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軟弱地盤の上に表層改良のある土地の購入について悩んでいます(長文です)

マイホームのため土地を検討している者です。 数社のHMに相談はしてるのですが、意見が分かれ悩んでいます。 一般的なご意見をいただければ幸いです。 土地は、30年ほど前は田で、その後、元の地主さんが駐車場にする ため行った表層改良が地表面から1m程下に、50cm~1mの厚さ で、分譲地全体にわたって存在しています。 その土地を中規模の分譲業者(今回の売主)が購入し、9区画で 分譲しています(すでに6区画は建築済み)。元々は建築条件付 きの土地だったのですが、条件を外してもらったのでHMと相談 しつつ検討しています。 場所が谷地で、近くに小さな川が流れていることもあり、SSやボーリング のデータを見ても、相当、軟弱地盤の土地です(建築済みの家では13m 程度の鋼管杭を打ってるそうです)。 また、地下水位が非常に浅く、表面は乾いていても1m弱も掘ると、 どんどん水が浸み出てくるほどです。 この土地に家を建てるにあたって、杭を打つ部分についての表層改良 は売主負担で撤去してもらえることになっています。しかし、全面的 には撤去しないとのことで、既に周りの家はその方式で建ててるそうです。 しかし、表層改良の影響を巡って意見が分かれています。 多くのHMは、表層改良を残したまま建てることに難色を示している のですが、1社は杭さえしっかり施工すれば心配ないと言っています。 地盤以外は非常に気に入った条件の土地なのですが、軟弱地盤の上に 表層改良のある今回のケースで考えられる不具合や、建築する際の注意点 としてはどのようなことが考えられるでしょうか?

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  • billy65
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>検討中の区画のSSは、表層改良が障害になりロッドがその下まで入っていきませんでした。 とのお話ですが、それでも同区画内に13mの鋼管杭を、という提案の根拠が分かりかねます。。。 >SSやボーリングのデータを見ても、相当、軟弱地盤の土地です(建築済みの家では13m程度の鋼管杭を打ってるそうです)。 ここでおっしゃられているSSやボーリングは、当区画内のデータでは無いご近所のデータなのでしょうか?そもそもSS試験で把握できる範囲は概ね10mまでです。SSで13m改良という結論を導き出すことは困難、というかややいい加減な印象も受けてしまいます。 どのような地盤改良が必要なのかは、しっかりと当該区画内で、SSが無理ならボーリング(標準貫入試験)を行わないと計画できないと考えます。 表層地盤改良は、あくまで表面硬化なので、その下に緩い地盤があるのなら、このままベタ基礎建築としても、豆腐の上にやや重い建物をのせてしまうようなことになっていまうので、安全性は疑問です。。。 なお、水が出る地域での鋼管改良杭(EZパイルかTEPP工法かな)というのもやや疑問が残ります。 木造2階で4号建築で、申請上も比較的うるさくチェックされないのかもしれませんが、一生ものの住まいですから、きちっとした調査に基づいた検討が必要かと思います。 コストは、そうした計画によってずいぶん違ってきます。 建坪や、柱状地盤改良の場合などは、軟弱度によって混入セメント量も変わってきますので。。。 あまり、信用できないようでしたら、 質問者さまから直接地盤調査会社(例えばジオテック社など)にアプローチして、相談にのってもらうという手段もあるかもしれません。そのルートで地盤調査・改良まで進められる場合、施工者(HMなど)がその地盤改良を認め、瑕疵担保履行法などへの対応が可能かなどの打診も必要かと思います。 納得しながらすすめられるとよいですね。

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質問者からのお礼

実際に、13mの杭でという提案があったわけではまだないです。 SSやボーリングデータは、同じ分譲地内の隣の区画のもので、参考にもらったものです。 やはり、その区画でしっかり地盤調査してみないとなんともいえないわけですね。 しかしそのためには、表層改良を部分的にでも撤去しないとできないので。。。 専門家に直接頼んでみるのも手ですね。 アドバイスありがとうございました。

