住宅ローンの借り換え

質問

現在労金にて、35年ローン当初3年固定（1.440％保証料込み）でローンを組んでいますが、来年2月末に３年固定が終わるため、借り換えを検討しています。

残債2800万
年収夫480万妻180万
家族構成・・夫37歳・妻36歳・長女6歳・次女1歳
現在月々の支払いは64000円で、ボーナス払い157000円です。

借り換え先として検討しているのは、
地方銀行の当初固定金利タイプ：10年固定キャンペーン金利 年 2.05 ％
（当初10年はがん保証付き・通常は0.2%UP ）です。
＊この銀行は我が家のメインバンクであり住宅ローンを契約するとATMの時間外手数料も無料になります。
労金は来年特約更新すると店頭金利より0・4%または1%の優遇
プラス保証料約0・24%にて更新することができます。
現在の店頭金利と比較してもあてにならないかもしれませんが、
現在が10年固定で3.4%なので更新時にさほど変わりなければ
3・24%または2.64%位の金利で更新できると思われます。
ネットで借り替えのメリットをみてみると
(1)金利差１％
(2)残期間10年以上
(3)残高1000万円以上
とあったのですが、今回のケースの場合借り換えした方が本当に良いのでしょうか？じっくり検討したいのですが、今回の金利での契約が23日までに決めないと適用にならないとの事で、はずかしながら自分達で判断に迷い相談させていただきました。良いアドバイスあればお願いします。

回答No.1

mnb098

以前回答した事を再度編集して書きます。

まず、借り換え時のコストを拾いましょう。
固定特約商品を途中で他行での借換完済するので完済手数料が必要でしょう。借り換えによる抵当権の抹消と設定の費用。保証料は上乗せなので返戻はありません。次の保証料の負担。ローン手数料。金消契約書の印紙。負担する保険料などが主なものになります。
次に2.64%と次のローンの金利2.25%の差による、支払い金利の年間差額を求めます。
これにより、何年分でコストがペイするのか目安を出します。

3年落ちの物件なので、担保評価がローンの残債を下回るようだと、地方銀行での融資条件がこのとおりに適用されるか、確かめておく必要があります。
借り換えるつもりがかえって墓穴を掘る結果となることもありますから、良く調べて暴走とならないようにアドバイスいたします。

お礼

素早い回答ありがとうございました。返事が遅くなり申し訳ありません。
昨日質問するときに入力し忘れていたのですが、mnb098さんがおっしゃられる様に借り替えに必要な諸費用が1,135,187円かかる為、今２年４ヶ月支払いが終わっている状態ですが、諸費用含めの借り換え額が2915万となり（これも昨日入力していなかったのですが2950万の借り入れでした）、結局は35万しか返済が終わっていない感じになってしまう為、分からなくなってしまったのです。ちょっとまだ混乱してますが、もう少し良く調べてみようと思います。また、相談乗って頂けると嬉しいです。