住宅ローン借替のポイント

質問

現在借り入れをしている金利固定期間がまもなく終了するので
別の銀行で借り換えをしようと思っています。次も固定金利を
選択するつもりですが、いろいろな金融機関を調べたところ、
主なポイントは初期費用と年利なのかと思いました。

年利はすぐに分かりますが、初期費用は、保証料が必要な金融期間は
金利上乗せで対応するとしたら、

1.抵当権設定登録免許税
2.司法書士手数料
3.銀行手数料
4.印紙代

くらいですか？
1と4は借り入れ金額や期間が同一であればどの金融機関でも
ほぼ変わらないと思うので、差が出るのは2と3にいくらかかるか
ということでしょうか？

年利による月々の支払額差と初期費用（2と3）とのバランスが
最もいい金融機関を選ぼうと考えたのですが、何か見落としている
点や根本的に間違っている点はありますか？

詳しい方、ご教授よろしくお願いします。

回答No.1

tarotaro001

>何か見落としている点

以外と盲点なのが、給与振り込み口座でない銀行からローンを組む場合、毎月入金する手間と手数料が以外と大変ですよ。
１年２年ならまだしも、１０年２０年と続くのですから・・・

あと、借り換えの時に担保価値のことも考慮が必要です。
例えば新築で３０００万の物件を全額ローンで組んだとします。
５年後に借り換えを検討する場合、ローン残高と担保価値のバランスが重要です。
例えば繰り上げ返済していないと仮定すると、５年ではほとんど元金は減っていないのに対して、新築時３０００万の物件の場合５年も経過すれば３０％以上値減りしている可能性大です。（一説によると新築の家は入居した時点で２０～３０％の値減りする）

このため、購入時に頭金もほとんど入れておらず、かつ、繰上げ返済をジャンジャン行っていない場合、借り換えは難しい場合があります。
銀行は担保価値以上の貸付は行いません。

お礼

ご回答ありがとうございました。特に2点目は気にもしていませんでした。
頭金で購入金額の約40％程度入れていて、今回の借り入れは
購入金額の1/4程度なので何とかなるのでは…と思っていますが。

ありがとうございました。