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その他の回答 (2)

  • 回答No.2

>地盤改良費は、どこのHMでも鋼管杭で120万~130万程度と言われています  高く言うと契約に結びつかないため、適当に安く言っている可能性が否めません。  なんとしても調べろと言えば良いでしょう。それをしないのならば不確定要素を残したまま契約に向かうことになってしまうでしょう。 >建築する際の注意点  HMが建築すると決めれば、仮に建築後の不具合があっても保証してくれます。その気がなければ向こうから断ってくるでしょう。営業所や支店レベルで決められないことだと思いますので、その土地でやらないと判断されるとどうしようも無いでしょう。  特にHMではあなたの契約を取る気があるかどうかにも大きく左右されるでしょう。

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質問者からのお礼

>高く言うと契約に結びつかないため、適当に安く言っている可能性が否めません。  確かに。鵜呑みにして進めるわけにはいかないですよね。 >営業所や支店レベルで決められないことだと思いますので、その土地でやらないと判断されるとどうしようも無いでしょう。 >特にHMではあなたの契約を取る気があるかどうかにも大きく左右されるでしょう。  10年以上の保証がかかるから、本部の判断になるんですね。  甘い見通しを伝えてくるということは、それだけ営業があせってるとも考えられそうですね。  いずれにしろ慎重に判断しようと思います。  ご意見、ありがとうございました。

  • 回答No.1

 きちんと建物のプランを確定し地盤調査を行わないとなんとも言えません。  表層改良がどのようにしてあってもあなたの家のプランにふさわしい改良でなければ何の意味もありません。  地盤改良費の費用が膨大ですと、他の土地を買ったほうが安いということは往々にしてあります。その費用を聞いてから購入を考えれば良いと思いますけど。  建築業者は保証がからみますので、当然に納得のいく改良をしなければ工事はしないでしょう。  木造在来工法でべた基礎が地盤には比較的優しいでしょう。 >意見が分かれ悩んでいます。  地盤に対し甘いメーカーと辛いメーカーがあります。

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質問者からの補足

 ご回答ありがとうございます。  補足すると、建物プランは木造軸組2階建てで、建坪30坪程度を考えています。  検討中の区画のSSは、表層改良が障害になりロッドがその下まで入っていきませんでした。  地盤改良費は、どこのHMでも鋼管杭で120万~130万程度と言われています(13mで30程度打つとして)。 >建築業者は保証がからみますので、当然に納得のいく改良をしなければ工事はしないでしょう。 >地盤に対し甘いメーカーと辛いメーカーがあります。  そうなんですよね。非常に慎重だなぁと感じます。

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    築27年になる旧ナショナル住宅(現パナホーム)在住です。 この1年で家を中心とし東西南北の隣地が造成、解体改築され、そのせいか否かは判りませんが家屋自体基礎にヒビが見られ更に庭などは不同沈下も起こして居ります。家屋自体も床鳴りが激しくなって来ました。立地は北側4メートル程の擁壁の上に建つ形になります。今現在、そちら北側は盛土3分の2程度で造成が始まって居ります。 家自体の軟弱さも去ること乍ら、この素人でも判る程の劣悪地盤を考え、大変に不安で仕方がありません。 良くボーリング検査ですとか目に致しますがこれは既に家屋が建ってしまって居る状況では調査し様がない ものでしょうか。 又、既に家屋が在る状態での、軟弱地盤を改良する方法を散々ネット検索致しましたが、何だか自分で基礎に マヌキュアのコートを塗る様な方法であったり、既に傾いた家屋に発泡スチロールを液状にした物を流し込んでみたり、といった類のものしか見当たりませんでした。 もしお判りでしたら、既に既存の軟弱地盤に建つ家屋の地盤改良の方法を御教示願いますでしょうか。 宜しくお願い致します。