でローンの申し込みをしましたが融資承認がおりずだめでした。しかし司法書士に相談したら贈与という形で所有権の移転登記をすれば抵当権は友人の名前で残りますが銀行も妥協して抵当権する可能性があると言われたそうです。友人と弟の間に贈与契約書という書面を作り抵当権の付いた支払いを一切請け負い万一不払いになると所有権をもとに戻すといった契約書です。司法書士の言った事ですがこの様な事はありえるのでしょうか？また銀行に内緒（債権者銀行）で所有権移転を勝手にして問題ないのでしょうか？（契約違反による一括返済など）教えて下さい。

回答No.1

Domenica

わたしの友人は、現在、自己所有の建物（ローンを原因にした抵当権の設定有り）を、弟に「賃貸借契約」に基づいて貸しています。
毎月のローン返済額と同額で弟に貸しているので、実質、弟がローンの返済をしているのと同じです。
この建物を弟に買ってもらおうと思い、弟が住宅ローンの申し込みをしましたが、融資承認がおりませんでした。

…という話ですね。
まず、この抵当権が設定された原因となっているローンは、その建物を取得するための資金でしょうか？

では、その建物は「住宅」で、ローンは「住宅ローン」ですか？
それとも違う目的のものですか？

もし「住宅ローン」でしたら、借入名義人である「友人」が住んでいない時点で『契約事項違反』となっている可能性があります。
さらに、「賃貸」に出すということは、「本人居住用」ではなく「事業用」となりますので、やはり、「住宅ローン」でしたら『契約事項違反』となっている可能性があります。

この場合ですと、銀行から一括返済を求められても文句が言えなくなります。
『契約事項違反』によって、「期限の利益」を失いますから。

> しかし司法書士に相談したら贈与という形で所有権の移転登記をすれば抵当権は友人の名前で残りますが銀行も妥協して抵当権する可能性があると言われたそうです。
申し訳ありませんが、おっしゃっている意味が全く分かりません。
特に「銀行も妥協して抵当権する可能性がある」の部分が…。
「抵当権をする」というのは、どういう意味でしょう？

ローンの担保（抵当権対象）物件の所有権は、法律においては、特に債権者の許可がなくても移転することができます。
所有権は友人→弟に移転しますが、友人がローンを全額返さない以上、担保もそのままです。

> 友人と弟の間に贈与契約書という書面を作り抵当権の付いた支払いを一切請け負い万一不払いになると所有権をもとに戻すといった契約書です。
これではダメですね。
要するに『負担付贈与』を狙ってのことだと思いますが。
考えられる方法としては、ローンの残債を弟が引き受けることにして、その相当分だけ所有権を友人から弟に移し、さらに弟をローンの債務者・保証人として「追加」することを銀行に認めてもらって…でしょう。
ですから、現在、友人が住宅ローンを借りている銀行に、「所有権と債務をセットにして弟に負担付贈与をしたい」と相談された方が早いです。
弟が債務者となるのに「問題」がなければ、債務者・保証人の追加ではなく債務者の変更を認めてもらえる可能性もありますよ。

> 銀行に内緒（債権者銀行）で所有権移転を勝手にして問題ないのでしょうか？（契約違反による一括返済など）
法律では所有権の移転をすることはできますが、あとはローンの契約内容次第です。
契約条項で「債権者に無断でしてはいけない」となってることをすれば、『契約事項違反』となり、一括返済を求められても文句は言えませんね。
ですから、この質問についての回答は、「契約条項自体です」となります。

まずは、ローンを借りている銀行に「弟名義にしたい」と相談してみてください。