物件の相場についてご相談させてください

質問

以前、別の質問をさせていただいたのですが、その中での別の疑問がありましたので、再度書き込みさせてもらいます。
物件のだいたいの相場がわかれば助かります。

下図のような物件があるのですが、いくつか不利な条件があります。

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□□□□□□□□□公道□□□□
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*会社Ａのマンション*｜☆｜
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会｜■■■｜■■■｜☆｜
社｜対面■｜■■■｜□｜■■
*Ａ｜□□□□□□□□□｜■■
駐｜物件｜■■｜■■■｜■■←高い土台のうえにある家。ここは出口が裏にある。
車｜Ａ■｜■■｜■■■｜
場｜------------------｜
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***どこかのマンション***｜
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☆：会社Ａの私有地。
□：袋小路の建物達の私道持分。幅4ｍほど
■：別の建物
｜-：壁・塀

袋小路の中に家が数件あり、その中の１つ（物件Ａ）をチェック中です。
中からは私道を使って出入りするしかないのですが、その私道の一部は会社Ａの持ち物であり、「位置指定道路」にもなっていません。
また以下のようなことが分かっています。

・私道（☆）は条例上の”但書き道路”ではあるが、建築基準法上はいきなり建物を建てても問題無い
・道路が無くなった場合、民事的には抗議できる。”通行権”？などで争う。
・私道（私有地Ａ）+私道の先の家が、建て直しをする場合、条例43条による申請を行ってする事が必要
・現状で対面の家が立て直しを2年前にしているので、いまのところは建て直しをするにあたって出来ない事はない
・駅までは歩いて10分（実測）程度の良い立地である

この土地の他の物件で、上記のような問題が無い同じ程度の物件では、2500～2800万円前後の値段が付いています。

ご意見、よろしくお願いします。

回答No.1

poolisher

結論は相場はない。売り手と買い手の妥協で決定する、としかいえない
と思われます。

１．既に確定している、瑕疵であればその内容程度によって合理的に
　　評価できます。例えば現時点で既に、建築不許可になっている
　　土地とか。
２．将来に対するリスクが客観的に見積もれるのであれば、その
　　リスクに対してディスカウントすることができます。また
　　そのリスクを保険で回避することができます。
　　例えば、洪水被害の確率とか。
３．今回のリスクは、発生するとした場合その原因は人為的なもの
　　ですから、合理的に見積もることができません。
　　ですから、認識は立場によって異なり場合によっては平行線に
　　なります。

今回のケースでいえば、今は全く問題がないわけで、将来も永続して
この状態が変わらなければ何も問題がない、つまり近隣相場と等価と
いうことになります。
一方、どんな契約を交わしていてもA社が倒産して競売を経て第三者
にわたったとすると、その時点で契約は解除され、不動産価値は
二束三文になる可能性があります。
ただしその可能性がどれくらいあるかは、A社の財務状況を調べ倒産
確率を計算するというような手続きを経ないと計算できません。
つまりあまり現実的ではないということです。

以上のように、今回のリスクの評価はそれを評価する立場、主観に
よって全くことなると思いますので、値ごろ感というのはないと
考えたほうがよさそうです。
敢えて言えば「現時点」では、近隣相場が唯一の相場といえます。

お礼

適切なご回答ありがとうございます。

なんとなく値段の付け方が見えた気がします。
参考にさせていただきます。